2019-09-09 17:40

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가보지 않은 길... 디플레 시대 오면 집값 향방은

달러와 금 은 약세 계속 될까? 경기 반등이냐 경제위기냐?-김종갑의경제부동산 구독 부탁드려요

물가가 하락하는 디플레이션 가능성이 고개를 들기 시작하면서, 국내 부동산 시장도 영향을 받을 수 있다는 우려가 나오고 있다. 디플레이션은 그동안 국내에서 한 번도 일어나지 않았던 일이라 결과가 주목된다.

9일 통계청에 따르면 8월 소비자물가는 1년전보다 0.04% 하락했다. 1965년 통계 작성 이후 처음 일어난 일이다. 정부는 "디플레이션이 아니다"라고 선을 그었지만, 소비와 투자 부진이 이어질 경우 진짜 디플레이션에 접어들 가능성을 완전히 배제할 수는 없는 상황이다.

조선DB
부동산 시장에서는 디플레이션이 집값에 어떤 영향을 미칠지에 촉각을 곤두세우고 있다. 집을 사거나 팔 계획이 있던 사람들의 경우 가격이 어느 방향으로 움직일 지를 가늠해야 실행에 옮길 수 있기 때문이다. 일각에서는 디플레이션에 빠질 경우 현 시점 집값이 고점이 돼 향후 가격이 내릴 수 있다는 우려도 나온다.

디플레이션은 경제 전반에 영향을 미친다. 경기 침체를 가속화해 물가가 더 떨어지는 악순환이 생길 경우 부동산 가격은 내릴 가능성이 크다. 과거 일본, 미국, 유럽 등이 디플레이션에 따른 부동산 가격 하락을 겪은 예도 있다.

‘잃어버린 20년’이라 불리는 일본 장기 불황의 이유 중 하나도 디플레이션이었다. 당시 일본 물가 하락 현상은 도미노처럼 단계적으로 진행됐다. 1980년대 후반부터 도매 물가가 하락하기 시작했다. 1986∼1990년 도쿄 등 6개 대도시의 주택지가 상승률은 연평균 22.1%나 됐다. 하지만 1990년대 주식과 부동산 버블 붕괴가 일어나면서 고통스러운 후유증을 앓았다. 1992~2016년 일본 주택가격의 누적 하락률은 53%에 달했다.

LG경제연구원은 ‘일본경제 디플레이션의 교훈’이란 주제의 보고서에서 잃어버린 20년 당시 일본 부동산과 주식 등 자산 버블이 붕괴되면서 소위 디플레이션 스파이럴(Deflation Spiral)이 발생했다고 분석했다. 통화량 위축과 물가 하락이 맞물리면서 기업 채무부담이 커지고 수익성이 악화되는 현상이다. 즉 주식·부동산 버블 붕괴 이후 자산가치가 지속적으로 하락하고 부실채권이 늘어나면서 통화량이 둔화되고 다시 통화 가치가 상승하고 물가 하락이 심화하는 악순환 속에서 각종 문제가 생기는 것이다.

정부는 일본과 같은 자산가치 붕괴 가능성은 낮다고 보고 있다. 김용범 기획재정부 1차관은 "일본의 경우 부동산, 주식 등 자산 시장에서 과도한 버블이 있었는데 한국은 이같은 상황은 아니기 때문에 자산시장의 붕괴가 나타날 가능성은 크지 않다"고 밝혔다.

하지만 주택 가격 폭락까지는 아니더라도, 집값이 오르기는 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "디플레이션에 따른 경기 침체가 본격화하면 집값은 당연히 안 오른다"며 "경제가 안 좋으면 부동산 시장도 마이너스 영향을 받을 수 밖에 없다"고 경고했다.

물론 변수는 있다. 정부가 경기침체를 막기 위한 수단으로 시장에 돈을 더 푸는 양적완화식 접근을 할 가능성도 고려해야 한다. 이 경우 시장에 풀린 자금이 다시 부동산 시장으로 유입될 가능성도 있다. 심 교수는 "이 경우 지역별로 부동산 시장이 다르게 움직일 수 있다"며 "유럽 일부 국가처럼 투자가 대도시 위주로 몰려, 대도시와 중소도시 간 간극이 커질 수 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "대외여건 악화와 경기침체 분위기가 이어지면 부동산 구매력 저하와 거래 위축으로 이어질 수 있다"며 "저금리인 상황에서 시중에 유동자금이 많기 때문에 그 영향으로 서울 및 경기 남부 지역과 지방 간 부동산 가격 격차가 커질 수 있다"고 진단했다.

그는 다만 대출규제와 세금 등 부동산 정책 기조를 감안하면 주택 시장의 변동성은 제한적일 것이라고 예상했다. 그는 "각종 규제로 시중 유동자금이 주택시장으로 유입되기는 쉽지 않다"며 "주택보다는 토지 등 다른 상품으로 유입될 가능성이 있다"고 말했다.

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