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고개 드는 서울 아파트값… 하반기 부동산시장 가를 4대 변수는? |미래호재. 전망

2019-07-06 10:34

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고개 드는 서울 아파트값… 하반기 부동산시장 가를 4대 변수는?



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서울 강남권 재건축 아파트에서 시작된 부동산 열기가 일반 아파트를 넘어 비강남권까지 확대되면서 지난 8개월 넘게 하락세를 보이던 서울 아파트 매매가격이 최근 4주 연속 상승세를 이어가고 있다. 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙었던 상반기와 달리 하반기에는 주택 시장이 바닥을 다지고 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 이전 수준으로 회복할 것이란 기대도 나온다. 다만 집값을 올릴 재료 못지 않게, 떨어뜨릴 요인도 다양해 하반기 각종 집값 변수에 대한 시장의 관심도 높아지고 있다

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◇서울 아파트값 4주 연속 상승

5일 민간 조사기관인 부동산114에 따르면, 7월 첫째 주 서울 아파트 가격은 전주보다 0.07%를 상승했다. 재건축 아파트(0.18%)와 일반 아파트(0.05%) 모두 지난주에 비해 상승폭이 확대됐다.



특히 재건축 단지를 중심으로 대기수요가 몰리면서 송파(0.15%) 강남(0.14%) 서초(0.07%)뿐 아니라 양천(0.13%) 노원(0.10%) 등 비강남권까지 총 16개 구에서 상승세를 보였다. 8개구는 보합을 기록했고, 25개 자치구 중 유일하게 도봉구(-0.02%)만 하락세를 보였다. 정부 산하기관인 한국감정원도 전날 서울 아파트값이 전주 대비 0.02% 올라 34주만에 상승세로 돌아섰다고 밝혔다.


여경희 부동산114 수석연구원은 “서울 집값이 약 한 달간 오름세를 나타내면서 집값 바닥론에 힘이 실리는 분위기”라며 “더 이상 집값이 떨어지지 않으리란 인식이 형성된데다 정비사업 지연에 따른 신규공급 감소가 예상되면서 실수요자들의 매수세가 살아나는 모습”이라고 설명했다.


다만 아직 각종 연구 기관과 현장에서는 하반기 서울 집값의 하향 안정세가 이어질 거란 전망이 많다. 한국건설산업연구원은 이달 초 ‘2019년 하반기 건설ㆍ주택 경기전망’에서 올해 하반기 집값 보합을 예상했다.

김성한 건설산업연구원 부연구위원은 “대출규제와 하반기 세 부담 현실화 등 상황을 고려하면 추가적인 수요 유입 여력이 크지 않다”며 “보합을 유지하면서 연간으로는 1.0% 내외의 하락이 예상된다”고 말했다. 감정원이 전국 6,000여명의 협력공인중개사를 대상으로 진행한 하반기 주택시장 전망 설문조사에서도 응답자의 68.7%가 서울 주택 매매가격 보합을 예상했다.

7월 첫째 주 서울 주요 지역 매매가격 변동률. 부동산114 제공

◇하반기 변수는?

하지만 하반기 아파트 시장에는 상승과 하락을 유도할 다양한 변수가 뒤섞여 있다.


① 금리인하와 유동성 증가

전문가들이 꼽는 하반기 최우선 변수는 미국의 기준금리 인하다. 금리인하로 대출비용이 낮아지면 부동산에 대한 관심도 커질 수 있기 때문이다. 실제 글로벌 금융시장에서는 이달 미국 연방준비제도(Fedㆍ연준)의 기준금리를 인하를 기정사실로 받아들이고 있다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 미국 연방기금 금리선물시장은 이달 말 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리가 인하될 가능성을 100% 반영하고 있다. 금리를 25bp(1bp=0.01%포인트) 내릴 것이란 전망이 64.7%, 한번에 50bp를 인하할 것이란 전망이 35.4%다.


