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쏟아지는 규제 폭탄, 퇴로까지 차단된 재건축(종합) |미래호재. 전망

2019-07-10 20:20

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쏟아지는 규제 폭탄, 퇴로까지 차단된 재건축(종합)


                                


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쏟아지는 규제 폭탄, 퇴로까지 차단된 재건축(종합)


아시아경제 배경환 기자] 서울 재건축 시장이 올스톱될 위기에 놓였다. 정부의 전방위 규제 압박으로 정비 본 궤도에 오른 사업장은 물론 초기 사업장들까지 혼란에 빠졌다. 사업을 중단하더라도 막대한 매몰비용 부담으로 퇴로까지 차단돼 사실상 손을 놓을 수 밖에 없는 상황이다. 시장 전문가들은 2~3년뒤 주택 공급 위축으로 인한 수급불균형 등 다양한 부작용이 일어날 것으로 보고 있다.


10일 정비업계에 따르면 서울시내 재건축 사업장을 중심으로 정비계획 추진 속도를 조절하려는 움직임이 확산되고 있다. 대부분이 분양을 앞둔 곳들이지만 조합이 설립되지 않은 정비계획 수립 초기 사업장들도 고민에 빠진 모습이다. 


실제 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심시기준 강화로 후분양을 준비하던 강북권의 한 정비사업장은 후분양 추진 자체를 재검토하고 나섰다. 후분양의 경우 분양가 심사를 받지 않아 사업성을 최대한 보전할 수 있지만 정부가 '민간택지 분양가상한제'라는 또다른 규제를 들고 나와서다. 주변 시세와 비교하는 HUG의 규제보다 감정평가 한 토지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더하는 방식인 분양가상한제로 인한 조정폭이 더 크다는 판단이다. 


지난해 재건축초과이익환수제를 피해 속도를 낸 관리처분인가 사업장들의 고민은 더 커졌다. 현 주택법 시행령에 따르면 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택은 규제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용되지만 정부가 이 '적용 기준'을 앞당기는 방안을 고민하고 있어서다. 조합원간 이견, 시공사와 잦은 소송을 감수하며 재건축초과이익환수제를 피했던 사업장들이 또다시 발목을 잡힌 셈이다. 


조합 설립을 마치고 시공사 선정을 눈 앞에 둔 사업장도 눈치 보기는 마찬가지다. 서울시가 정비사업 원안 설계를 바꾸는 대안 설계를 적용할 때 사업비 10% 이내의 경미한 변경만 허용해 사업성을 높이기가 까다로워졌다


정비 초기 단계의 사업장들의 속도 편하지는 않다. 정부가 집값 급등의 진원지를 재건축 시장으로 지목하고 있는 상황에서 '재건축 연한'부터 늘려 재건축 움직임 자체를 제한하려는 움직임을 보이고 있기 때문이다. 이미 지난해 정부가 '재건축 안전진단 기준 정상화 방안'을 통해 구조적으로 문제가 없으면 재건축 연한(30년)이 지나도 재건축 여부를 확정할 수 없다고 규정한 점을 감안하면 재건축 시작조차 어려워졌다는 얘기다. 


안전진단을 넘어서도 정비안을 수립하는 과정도 통제를 받게 된다. 서울시가 지난 3월 '도시·건축 혁신방안'을 통해 자치구가 서울시에 제출한 정비계획안의 심의 절차, 즉 도시계획위원회 심의 과정을 계획 수립 이전 단계에서 한 번 더 거치는 '사전 심의'를 신설해서다. 재개발·재건축 밑그림 단계부터 서울시의 공공 가이드라인을 적용해 서울시가 추구하는 도시계획 수준으로 맞추겠다는 복안이지만 정비업계에서는 또다른 '옥상옥' 규제로 보고 있다. 


그렇다고 재건축 사업 자체를 몰수하기도 어려운 상황이다. 추진위원회나 조합 설립 과정까지 소요된 비용이 적지 않은 탓에 사업을 중단할 경우 매몰비용을 향후 시공사가 모두 떠안게 돼 자칫 분양가 인상 요인으로 작용될 수 있다. 강남권 한 재건축 추진위 관계자는 "현재 수립 중인 정비계획을 모두 회수해 사업을 초기화하더라도 지금까지 투입된 비용이 향후 그대로 다시 투입돼 조합원들의 분담금만 더 커지게 된다"며 "안전진단 강화, 분양가 통제 소식 등으로 조합원들의 문의가 늘고 있다"고 전했다.


더 큰 문제는 향후 정부나 서울시의 규제 등 시장 움직임을 보고 판단하겠다며 잠정 중단 등 대안을 모색하는 것도 쉽지 않다는 점이다. 서울시의 정비구역 일몰제가 적용되고 있는 탓에 일정 수준의 정비 단계를 밟지 않는 곳은 내년 3월2일부로 정비구역에서 일괄 해제될 예정이다.


조주현 건국대 교수는 "지금의 정부 규제는 집값을 잡는 개념이 아닌 단순히 동결 시키는 과정으로 향후 규제가 완화될 경우 그동안 눌렸던 가격이 단기간 내 폭등할 우려가 높다"며 "규제로 인해 가격이 안정화되는 것처럼 보일 수 있지만 장기적으로는 공급만 옥죄, 결과적으로 수요만 늘어나는 비정상적인 거래시장이 될 수밖에 없다"고 밝혔다. 




배경환 기자
      




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