■ 진행 : 노종면 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 정철진 / 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인해주시기 바랍니다.

최근 공동주택 공시가격이 발표됐습니다. 이제 부동산 공시가격은 다 나온 겁니다. 특히 공동주택은 대부분 아파트여서 관심이 더 컸죠.

앞서 발표된 단독주택과 토지, 이들과 마찬가지로 예년보다 큰 폭으로 올랐습니다. 종합부동산세 과세 대상에 포함되는 가구가 늘었고 세금이 오르게 됩니다.

다주택자들의 세금 인상폭은 더 큽니다. 그렇다고 세금 폭탄이라고 할 만한지, 또 한편으로는 그런 사례를 감내할 만큼 효과가 있을지도 궁금합니다.

더쉬운경제, 정철진 경제평론가의 설명 들어보겠습니다. 안녕하십니까? 어서 오십시오.

단독주택하고 토지에 이어서 공동주택까지 발표가 됐습니다. 공동주택 가구 수가 대략 어느 정도됩니까?

[인터뷰]
한 1340만 가구 정도가 됩니다. 공동주택 같은 경우는. 그런데 이 중에서 거의 한 1000만 가구가 아파트고요.

나머지 한 300만 정도가 다세대 연립이다, 이렇게 보시면 돼서 실은 아파트에 우리나라 지금 많이 거주하고 있지 않습니까?

절반 이상이 거주하고 있죠.

[인터뷰]
그래서 1000만 가구의 아파트이기 때문에 공동주택이라고 하지만 또 아파트 공시가격이 이번에 확정돼서 발표된 셈이어서 관심이 굉장히 많이 집중이 됐었죠.

어떻게 조정이 됐나요?

[인터뷰]
일단 작년 대비 5.32%가 올랐다. 상향 조정됐다, 이렇게 보시면 될 텐데요. 지금 화면에 나오고 있지만 빨간색 그림과 화살표와 파란색 화살표와 명확하게 나뉘죠.

양극화를 아주 적나라하게 보여주고 있는데 서울 같은 경우에는 14.17%가 올랐습니다. 경기도 상향 조정이 됐고 세종, 특히 지방 쪽에 내려오면 광주와 대구.

아마 특히 광주 쪽에 우리 시청자 분들은 광주의 아파트 진짜 많이 작년에 왜 이러냐라고 광주 시민분들도 놀랄 정도로 많이 올랐습니다.

그래서 그걸 감안해 상향 조정이 됐고요. 반면에 지금 화살표에 보시면 파랗게 된 것은 또 하향 조정이 된 겁니다.

이건 뭐냐, 작년보다 오히려 공시가를 떨어뜨리게 된 그런 곳인데. 여기에서도 잘 보시면 부산이 포함이 되어 있어요.

부산 같은 경우에는 서울 다음에 항상 부동산 하락을 같이 했었었는데 오히려 부동산 같은 경우는 6.04%을 하향조정하게 되면서 작년에 펼쳐졌던 지방과 서울의 집값 상승이 양극화 현상도 이번에 공시가격에서도 다시 반영이 된 그런 모습입니다.

저 지도 그래프를 보니까 꼭 선거 그래프인 것 같습니다.

[인터뷰]
이제 곧 많이 보겠네요.

가장 많이 오른 곳, 조금 더 세부적으로 보죠. 강남 3구 많이 올랐습니까?

[인터뷰]
많이 올랐는데 강남 3구는 실은 랭킹에는 못 들었어요. 15%대거든요. 이건 왜 이러냐. 강남 같은 경우는 요지요지에서 한 30%씩 오른 아파트들은 있었는데 그간 전면적으로 꾸준히 이 공시가격 현실화, 즉 시세 대비 반영률을 많이 올려왔습니다.

그래서 전체 평균으로 봤을 때는 강남은 한 15%였고 지역별로 보면 역시 작년에 굉장히 많이 올랐던 서울 용산이라든가 동작구라든가 이런 곳들이 거의 17%, 17%였고요.

1위는 경기 과천이었습니다. 과천 같은 경우에는 재건축을 해서 새 아파트가 입주하게 되면서 시세가 굉장히 많이 튄 경우가 많아서 무려 23%가 평균입니다.

