2019-08-18 10:55

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2019 하반기 부동산 시장 전망

분양가상한제 핵폭탄에 경제위기 부동산 어디가 대폭락할까-김종갑의경제부동산 구독 부탁드려요

지난해 8.2/9.13 부동산대책의 가장 큰 특징은 대출규제가 주류를 이루던 과거 대책과 달리 보다 강력한 대출규제를 비롯해 증세(보유세, 양도세)를 통해 집 값을 잡겠다는 정부의 의지를 보여 주고 있습니다. 이와 더불어 작년 연말과 올해 5월에 발표한 서울, 수도권 주택공급 확대(3기 신도시)도 주택시장 안정화를 위한 주요 정책 중 하나로 평가 받고 있습니다.

실제 9.13부동산대책 이후 서울, 수도권의 주택거래량은 지난 5년 간 최저 거래량으로 돌아섰으며, 가파르게 오르던 아파트거래가도 상승세가 둔화되고 소폭 하락 하는 등 정부대책이 실효를 거두는 것으로 보였습니다. 하지만 최근 들어 강남 재건축 단지를 중심으로 서울 아파트 값이 다시 상승곡선을 그리고 있습니다.

또한 서울과 수도권의 1주택 보유자들을 중심으로 전세자금대출을 활용한 갭투자가 성행하고 있습니다. 요즘 유행처럼 번지고 있는 전세자금 갭투자는 이렇습니다. 서울, 수도권에 8억원짜리 주택을 보유한 A씨는 이 집을 팔고 본인 자금 1억원에 전세대출 3억원을 얹어 4억원짜리 전셋집을 구합니다. 나머지 7억원으로는 8억원 전세를 끼고 15억원짜리 아파트를 매입하는 방식입니다. 정부가 집 값과 갭투자자를 잡겠다고 주택담보대출을 틀어막자 이를 무력화 하는 새로운 갭투자 방식이 등장한 것입니다.

정부는 2017년 8·2/9.13 부동산 대책을 통해 서울 전역을 투기과열지구로 지정, 담보인정비율(LTV)을 기존 60%에서 40%로 축소했습니다. 하지만 이는 실수요자들에게는 주택담보대출이 막혀 내집 마련의 꿈을 더욱 멀어지게 하고 있는 역효과를 낳고 있습니다. 뿐만 아니라 보유 현금이 많은 자산가들은 대출과 무관하게 서울, 수도권의 입지 좋은 주택(아파트)을 쓸어담는 부작용이 발생하고 있는 현실입니다.

상황이 이렇자 정부는 이르면 올해 10월부터 ‘투기과열지구’로 지정된 서울 등 전국 31개 지역의 민간택지에 짓는 아파트에 ‘분양가상한제’를 적용하겠다고 발표했습니다. 최근 1년간 서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 3.7배 가량 높아짐에 따라 인근 기존 주택의 가격 상승을 이끌어냈다는 판단이 작용한 것으로 보입니다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 모든 구와 과천시, 하남시, 성남시(분당구), 광명시, 대구(수성구), 세종시 등 전국 31개로 해당 지역 민간택지에 지어지는 아파트에는 모두 분양가상한제가 적용될 예정입니다.

이번 분양가상한제를 두고 시민단체, 금융, 건설업계에서는 의견이 분분합니다. 이번 기회에 확실히 집 값을 잡아야 한다는 의견과 일본 경제 보복으로 가뜩이나 경기가 더욱 바닥을 치는 상황에서 국내 경기에 한 축을 담당하는 건설업이 위축된다면 내수경기가 보다 악화될 수 있다는 의견 등이 팽팽하게 대립되고 있습니다.

