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전문가들 "서울 집값 하반기 이후 오를 것… 실수요자는 올해 사야" |미래호재. 전망

2019-07-17 09:35

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전문가들 "서울 집값 하반기 이후 오를 것… 실수요자는 올해 사야"




서울재건축과 뉴타운발 아파트폭락 집값잡는 다섯가지는?-김종갑의 경제부동산 구독 부탁드려요



부동산 전문가 6명의 전망 "강남·용산·과천·분당이 유망"


지난해 정부의 9·13 대책 발표 후 반년 넘게 잠잠하던 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 올 1분기까지만 해도 작년 고점(高點)보다 2억~3억원씩 호가(呼價)를 낮춰도 서울 아파트를 사겠다는 사람이 없었지만, 4월 이후 매물이 빠른 속도로 소진되고 있다. 정부와 민간에서 집계하는 서울 아파트값 주간 변동률도 6월 말~7월 초 상승세로 돌아섰다. 정부의 움직임도 빨라지고 있다. 서울 주택 수요를 분산하기 위해 접경지에 3기 신도시 6곳을 만들기로 했고, 민간 택지 분양가 상한제를 포함한 추가 대책도 예고했다. 부동산 시장 격변기에 맞물려 열리는 '2019 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 강연에 나설 전문가 6명에게 올 하반기 이후 시장 전망과 투자 전략을 미리 들어봤다.

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서울아파트 不敗, 실수요자는 지금 사야

6명 모두 정도 차이는 있었지만 올 하반기 이후 서울 집값이 오를 것으로 전망했다. '서울 아파트는 안전 자산'이란 인식이 워낙 강한 탓에 경기가 나빠지거나 정부 규제가 강력해질수록 '서울 쏠림' 현상이 심해진다는 논리다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "2015~16년 분양한 아파트 입주가 마무리된 반면 재건축 규제로 신규 공급이 끊기고 있어 중장기적으로 공급 부족 문제가 커질 것"이라며 "'지금 아니면 못 산다'는 불안감이 대기 수요를 자극하고 있어 가을부터 주택 거래량이 늘고 가격 상승 폭도 커질 것"이라고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "저금리에 따른 유동성에 정부 규제, 글로벌 경기 위축이라는 악재가 혼재하고 있어 과거 2~3년과 같은 상승은 어렵지만 보합 내지 소폭 상승은 가능할 것"이라고 했다.

서울 주택 매수 시점 질문에는 모두가 '올해 중'이라고 답했다. 6명 중 4명은 "실수요자라면 지금"이라고 말했다. 다만 투자 목적의 주택 구매는 신중히 해야 한다는 의견이 지배적이었다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "무주택 실수요자에게 주택 구매의 적기(適期)는 따로 없다"며 "원하는 지역에 원하는 가격의 매물이 나오면 사야 한다"고 말했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "투자 목적의 주택 구매는 내년 말까지 지켜봐야 하지만 실수요자라면 올해 중으로 집을 사는 것이 바람직하다"고 했다.

서울을 제외한 경기도나 지방의 주택 시장에 대한 전망은 대체로 부정적이었다. 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 "지방은 일자리가 줄어들어 주택 수요가 계속 감소하고 있고, 경기도 역시 아파트 공급은 많지만 수요를 서울에 뺏기고 있다"며 "서울과 지방 일부 대도시를 제외하고는 전망이 밝지 않다"고 했다.

서울은 강남·용산, 준서울은 과천·분당 유망

향후 집값이 가장 많이 오를 지역으로는 용산과 강남을 꼽았다. 김덕례 실장은 "용산은 국가공원이 들어서고 대규모 개발이 진행되고 있어 신흥 주거지로서 가치를 인정받을 것"이라고 말했다. 김학렬 소장도 "용산은 개발이 본격적으로 시작되기 때문에 성장 가능성이 가장 크다"고 말했다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 "시중 유동 자금이 돌고 돌아 가장 마지막으로 가는 곳이 강남"이라며 "강남 집값이 전국에서 가장 비싸다는 현상이 그 가치를 증명한다"고 말했다. 안명숙 부장은 강남, 용산과 함께 동대문구를 추천했다. 그는 "재개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 단기적으로 가격 상승 가능성이 높다"고 설명했다.

전문가들은 서울을 제외한 수도권 유망 지역으로 과천과 분당을 추천했다. 두성규 위원은 "과천은 서울이 가깝고 녹지가 풍부해 이미 선호도가 높은 데다 재건축이 활발히 진행되고 있어 앞으로도 수요가 몰릴 것"이라고 했다. 이동현 소장은 "강남 대체 후보지 가운데 선두 주자인 분당이 가장 유망하다"고 말했다.

3기 신도시, 서울 집값에 영향 없어

정부가 추진하고 있는 3기 신도시 6곳(남양주·하남·인천·과천·부천·고양)이 서울 집값에 미칠 영향에 대해 전문가 6명 중 3명은 '별 영향이 없을 것'이라고 답했다. '서울 집값을 떨어뜨릴 것'이란 응답은 1명에 불과했고 2명은 되레 '서울 집값을 올릴 것'으로 내다봤다.

김덕례 실장은 "3기 신도시는 결과적으로 공급에 의한 가격 안정화 효과를 가져올 것"이라고 말했다. 반면 이상우 위원은 "3기 신도시로 발표된 지역이 대체로 서울에 비해 매력이 많이 떨어지기 때문에 오히려 서울의 차별성이 부각될 것"이라고 말했다. 안명숙 부장은 "단기간에 주택을 대량으로 짓는 방식의 공급 정책은 수요자들의 다양한 눈높이를 충족하는 데 한계가 있다"며 "3기 신도시 가 서울 아파트값에 미치는 영향은 거의 없을 것"이라고 했다.

한편, 예상되는 정부의 추가 규제를 묻는 질문에 6명 중 4명이 '민간 택지 분양가 상한제'를 꼽았다. 이번 설문 조사는 분양가 상한제 관련 논의가 불붙기 전인 지난달 말 이뤄졌다. 이상우 위원은 "지난 2년간 워낙 많은 대책이 나왔기 때문에 상식선에서 남은 대책은 별로 없는 것 같다"고 말했다.



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