많이 올랐고 분당 같은 경우에는 특별한 재건축 이슈도 없지 않았느냐 했는데 꾸준히 지역별로 평균적으로 많이 오른 곳이 실은 작년에 분당이었습니다.

그러니까 분당 역시도 저렇게 가장 집값 상승을 반영했다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

이제 또 관심은 세금 아니겠습니까? 부담이 얼마나 늘어나나요?

[인터뷰]
일단 구체적으로 설명드리기 전에 이제 국토부가 이런 얘기를 했어요. 이거는 토지 때도 설명했고, 단독주택 때도 얘기했는데 공시가격을 상향조정했지만 또 하향조정하기도 해서 큰 틀에서의 세금에 큰 영향을 받는 분들은 전체 가구 수의 한 2% 정도다라는 건데요.

이 2%, 정확히는 2.1%인데 의미가 있습니다. 이게 뭐냐하면 현재 종합부동산세 같은 경우는 1주택자 공시가격이 9억. 이게 시세로는 한 12억, 13억 정도가 됩니다.

반영률의 63% 정도군요.

[인터뷰]
그러니까 한 13억 정도 되면 공시가가 9억 되고 종부세를 연말에 내야 되는데 이 가구수가 한 21만 가구, 그러니까 전체 1000만 가구 중에 2.1%다.

그러니까 나머지들은 거의 미미하고 이 2.1%의 가구가 그나마 세금 부담을 느끼게 될 텐데 이 중에서도 좀 강하게, 좀 큰 폭의 세금 부담은 아마 시세 20억 이상 아파트부터는 글쎄요, 이제 세금에 대한 부담은 상당 폭 커질 것으로 보입니다.

그러니까 그 수가 일단 종부세 기준을 만족하는 공시가격 9억 원, 시가로 치면 12, 13억 정도 되는. 이 정도 되는 분들은 한 21만 가구죠.

[인터뷰]
그래서 큰 틀에서 종부세 대상 가구도 작년 대비 거의 50% 넘게 이게 급증했거든요.

왜냐하면 작년에 종부세 대상자가 한 14만 가구 정도였었는데 이번에 공시가격 공동주택 발표가 됐고 이게 확정이 돼서 나오게 될 경우에는 21만 9000가구.

거의 22만 가구가 이제 올 연말에는 종부세를 내야 하거든요. 그러니까 작년 대비 한 56% 정도가 올랐기 때문에 역시 집값이 그만큼 많이 올랐다는 것이겠죠.

종부세 대상 가구도 크게 늘어났다는 것을 알 수 있습니다.

전체 대비로는 2.1%라고 해서 퍼센티지로 얘기하면 굉장히 작은 것 같은데 숫자로 들으니까 작지 않네요.

[인터뷰]
그렇죠. 21만 가구입니다.

이게 집값이 오른 걸 반영했더니 과세 대상자가 늘어난 건가요? 아니면 과세 대상자를 늘리기 위해서 집값을 이렇게 조정을 한 건가요?

[인터뷰]
그렇죠. 공시가격 상향조정이 토지 할 때도 단독주택 할 때도 늘 나왔던 것이 이게 정부가 세금 더 걷기 위해서 이렇게 공시가격을 상향조정한 것이 아니냐, 이런 이야기도 하고 있고요.

또 하나 시민단체에서는 아니, 이게 공시가격 시세 올렸다고 하더라도 작년 대비 거의 68%로 동일하거든요. 왜 이러느냐.

80%까지는 끌어올려야 되는 건 아니냐, 적어도 75%까지는. 그런데 작년 같은 상황을 좀 보면 이게 좀 약간 딜레마가 있습니다.

이게 뭐냐, 작년에는 서울 수도권 위주로는 굉장히 많이 올랐어요. 반면 지방 같은 경우는 큰 폭으로 떨어진 곳들이 있습니다.

그렇기 때문에 상향조정된 곳에는 30% 넘게 작년 대비 공시가격이 오른 가구도 있거든요.

피부로 체감하는 게 굉장히 크겠습니다.

[인터뷰]
네, 확 큰 가구도 분명히 있습니다. 그러니까 68%로 현실화율은 이것밖에 안 되네, 하시겠지만 이거는 크게 오른 데는 30% 올랐습니다.

왜냐, 떨어진 데가 있기 때문에 이게 맞춰졌다라고 생각하시면 될 것 같고요. 정부는 계속해서 세금에 대한 논란에 대해서도 세금은 신경 쓰지 않았다.