필자는 이러한 상황을 보며 본질적으로 분양가상한제로 인한 주택 시장의 흐름이 어떻게 변동할 것인지를 따져보는 것이 최우선 시 되어야 한다고 생각합니다. 우선 민간택지 분양가상한제가 주변 신축 아파트의 가격을 하락시킬 수 있는 실효성을 따져보겠습니다. 분양가상한제가 시작되면 사업을 진행하던 시행사나 건설사 등은 상당부분의 분양수입을 포기해야 됩니다. 따라서 사업의 지연, 취소 등이 빈번해 질것이며, 이는 곧 공급축소로 이어질 가능성이 높습니다.

이렇게 된다면 서울시 25개 모든 구와 과천시, 하남시, 성남시(분당구), 광명시, 대구(수성구), 세종시 등 주택수요가 높은 투기과열지구의 기존 주택들은 신규 주택 공급 감소로 인해 가격이 오를 가능성이 높다고 판단합니다. 서울 재개발, 재건축 주택시장도 상황은 비슷할 것으로 예상합니다. 민간택지 분양가상한제로 인해 서울의 재개발, 재건축 사업을 어렵게 만들면 결국 기존 도심 주택의 희소성만 키워 결국 서울 및 수도권 주요 지역의 주택 가격을 더욱 견고하게 만들 것으로 예상하는 바입니다.

부동산 투자에 관심이 높은 분들은 지금까지 정부의 부동산 시장의 확대, 규제 정책이 경제, 사회적 상황에 따라 수시로 바뀌는 즉 온냉탕을 오가는 상황을 여러 번 경험한 바 있습니다. 이를 바탕으로 국내 주택 시장을 바라본다면, 해답은 나와 있습니다. 교통, 편의시설, 학군 등 주변 인프라가 우수한, 살기 좋은 입지의 주택은 시대와 정책의 변화에도 흔들림 없는 상승세를 보이고 있습니다. 또한 향후 인구감소, 주택의 소유의식, 라이프스타일 변화 등을 고려한다면 전반적인 아파트 시장의 투자가치는 점차 하락할 것으로 판단됩니다.

현 시점에 국내 부동산 시장에서 주택 시장보다도 더 큰 고민을 안고 있는 시장은 상가 시장입니다. 전체 생산인구에 25% 가량이 자영업에 종사하고 있는 우리나라의 경제시장 구조상 상가의 공실률이 높다는 것은 그만큼 국내 경제 사정이 좋지 않다는 것을 상징적으로 보여주고 있는 것입니다.

한국감정원에 따르면 전국 상업용 부동산에 대한 임대시장 동향을 분석한 결과 올 1분기 중대형 상가의 공실률은 11.3%로 작년 말 대비 0.6%p 증가했고, 소규모 상가의 공실률은 5.3%로 작년 말과 동일한 수준을 보였습니다. 서울의 공실률은 중대형 상가 7.5%, 소규모 상가 2.9%로 2018년 말에 비해 소폭 증가한 것으로 조사되었습니다.

전국에서 중대형 상가 공실률이 가장 크게 늘어난 지역은 세종시로 조사되었습니다. 세종시의 중대형 상가 공실률은 18.7%로 작년 말에 비해 4.3%p 늘었습니다. 세종시에 이어 경북 17.4%, 전북 17%, 울산 16.5%, 충북 16%, 대구 14.1% 순으로 중대형 상가 공실률이 높았습니다. 소규모 상가 또한 13.4%를 기록한 세종시의 공실률이 가장 높았다고, 전북 9.6%, 경남 7.5%, 강원 6.7% 순으로 그 뒤를 이었습니다. 한편 전국 오피스 공실률은 12.4%로 작년 말과 유사한 수준을 유지했다. 임대료도 1㎡당 1만7100원으로 변동이 없었습니다.

이러한 국내 상가 시장의 부진은 IMF를 연상케 하는 국내 경기 부진과 최저임금의 급격한 상승이 자영업 시장의 환경을 악화시킨 큰 요인이라 분석합니다. 가뜩이나 안좋은 경기로 힘든데다가 지난 2년간 30%가 넘는 급격한 임금인상으로 자영업자들은 이중고에 시달렸으며, 부정부패방지법(김영란법), 미투 등의 사회적 움직임이 기업들의 단체 회식 문화도 바꾸는 등 과거와는 다른 자영업 생태환경에 적응하지 못한 자영업자들의 폐업이 속출해 전국적으로 상가 공실률이 올라 간 것입니다. 

