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2019년 부동산 제도 이렇게 달라진다 |토지/경매/정책

2018-12-20 11:20

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2019년 부동산 제도 이렇게 달라진다


공정시장가액 비율 5% 인상, 종합부동산세 세율 조정
총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입


영등포구 소재 여의도 아파트 단지 일대 [매경DB] 몇 년 간 집값 고공행진과 이를 부추기는 투기수요의 차단을 위해 정부의 각종 대책이 쏟아지는 가운데 내년부터 적잖은 부동산제도가 달라지거나 신설된다.

부동산제도는 실생활 연관성에 높은 데다 본인 자산에 끼치는 영향도 큰 만큼 미리 알아두면 좋다. 20일 부동산114의 도움을 얻어 내년부터 달라지는 부동산제도에 대하 알아봤다.

◆ 공정시장가액 비율 5% 인상…종부세 상향 조정 불가피

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준이다. 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정하는 게 특징이다. 보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 공정시장가액 비율은 1000%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.

◆ 종합부동산세 세율 조정

정부는 지난 '9·13 대책'을 통해 종합부동산세 세율 상향을 조정을 발표했다. 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 오른다. 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 각각 상향 조정된다.

◆ 주택임대소득 분리과세

지금까지는 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 내년부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만, 사업자 등록을 하지 않은 경우 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.

◆ 소형 주택 범위 축소 3주택자 산정에서 배제

내년부터는 임대보증금 과세시 배제됐던 소형 주택 기준범위가 전용 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

◆ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

내년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 내년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내(재혼포함)자다. 소득 기준은 외벌이는 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하이고, 해당 주택은 3억원(수도권 4억원)이하인 동시에 전용 60㎡ 이하여야 한다.

◆ 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19~29세에서 만 19~34세로 상향 조정된다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정한다. 청년우대형 청약통장은 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말한다. 나이 제한 외에 총 급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들이 가입 대상이다. 해당 상품은 2021년 12월 31일까지만 한시적으로 가입할 수 있다.

◆ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 내년 2월에는 상호금융업, 4월 보험업, 5월 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대된다.

총체적상환능력비율(DSR)은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값을 말한다. 예를 들어 연소득이 1000만원, 대출 원리금 상환에 필요한 금액이 연간 800만원이라면 총체적상환능력비율(DSR)는 80%다.

◆ 달라지는 청약제도, '주택공급에 관한 규칙 개정안'

지난 11일부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'이 시행됐다. 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용이 골자다. 또 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외되며, 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용됐다.

아울러 부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화됐는데 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화됐다.

◆ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

지난 10월 '상가임대차보호법' 일부 개정안이 시행됐다. 내용 중 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 '상가건물임대차분쟁조정위원회'가 내년 4월 17일부터 본격적인 운영에 나선다.

대한법률구조공단 지부에 신설되는 상가건물임대차분쟁조정위원회는 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하는 업무를 수행하게 된다.

◆ 실거래가 신고기간 30일로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 축소된다. 그 동안 업계에서는 60일 이내라는 긴 기간은 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 지적이 꾸준히 나왔다. 또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반하면 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. '9·13 대책' 이후 15일 이내로 단축하는 방안도 검토 중이다.

◆ 1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함

내년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다. 현행 1세대라하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.

◆ 청약가점 자동확인 추진

내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다. 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오 및 당첨자에 대한 서류 검토기간이 크게 줄어들 것으로 보인다.



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