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분양가상한제 `패키지 규제`될듯…서울 아파트 가격 전망은 |미래호재. 전망

2019-08-11 10:39

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분양가상한제 `패키지 규제`될듯…서울 아파트 가격 전망은




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오는 12일 민간택지내 분양가 상한제 도입 방안 발표를 앞두고 재건축·재개발 시장이 관망세를 보이고 있다. 
다만 상한제와 무관한 기존 신축 아파트 단지는 집주인들이 호가를 올리면서 지난달부터 본격화된 상승세가 주말까지 이어졌다.


전문가들은 정부의 분양가 상한제 시행 범위와 강도에 따라 주택 시장에 미치는 파장이 갈릴 것으로 보고 있다.

◇ 11개월 만에 추가 대책…부작용 막을 `패키지` 규제 예상
정부가 작년 `9·13 부동산 안정 대책`을 내놓은 지 11개월 만에 결국 `민간택지 아파트 분양가 상한제`라는 추가 카드를 꺼냈다.
공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트의 분양가도 정부가 적정 수준에서 엄격히 관리하겠다는 뜻으로, 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트 등의 높은 분양가가 전체 부동산 시장 재과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것이다. 
더불어민주당과 정부는 12일 오전 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행을 위한 당정 협의를 진행할 예정이다. 이 회의에서 큰 이견이 없는 한, 협의가 끝나는 대로 국토부는 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안을 곧바로 입법 예고할 것으로 알려졌다. 
아울러 정부는 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안도 입법 예고와 함께 내놓을 것으로 알려졌다. 
가장 유력한 방안으로 거론되는 것은 전매제한 기간 연장이다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년간 전매가 제한되는데 이 기간이 5∼7년으로 늘어날 가능성이 있다. 
다만 정부가 이번 추가 대책의 초점을 서울 강남 등 재과열 지역에 맞추고 있기 때문에, 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 적용이 가능한 지역을 아예 `투기지역`이나 `투기과열지역`으로 한정하는 내용이 시행령에 추가될 지에도 관심이 모아지고 있다. 

◇ 숨죽인 재건축 시장 
강남 재건축 단지를 비롯해 재건축·재개발 시장은 상한제 발표를 앞두고 숨죽인 분위기다.
지난달 초 상한제 도입이 공론화된 이후 한차례 내려간 호가가 더이상 떨어지지는 않고 있지만 매수 대기자들이 "정부 발표를 지켜보고 움직이겠다"며 관망하고 있다. 
강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "정치권에서 일본 수출 규제 등을 이유로 분양가 상한제 시행을 연기해야 한다는 주장이 언론을 통해 보도된 영향인지, 지난달 초 3천만원이 빠진 뒤로 추가 하락은 없었다"며 "실제 이달 초까지만 해도 정말 상한제를 하는 게 맞냐며 의문을 갖는 사람도 적지 않았다"고 전했다.
송파구 잠실 주공5단지도 상한제 발표를 앞두고 한산한 분위기였다. 
전용면적 75㎡는 올해 최고 19억9천만원까지 팔렸으나 지난달 정부가 분양가 상한제 도입 계획을 발표한 뒤 매수 문의가 줄고, 상승세도 멈췄다. 
그러나 고가 대비 4천만∼8천만원 가량 낮은 19억1천만∼19억5천만원 짜리 급매물은 최근까지도 거래가 이뤄졌다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 
잠실동의 한 공인중개사는 "상한제 도입 여부를 놓고 정부와 정치권이 이견을 보이는 모습이 연출되면서 고점보다 싼 급매물은 거래가 되더라"며 "그러나 상한제 발표가 12일로 확정된 이후에는 매수 예정자들이 관망세로 돌아섰다"고 말했다. 
강동구 둔촌 주공아파트 단지도 정부의 상한제 발표에 촉각을 곤두세우고 있다.
단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로 건립 가구수가 1만2천32가구, 조합원 물량과 임대주택을 제외한 일반분양 물량이 4천787가구에 달해 일반분양가에 상당히 민감한 상태다.

◇ 새 아파트는 4주째 강세…상한제 이후 전망 엇갈려 
이에 비해 새 아파트를 비롯한 일반아파트값은 강세가 이어졌다. 
한국감정원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트 가운데 준공 5년 이내 신축 매매가격은 0.09% 뛰었다.
작년 11월부터 8개월 연속 하락세가 지속하다가 지난달 초 김현미 국토교통부 장관이 분양가 상한제 도입을 공론화한 이후 상승 전환해 4주째 오름세가 이어진 것이다. 
지난주 15년 초과∼20년 이하가 0.01%, 20년 초과가 0.02% 오른 것과 비교해도 새 아파트의 상승폭은 두드러진다. 
기존 아파트는 분양가 상한제에 직접적인 영향을 받지 않는 데다 상한제 시행으로 서울시내 주택공급이 위축되면 집값이 더 오를 것이라는 조바심에 서둘러 집 장만에 나선 사람도 적지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 
성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡는 지난달 14억∼15억원에 팔린 뒤 15억원 이상으로 매물이 나온다. 
행당동의 한 중개사는 "전용 108㎡는 20억원이면 적당한 금액인데 집주인이 22억원에 매물을 내놓더라"며 "가격이 높아서 거래도 뜸한데 일단 상한제를 하면 신축 가격이 오를 것이라고 보고 호가를 높인다"고 말했다. 
지난달 말 입주가 시작된 강동구 래미안명일역솔베뉴와 9월 말 준공하는 강동구 고덕동 그라시움도 강세다. 
고덕동 그라시움 전용 84㎡는 12억∼13억원 선으로 2주 전보다 3천만∼5천만원 정도 올랐다.
경기도 광명시 철산 래미안자이 전용 84㎡는 4월 말 7억7천만원에 거래되던 것이 지난달 중순 8억6천만원에 팔리고 현재 9억5천만원 선에 매물이 나온다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
이는 직전 최고가인 지난해 9월의 9억원을 웃도는 금액이다. 

◇엇갈린 가격 전망 
상한제 시행 이후 신축 등 기존 아파트값에 대한 전망은 엇갈린다. 
성동구 옥수동의 한 중개업소 사장은 "양도소득세 중과, 임대사업자 증가 등으로 매물이 감소한 상황에서 앞으로 분양가 상한제가 시행되면 신축 아파트 공급도 줄어들면서 가격이 오를 것이라는 우려가 큰 것 같다"며 "상한제가 발표되면 재건축 단지들은 약세를 보이겠지만 새 아파트 가격은 강세를 지속할 것"이라고 내다봤다. 
이에 비해 서초구 잠원동의 한 중개업소 대표는 "재건축 단지가 시세를 견인하는 형국이어서 분양가 상한제로 재건축 가격이 내려가면 새 아파트만 강세를 보이긴 어렵다"며 "기존 아파트값도 거래가 줄면서 일정 기간 약세를 보일 것"이라고 말했다.



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