우리는 시세 대비 어쨌든 과세의 공정성, 형평성을 위해서 그거를 맞추려고 반영을 정확하게 하려고 했다라는 게 정부의 입장입니다.

어쨌든 과세 대상자가 늘었고 또 개별 부담으로 보면 세 부담이 늘게 되는 가구들이 꽤 있습니다. 구체적으로 좀 예를 들어서 설명을 들을 수 있을까요?

[인터뷰]
우리가 하나 정리를 좀 할게요. 보유세, 보유세 이런 얘기를 많이 합니다. 보유세라는 게 부동산을 보유하면 납부해야 되는 세금이고 대표적으로 재산세가 있죠.

그런데 우리나라 같은 경우에 고가 주택, 1주택은 공시가격 9억 이상, 다주택자는 6억 이상에 대해서는 종합부동산세라는 거, 종부세라는 걸 또 내야 되거든요.

그래서 재산세 플러스 종부세를 합쳐서 보유세라고 하는데 세금 같은 경우에도 집값이 폭등했다고 해서 막 기하급수적으로 많이 매기지는 않습니다.

그래서 일정 부분 상향을 두는데 1주택자 같은 경우는 150%입니다.

그러니까 지난해 대비에...

[인터뷰]
50%를 더 내는 거죠.

집값이 아무리 올라도?

[인터뷰]
네, 아무리 올라도. 1주택자는 100만 원 냈습니다. 집값이 대폭등했다고 하더라도 올해는 150만 원까지만 내게 되어 있고 2주택자는 이번에 법이 개정돼서 200%.

늘어난 겁니까?

[인터뷰]
집을 두 채 갖고 있다고 하면 100만 원이다라고 하면 200만 원. 3주택자부터가 300%인데 여기는 이제 300만 원까지 내야 되니까 다주택자의 부담은 큰데요.

지금 화면을 보시면 예를 들어서 하나씩 하나씩 좀 보면 2주택자 같은 경우는 이제 첫 번째, 대치 은마 혹은 반포의 아크로 리버파크를 갖고 있었을 때 전용면적은 둘 다 85제곱미터 두 채입니다.

이때 공시가격이 상승한 것이 13.33%. 이런 걸 반영해 봤더니 작년 대비 89%. 왜냐하면 2주택자이기 때문에 100%까지는 더 내야 되는 거거든요.

그렇기 때문이라고 보시면 될 것 같고요. 아마 이제 그다음에 액수도 좀 약간 시뮬레이션한 것들이 있을 것 같은데 표에는.

그렇게 될 경우에는 거의 작년 대비 이제 2주택자도 2배 가까이를 내야 하는, 수천 만원 대가 될 겁니다라고 할 수 있고요.

3주택자 같은 경우는 아파 리버파크, 은마, 잠실주공 같은 경우는 99.47% 저렇게 해야 되는데 3주택자는 상당폭 부담이 되는 경우가 있어요.

그래서 이제 제가 예를 하나 든 것이 시세 한 24억. 이게 이제 공시가격이 한 19억 이 정도될 것 같은데요. 이 아파트를 3채를 갖고 있는 3주택자다.

그런 아파트를 세 개 갖고 있다.

[인터뷰]
이런 아파트를 3주택자. 작년에 4000만 원 정도를 냈거든요, 이분이. 그런데 올해는 확정이 된다면 9100만 원이니까 거의 한 110%, 5000만 원 이상을 더 내야 하는 그런 상황이어서 아마 이분들 입장에서는 3주택자 중에서 고가 주택이 좀 껴 있다라면 가히 세금 폭탄이라고 할 수가 있습니다.

말씀하신 그 19억이 시세인가요?

[인터뷰]
아니요, 공시가격입니다.

시가로는 한 20억 원 정도?

[인터뷰]
23억, 24억. 19억이 작년에 15억으로 잡혀 있었거든요. 그런데 이번에 이 아파트 같은 경우에는 19억으로 크게 대폭 상향조정이 됐기 때문에 예기는 하지만 이 아파트를 3채 있다고 하면 이번에 이거는 5000만 원 이상을 연말에 내야 되니까 이런 분들은 반발도 있고 조세조항도 있고 아마 지금 전화도 많이 항의도 하고 그렇게 해서 좀 하고 계신 것 같아요.