이에 은퇴 후 노후대책의 일환으로 상가를 구입하는 중장년층 소비자들은 철저한 시장조사를 바탕으로 상가 분양 또는 매매를 진행해야 할 것으로 생각됩니다. 좋은 상가를 선택하는 기본요소로는 기본적인 유동인구가 확보되는 지역인지, 전철, 버스 등의 대중교통의 접근성이 우수한지, 충분한 주차시설의 확보 등이 상가투자의 성패를 좌우하는 요소라 할 수 있습니다. 또한 상가의 매입 금액 대비 적정한 수준의 임대료를 책정해 임대가 원활하게 이루어 질 수 있는 가격적인 요소도 필수적으로 따져보고 투자를 결정해야 할 것으로 생각합니다.

이제 국내 토지 시장에 대해 전망을 해보겠습니다. 올해 초 발표된 공시지가 상승률은 지역 경제상황이 좋지 않은 몇 개 지역을 제외하고는 대부분 상승곡선을 그렸으며, 서울은 역대급 상승률을 기록하는 등 모든 건축물의 원재료 역할을 하는 토지 시장은 커다란 규제 없이 순항하고 있는 중입니다.

시·도별 공시지가 상승률을 살펴보면 서울의 공시지가 상승률이 12.35%로 가장 높았으며, 11년 만에 최고 상승률을 기록했습니다. 서울의 급등으로 수도권(서울·경기·인천)의 공시지가도 평균 8.77% 올랐으며, 광주(10.98%), 제주(10.7%), 부산(9.75%), 대구(8.82%), 세종(8.42%) 등의 상승률도 전국 평균(8.03%)을 웃돌았습니다. 서울의 경우 국제교류복합지구, 영동대로 지하 통합개발 계획 등이 상승세를 이끌었으며, 광주는 에너지 밸리 산업단지 조성, 부산은 다수의 주택 정비사업 등의 요인으로 땅값이 많이 올랐습니다.

이에 반해 토지 가치가 하락한 지역도 있습니다. 울산 동구의 경우 조선, 중공업 경기 불황의 여파로 전국에서 유일하게 공시지가가 오히려 -1.11% 하락했며, GM 군산 공장 매각 등 자동차 산업 침체로 전북 군산(0.15%)의 상승률도 미미했습니다 이밖에도 경남 창원 성산구(0.57%)와 경남 거제시(1.68%), 충남 당진시(1.72%) 등의 땅값도 조선, 철강, 자동차 산업의 불경기와 맞물려 거의 오르지 않은 것으로 조사되었습니다.

이처럼 국내 토지 시장은 과거와 같이 막연하게 가격이 오를 것이라는 기대감에 투자, 개발을 해서는 안되는 시장으로 변화 하고 있습니다. 해당 지역의 확실한 개발 계획과 향후 지역이 발전하고, 활성화될 수 있는 원동력을 지닌 지역을 찾는 혜안이 필요한 시기입니다. 최근 정부의 부동산 규제 정책도 시장의 과열 시키는 원인을 찾아 타깃으로 하는 핀셋규제를 진행하고 있습니다.

이에 투기를 조장하는 것이 아닌 건전한 부동산 투자와 개발도 핀셋화 해야 된다 생각합니다. 올 하반기에는 수도권의 경우 서울과의 접근성이 좋아지는 교통망 확충을 눈여겨볼 필요가 있고, 수도권 밖 지방 도시들은 신규 철도가 들어서는 지역 및 인근 대도시와 산업, 주거 분야의 교류가 활발해 지는 지역에 관심을 갖는다면 분명 좋은 결과가 있을 것으로 확신하는 바입니다.

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