“서울지역 아파트 가격 및 전세 가격 폭락으로 깡통전세가 우려된다는 보도는 사실이 아닌 것으로 판단된다.”

지난주 부동산시장에선 교보증권이 발행한 한 리포트가 화제였다. 백광제 연구원이 지난 13일 쓴 리포트로, 전셋값이나 집값 하락이 전혀 문제가 안된다고 봤다.

그는 “9·13 대책 이후 현재까지 서울 아파트 가격 상승률은 평균 2.4%를 기록, 가격이 안정됐다고 말할 수 없는 수치”라며 “지난해 집값이 20%나 올랐는데, 9·13 및 후속 대책 효과로 서울 주택 가격이 하락하고 있다는 말이 과연 맞는지 의문”이라고 덧붙였다.

깡통전세도 마찬가지로 봤다. 백 연구원은 “올 들어 전세가격이 소폭 하락하고 있는 것은 사실이지만 일반적으로 2년 단위 전세계약을 고려할 때 2016년 말 대비 2018년 말 전세 가격은 평균 8% 상승했다”며 “서울 전세가격은 빠르게 안정을 찾을 전망”이라고 강조했다.

깡통전세는 집값 하락과 과도한 대출액에 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다. 지방에선 깡통전세를 우려하는 목소리가, 서울을 포함한 수도권에선 전셋값 하락에 집주인이 보증금을 내주기 어려운 역전세난을 걱정하는 목소리가 커지고 있다.

백 연구원은 이러한 목소리에 대해 “경기 분양가와 서울 전세가의 괴리가 완전히 사라져 전세 세입자는 재계약 혹은 서울 내 전세이동을 선택할 여지가 더 높아져 서울 전세가격은 빠르게 안정될 것”이라고 내다봤다.

정부도 백 연구원의 분석과 마찬가지로 큰 문제가 아니라는 결론을 내렸다. 최종구 금융위원장은 18일 기자들과 만난 자리에서 “전세자금을 돌려주는 것은 집주인이 할 일이다. 관행적으로 뒤에 들어오는 세입자에게 받아서 이전 세입자에게 줘왔다가 이런 일(역전세난)이 생겼다”며 “집주인이 해결해야 한다”고 지적했다. 최 위원장은 또 “집값 급등세를 고려하면 전반적으로 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다”고 강조했다.

다른 전문가들은 어떻게 생각할까. 우선 백 연구원이 데이타를 활용한 부동산 114의 김은진 팀장의 이야기를 들어보자. 김 팀장은 “작년 9·13 대책 이후 서울 강북지역 등 집값이 상대적으로 덜 오른 곳을 중심으로 추가 오름새가 나타나면서 10월 말까지 상승세가 이어졌다”며 “아파트 평균값이 떨어진 것은 11월부터로, 지표상으로는 조정폭이 크지 않아 보일 수 있다”고 말했다.

김 팀장은 “경기권은 2017년부터 꾸준히 입주물량이 늘어나면서 전셋값도 크게 오르지 못했다”며 “이 상황에서 평탄, 화성동탄, 용인 등 입주물량이 많은 곳은 역전세난뿐 아니라 깡통전세 위험도 있다”고 분석했다.

서울은 안심할 수 있을까. 김 팀장은 “강남권은 전세가율(집값 대비 전셋값)이 상대적으로 낮아 큰 문제가 없지만, 높은 전세가율을 이용해 갭투자를 많이 한 강북권, 입주물량이 많은 강동구 등은 전셋값이 크게 조정받을 수 있다”고 봤다. 올해 서울 입주아파트 물량은 4만3106가구로 지난해 3만6698가구보다 6408가구 많다. 특히 강동구에선 고덕동 재건축아파트 등이 입주하며 1만1051가구가 쏟아진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출연체율이 높지 않고 미분양 주택도 6만 가구로 안정적이어서 지표상으로는 별 문제가 없어 보일 수 있다”며 “문제는 집값 하락과 입주아파트 쏠림이 맞물리는 지역”이라고 짚었다.

지표상으로는 2년 전보다 전세보증금이 많이 안 떨어져 보이지만 하락세가 가파르다. 직방 조사에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전보다 내린 아파트가 38.6%로 증가했다. 서울은 13.2%, 수도권은 29.7%였으며 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격보다 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다. 2016년까지는 2년 전보다 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었다. 2017년부터 2년전 대비 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 “입주는 미분양과 다른 문제로, 집주인이 정해진 상태에서 안들어가는 것인 만큼 여러 가지 문제를 야기할 수 있다”며 “잔금대출체납, 기존주택 미처분, 악성미분양 등의 문제를 가져올 수 있다”고 봤다. 그러면서 “문제가 커질 수 있는 지역에 따라 핀센 대책을 마련해야 사회적 비용을 최소화할 수 있다”고 강조했다.

함 랩장도 “집주인이 전세보증금을 내주지 않아 잔금을 못치러 입주가 미뤄지는 경우 문제가 생길 수 있는 만큼 전세퇴거자금대출만이라도 규제를 완화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 대안을 제시했다