쉽게 이야기해서 강남의 꽤 괜찮은 아파트 3채 갖고 있으면 세금이 한 3000, 4000만 원, 수천 만 원대로 올라갈 수 있다, 이렇게 이해하면 되겠군요.

[인터뷰]
그렇죠. 5000만 원 이상 이렇게 될 거라고 보면 될 것 같습니다.

그런 분들의 비중이 얼마나 되는 건가요?

[인터뷰]
아까 말한 21만 정도 중에서도 이 정도는 한 10만 가구 안짝, 8만 가구 정도는 굉장한 세금 부담 정도를 느끼게 될 것이다라는 것이죠.

일반인들 입장에서는 부자가 좀 더 내는 거 어떠냐, 이렇게 생각할 수 있겠지만 또 그분들 입장에서는 굉장한 부담이 된다는 거죠?

[인터뷰]
네. 세금이라는 게 조세조항이 있는데요. 우리는 집값이 7억, 8억 올랐으면 세금 1000만 원 더 내겠다, 이렇게 이야기는 하지만 또 당사자분들에게 이제 막상 세금 고지서가 나오면 이 조세조항은 상상 이상으로 굉장히 강력합니다.

앞서서 저희가 이제 1주택 보유자인 경우에 어느 정도 세 부담이 늘어나는지 설명을 못 듣고 넘어갔는데 한번 보죠.

[인터뷰]
1주택자 같은 경우에는 거의 50%에서 끊기기 때문에 개포 주공이라든지 강남 은마라든가 이번에 큰 폭이죠.
서초 반포현대도 거의 30% 가까이가 공시가가 올랐거든요. 그래도 어쨌든 30% 내외에서 작년 대비 재산세, 종부세 합친 부분들이 이제 끊기게 될 가능성이 있죠.

금액으로 따지면 대략 어느 정도 늘어나게 될까요?

[인터뷰]
저기도 한 300만 원 이 정도 상당으로 늘어나게 될 겁니다.

300만 원 정도는 늘어난다? 세금 폭탄으로 다주택자에게 세 부담을 물려서 결국은 팔게 하려는 거 아니겠습니까?

그럼 효과가 있을까요? 반응을 그렇게 하겠습니까?

[인터뷰]
여기서부터가 또 하나 논란이 되고 있는 거죠. 그러니까 이렇게 될 경우는 보유세를 높이면 다주택자 같은 경우, 특히.

앞서도 봤지만 거의 세금 폭탄에 가깝지 않습니까? 그러면 물량을 던져라라는 신호를 정부가 계속해서 보내게 되는 건데 지금 시장에서의 반응은 약간 엇갈리고 있어요.

왜냐하면 다주택자입니다. 보유세 부담이 커요. 그런데 막상 급매로 팔려고 하면 다주택자는 지금 양도세가 중과가 되어 있기 때문에 거의 자기가 버는 평가차익의 60%는 내야 되거든요.

3주택자 이상이면 한 70%?

[인터뷰]
그렇습니다. 70%까지 또 내야 하는 부분이기도 하니까 그거랑 그동안 집값 차익 하면 일단 머뭇머뭇거릴 수밖에는 없고 또 하나 적정선에서 급매를 내놓는다 한들 지금 시장은 대출규제가 굉장히 강력해서 20억 하는 아파트를 15억에 내놓았다고 해볼게요.

그런데 15억에 지금 대출이 한 30%, LTV는 40%이지만 DSR이라고 또 적용을 받게 되면 한 30% 정도. 그러니까 한 많이 받아야 4억, 5억 받거든요.

그런데 10억을 현금 있는 사람만이 그 물권을 또 받을 수가 있습니다.

못 사십니까?

[인터뷰]
그러니까 못 사죠. 실수요자 중에서 15억이 있는 분은 이미 샀죠.

살 사람은 이미 샀고 지금은 시장에 나와 봐야 살 사람이 없다?

[인터뷰]
그러니까 이게 거래 절벽이 자연스럽게 나오는 거예요. 그러면 정부의 이야기는 뭐냐, 아예 더 낮춰라.

급급급급매물 혹은 2017년 초반 가격으로, 그런데 집주인은 이거를 또 받아들일 수가 없는 거죠.

그렇기 때문에 아주 치열한 진짜 대결 그러면서 아주 거래가 사라지는 거래 절벽이 나오고 있는데 또 하나 이제 문제는 뭐냐 하면 당초에는 정부가 예상하는 것이 금리가 미국부터 해서 계속 오를 것으로 좀 예상을 했었거든요.

그러면 여기에다가 금리까지 오른다. 그러면 대출을 많이 당겨서 받았던 다주택자들은 더 부담을 느끼니까 빨리 팔려고 하겠는데 방금 앞서서 뉴스에서 봤지만 미국이 지금 경기 부진을 이유로 금리를 아예 안 올릴 가능성이 지금 높고 낮출 것도 된단 말이죠.

그러니까 집주인 입장에서는 아, 그럼 우리 한국은행도 금리는 못 올리겠고 어쩌면 한국은행도 금리를 낮출 수가 있겠구나 하고 경기부양을 자꾸만 한다고 하니까 더 버티기에 돌입하고.

그러니까 완전히 시장이 꽁꽁 얼어붙게 되는 경색국면이 나오고 있는 이런 상황이 되어 버려서 현재로써는 이렇게 공시가격 상향조정에 일부 세금 폭탄도 나왔지만 이분들이 세금 때문에 막 급급급매물까지를 내놓을까 여기에 대해서는 좀 가능성이 낮아 보입니다.

이런 흐름에 변화가 생길 만안 변곡점, 그런 시기는 없을까요?

[인터뷰]
그래서 오히려 좀 거래를 숨통을 트여야 된다고 주장하는 쪽에서는 일단 이즈음에서 압박을 약간은 늦춰주면서 가령 양도세 중과를 한 6개월 정도 한시 인하를 한다든가 아니면 실수요자에 한해서 대출 규제를 조금 숨통을, 그러니까 실수요자입니다.

집 없었던 분들이 사게 돼서 시장에서 어쨌든 거래를 좀 트이게 되면 그동안에 버티기에 돌입했던 다주택자들이 아휴, 이쯤에서는 던지자.

2억 낮출 거를 3억 낮추고 4억 낮추면서 집값도 안정화될 수 있지 않겠느냐는 의견들을 실은 내놓고는 있습니다.

그러나 최정호 후보자, 곧 인사 청문회도 할 텐데 이미 국회에 보낸 답변 자료에서 지금 9.13 대책 이후에 시행됐던 모든 부동산 규제를 전혀 풀 생각은 없다라고 천명을 해놓은 상태거든요. 그러니까 정부 입장에서는 부동산이 더 좀 굴복하기를 그냥 항복하기를 원하는 것 같고 그러나 막상 시장은 버티겠다라고 하고 있고 그런 상황이어서 저도 좀 개인적으로는 요쯤에서는 숨통을 좀 트여주면 그러니까 적어도 안 트인다고 하더라도 신호라고 보내는 거죠.

이대로 가다가는 좀 한번 생각 좀 해 볼게 정도의 사인만 줘도 시장은 좀 흔들리거든요. 눈빛이 흔들리는데.

지금 이제 정부가 워낙 또 강경하니까 이쪽에서도 시장도 또 강경하게, 강대강 구도로 나오고 있는 것 같습니다.

일반인 입장에서 보면 남의 나라 얘기들 같고 20~30억짜리 아파트를 2, 3채 갖고 있으면 그분들이 세금을 많이 내든 말든 나랑 무슨 상관이냐.

그리고 정부의 정책 때문에 거래 절벽은 있을지 몰라도 집값이 떨어진다면 좋은 거 아닌가, 이런 생각을 할 수 있는데요.

만약에 이 거래를 틔워서 우리 경제 전반에 뭔가 활력이 될 만한 요소가 있습니까?

[인터뷰]
그렇죠. 저도 댓글들도 좀 보고 그동안 정부와 또 국민소통 이런 것들을 보면 이제 그런 말씀들을 많이 하시죠.

이게 집값은 지금부터 반토막되어야 하고 투기꾼들은 다 잡아야 되고 하겠지만 정말 지금부터 이대로 쭉 가서 집값을 잡으면 좋을 텐데 이게 잡는 과정 속에서 또 다른 역효과들이 실은 나올 가능성도 있거든요.

가령 경기도 경색된다든가 건설경기가 떨어지면서 성장률도 같이 떨어지게 되면서 오히려 또 다른 여파가 한국 경제 내수경기에 온다든가 이런 역효과가 있습니다.

그런데 이런 얘기를 꺼내면 그래도 그런 게 유혹이다, 그런 것 때문에 정부가 이때까지 집값을 못 잡았었고 끝까지 돌입해서 한번 이번에는 잡아 달라라는 국민들의 의견이 분명히 있습니다.

그러나 경제라는 것이 또 그렇게 강대강으로 갔을 때는 우리가 원치 않는 역효과도 분명히 나올 수도 있는 거거든요.

그러니까 이 몫은 오롯이 정부가 책임을 져야 하는 것이고 부담도 떠안아야 되는 것이고 이것이 정책적 의도라고 볼 수 있겠죠.

여하튼 간에 이도 저도 아닌 거는 좀 아닌 것 같아요. 정책 효과를 확실하게 내는 것과 그다음에 지금 말씀하신 그런 기조 속에서도 뭔가 숨통을 틔워서, 이게 숨통을 틔운다는 게 정책 방향과 일치하는 부분이라면 검토할 수 있는 거 아니겠습니까?

그러니까 아까 말씀하셨던 양도세 중과를 일시적으로라도 완화해 주는 것, 그게 저 같은 입장에서는 양도세 중과 이것도 사실 안 와닿는데요, 어떤 이야기인지.

2, 3채 갖고 있는 분들은 집을 팔았을 때 세금을 더 낸다는 거 아니겠습니까?

[인터뷰]
그렇죠. 평가차익으로 만약 10억을 벌었다. 그러면 1채 있으면 5억을 내야 되는데 이제는 6억, 7억을 세금으로 내야 하니까 이런 다주택자가 실제 손에 쥐는 돈은 얼마 안 되잖아요.

그래서 더 물리는 거죠.

그래서 세금을 완화해 주면 팔겠습니까?

[인터뷰]
그러니까 이제 그게 굉장히 정부의 룰이라는 거죠. 왜냐하면 밀리게 되면 시장에서는 또 이제 정부가 밀리는구나 하면서 또 물량이 잠기고 대출규제까지 풀어라, 이렇게 지금 나올 수가 있고.

그래서 이 핑퐁게임을 굉장히 잘해야 되는 구조인데. 그러니까 어쨌든 다시 원론적으로 가면 저는 정부가 강수카드를 이미 선방 처음에 다 던진 거예요. 그러니까 지금은 한 발짝도 물러서지 못하고 더 마지막 카드는 금리인상이거든요.

그러니까 금리인상까지 하게 되면 분명히 부동산 집값은 잡을 수 있겠지만 이건 이제 진짜 경기를 함께 잡을 수 있는 위험성이 있는 그런 상황이어서 정부가 지금 오도가도 못 하는 그런 상황이 된 것 같습니다.

쉽지 않은 문제네요. 그건 그렇고요. 이게 거래가 줄고, 그러니까 매매 거래가 줄고요. 대신에 전월세 수요가 늘었다고 하죠.

그러면 전월세 값이 올라가야 되는 게 정상 아닌가요? 그런데 떨어지고 있다고요?

[인터뷰]
네, 이게 지금 2011, 2012, 2013년과 지금은 굉장히 다른 국면이었는데요. 그때 돌아보면 11년, 12년 13년도 국민들이 집을 안 샀었습니다.

그때는 대출규제도 있었지만 집값이 대폭락한다는 어떤 전 국민적인 생각이 있었기 때문에 다 집을 안 사고 일단 전월세로 가자라고 해서 기다렸죠.

그러니까 전세 수요가 폭증을 했고 한정된 공급에서 전셋값이 급증하는 또 다른 역효과, 변수가 나오게 된 건데.

지금 같은 경우에도 거래 절벽. 매매가 거의 작년 대비 70%, 서울은 70%, 80%. 10분의 1토막이 지금 났거든요. 다 어디로 갔겠습니까?

집은 어디론가 살아야 되는데. 전월세로 갔습니다. 그래서 전월세가 급증했는데도 전셋값이 떨어지고 있습니다. 이거 왜 그러냐. 공급량 때문입니다.

안 팔고 전월세로 내놓으니까 공급이 더 커졌다?

[인터뷰]
아니죠. 올해 같은 경우에는 전국적으로 입주 물량이 많고 특히 서울도 입주 물량이 거의 6만 가구 정도가 됩니다. 서울은 4만 가구가 기점이 되거든요.

그러니까 4만에서 5만. 이 정도면 굉장히 수급이 타이트하게 맞춰지거든요. 그러니까 보통은 이게 안 돼요.

그러니까 서울 같은 경우에는 늘 전세, 그러니까 물량이 부족한데 올해는 실은 강동 주공의 재건축 물량도 곧 입주하게 되고요.

송파의 헬리오시티도 입주를 하게 되고 굉장히 입주 물량이 올해도 있기 때문에 많은 분들이 전세로 갔지만 전세가격이 하락하는 이런 국면. 그래서 최 후보자도 그렇고 지금의 전셋값 하락은 시장의 안정화로 가고 있는 신호로 본다.

여기에 개입할 생각은 없다라고 얘기한 것이 많은 국민들이 전세로 갔는데 전셋값이 올라가면 이게 문제겠지만 전셋값이 더 떨어지고 있으니까 아마 여기에서도 정부는 개입할 뜻이 없다라고 밝힌 것 같습니다.

이런 얘기도 있더라고요. 전셋값이 10% 하락하면 집주인의 1.5%가 보증금을 돌려주지 못한다. 이게 타당한 이야기인가요?

[인터뷰]
이게 한국은행 자료인데요. 현재 임대를 놓고 있는 가구. 집주인이 안 살고 하는 게 한 211만 가구 정도가 되는데 현재 대비 전셋값 10%가 더 하락할 경우는 약 1.5%.

3만 가구가 디폴트가 난다. 이게 무슨 이야기냐면 보증금이 있죠. 그리고 그 세를 내준 집주인의 금융 자산이 있겠고요.

이 집주인이 대출을 받을 수 있는 대출 여력을 다 합쳤는데 이게 보증금보다도 작은 거예요.
이럴 때는 못 돌려주는 거 아니겠습니까?

그렇게 되기 때문에 전세시장을 좀 관리를 해야 한다라고도 이야기하고 있는데 저기에 대해서도 너무나 왜 갑자기 위기 국면을 조장하느냐.

지금 전세시장이 시장은 안정을 찾고 있는데 왜 이렇게 부추기면서 마치 정부가 이쯤에서 무슨 규제를 풀어줄 듯한 그런 뉘앙스를 풍기느냐라고 또 이렇게 생각을 하고 있는 시선도 분명히 있습니다.

그러니까 조금 전에 말씀하셨던 그런 사례가 소위 말하는 깡통 전세잖아요. 제가 지금 살던 집에서 이제 나가려고 해요. 그런데 집주인이 전세보증금을 못 준대요.

그래서 왜 못 준다고 했더니 다음 타자가 낮춰줘야 하기 때문에 다음 타자한테서 받는 전세보증금이 저한테 줘야 하는 전세보증금보다 낮은 거예요.

그 갭만큼은 주기가 힘들다. 이런 과정은 전세 하락기에는 늘 거쳐야 되는 거 아닌가요?

[인터뷰]
늘 거쳤고 있었는데요. 이게 올해가 특별히 다른 것이 뭐냐 하면 가령 전세가 약간 비싸긴 한데 5억이라고 해 보겠습니다.

이 경우 같은 경우 지금 3000, 4000이 빠졌어요. 그래서 4억 7000, 4억 6000의 시세가 나와서 세입자는 나가려고 해서 새 세입자는 막 떨어지려고 하니까 더 낮춰서 불렀겠죠.

하여간 극단적인 예로 4억 5000이라고 하겠습니다. 이렇게 될 경우에는 그동안 어떻게 돌려줬느냐. 집주인은 이걸 임대해 주고 어디선가 또 있는, 그러니까 즉 2주택자 이상이 많거든요.

그럼 또 한 주택에서 한 4000, 5000을 대출을 받아서 이걸 가지고 일단 세입자에게 융통해 주고 한 2년을 버티다 보면 전세가 다시 올라오고 이렇게 했었는데 지금은 제가 앞서도 말했지만 대출규제가 어마어마하게 강력하거든요.

그러니까 집주인도 어디서 이 돈을 융통할 수가 없는 거예요. 완전히 경색 국면으로 가게 되는.

그러면서 관련한 분쟁이 최근 한 3개월 동안에는 정말 급증하고 있는 그런 상황이 된 거죠.

그런 문제가 있군요. 그런데 근본적으로 생각했을 때 매매든 전세든 가격이 떨어지면 서민 입장에서는 좋은 거 아닙니까?

[인터뷰]
그렇죠. 실수요자 입장에서는 좋게 되는데 이게 어느 정도까지가 떨어지느냐가 굉장히 중요하죠. 제가 앞서도 말했지만 서울 평균이 6억이다, 아파트가.

서울 기준으로 해서 좀 그렇지만 7억이다라고 했을 때 지금 대출 같은 경우가 한 2억 5000 정도를 받는다고 하겠습니다.

2억, 2억 5000. 그러면 이제 내가 실수요자 입장에서도 4억 정도, 3억 정도는 있어야 하거든요. 최소한 3, 4억이.

그런데 지금 현금 3, 4억이 참 없습니다, 실수요자 입장에서. 그러면 실수요자가 원하는 입장에서는 서울 집값이 평균 집값이 5억, 4억 정도까지 떨어져야 되는 거 아니겠습니까?

그런데 막상 그 정도까지 집값이 떨어지면 부동산 대폭락이거든요. 이거는 집값만 잡는 게 아니라 한국 경제를 내수를 또 잡을 수가 있는 그런 상황도 올 수 있기 때문에 우리가 이론적으로는 아, 집값 떨어지면 실수요자에게는 유리하다라고는 하지만 이게 현 국면에서는 대출규제도 함께 막혀 있기 때문에 실수요자들을 위해서는 어떤 좀 대책이 한두 개는 좀 나와야 하지 않을까.

왜냐하면 이렇게 될 경우에 어떤 일이 그간 많이 있었느냐면 확 집값이 밀려요. 그러면 정부가 서둘러서 모든 규제를 싹 다 풀어버립니다.

그러면 또 확 올라가요?

[인터뷰]
그때 누가 물량을 다 받느냐. 기존의 돈 많은 또 자본이라고 표현하겠습니다. 이 물량을 또 다 걷어가게 되는.

그러니까 수요자는 만약에 집값이 무너지면 힘든 건 마찬가지인 거잖아요. 더 융통할 자금은 더 없어지잖아요. 그러니까 또 뺏기고 또 뺏기고 하거든요.

그래서 이렇게 집값이 급급매물도 나오고 있는 상황에서 지금까지 안 샀던 실수요자들에게는 좀 이런 물량을 받을 수 있는 정도의 금융 정책 정도는 서서히 좀 마련을 하는 신호를 신임 최정호 후보자가 생각해 보는 것들은 어떨까.

계속 버티다가 만에 하나 와장창 무너지면 정부는 또 풀 수밖에 없습니다, 모든 규제를. 그러면 그때 또 물량을 받는 데는 어디냐. 실수요자가 또 못 받아가요.

또 다 걷어갑니다. 이게 그동안 패턴이었거든요. 이런 패턴을 좀 잘 모니터링할 필요가 있을 것 같습니다.

그러니까 떨어져서 급락해서 돈 있는 사람들이 물량을 또 이제 확보해버리면 시중에 또 물량이 말라서 또 올라가는 이런 악순환이 반복된다는 거죠?

[인터뷰]
게다가 이미 작년, 올해부터 또 공급을 그러니까 착공을 안 하고 있어요. 그러면 이제 지금은 입주 물량이 넘쳐나지만 3년 뒤쯤에는 또 물량은 줄어들고 이게 그동안에 한 30년간의 대한민국 아파트 시장의 패턴이었거든요.

그러니까 이런 패턴이 명확하니까 당국에서는 그 패턴에 맞춰서 어쨌거나 실수요자들에게는 혜택을 많이 주는 정책을...

그게 대출 규제를 완화해 주는.

[인터뷰]
그들에게만이라도요.

알겠습니다. 지금 기왕에 어느 정도 효과가 나타나고 있다는 그런 평가들도 있기 때문에 조금 더 거시적으로 조금 더 정교한 정책이 필요하다, 이런 결론으로 이해하겠습니다.

오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

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