뒤따라 한국은행도 기준금리 인하에 나선다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고, 투자 여건도 개선 돼 부동산 시장에 대한 관심이 높아질 수 있다는 분석이다. 앞서 부동산114가 지난달 3~17일 전국 성인 1,005명을 대상으로 한 설문조사에서도 응답자의 32.8%가 하반기 부동산시장 주요 변수로 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화’를 꼽았다.


KB부동산은 저금리가 지속될 경우 시중 유동성이 늘어나면서 실물자산 구매 욕구를 불러 일으킨다고 설명했다. 유동성 증가가 부동산 시장에 기회요인으로 작용하는 셈이다. 또 장기 성장 둔화로 주식 등 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택 분양시장이나 상업용 부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있다고 내다봤다.


② 추가 부동산 규제

다만 정부가 실수요자 중심 부동산정책 기조를 이어나가겠다고 거듭 강조하고 있는 만큼, 금리 인하와 유동성 증가가 향후 추가 규제를 불러올 가능성도 높다. 실제 최근 서울의 집값이 꿈틀댈 조짐을 보이자 김현미 국토교통부 장관은 지난달 방송기자클럽 초청 토론회에서 “(집값이) 과열되는 것처럼 보이면 준비하고 있는 여러 가지 정책을 즉각 시행할 것”이라며 추가 대책 발표 가능성을 언급했다.


시장에서는 △공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하는 방안 △재건축 허용연한 강화 △1주택자에 대한 세금부담 강화 등의 카드가 나올 가능성을 높게 보고 있다.

특히 그간 8ㆍ2대책(2017년) 9ㆍ13대책(2018년) 등 문재인 정부의 부동산 대책이 3분기에 이뤄졌다는 점을 감안할 때 정부의 추가 대책이 늦어도 오는 9월에는 발표될 것이란 관측도 나온다. 다만 내년 4월 총선을 앞두고 있어 규제 강도는 미세 조정될 가능성이 크다.


③ 입주ㆍ분양 물량 폭탄과 청약시장

9ㆍ13 대책 전까지 이어진 부동산 호황으로 누적된 공급물량과 3기 신도시 발표도 변수다. 올해 아파트 입주 예정 물량은 38만5,000여 가구로 2007~2016년 연평균 26만 가구에 비해 54%나 늘었다. 여기에 올해 분양 예정 아파트는 지난해보다 48% 늘어난 48만7,000여 가구로, 최근 5년간 물량(40만호)를 크게 웃돈다.


신규분양이 늘면 주택 수요자들이 매수를 보류하고 분양시장 및 청약 대기 수요로 돌아서면서 기존 주택시장 거래가 줄어 부담으로 작용할 수 있다. 또 공공택지에 적용되는 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 분양가격이 낮아지면서 기존 아파트보다 분양 아파트의 시세차익 기대가 더 커지는 점도 변수다. 매수 희망자들이 기존 주택시장보다 분양시장으로 향할 공산이 크기 때문이다.


여기에 정부가 3기 신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점 방식으로 선정하겠다는 청사진을 밝히면서 향후 청약 대기자는 더 늘어날 전망이다. KB부동산 관계자는 “(무주택자들이) ‘무주택 요건’ 유지에 나서면서 기존 주택시장으로 유입되는 수요는 더욱 줄어들 것”이라고 분석했다.


④ 절세 매물 풀릴까

마지막 변수는 보유ㆍ양도세를 줄이기 위한 절세 매물이다. 이달부터 본격적으로 보유세 납부 시즌에 돌입하면서 종합부동산세 납부가 어려운 사람들의 매물이 시장에 나올 가능성도 적지 않다. 특히 정부가 고가주택을 중심으로 현실화율을 대폭 높이면서 공시가격이 급등한 지역에 단독주택을 보유한 은퇴자들의 부담은 한 층 더 높아지게 된 상황이다.


여기에 내년부터 1주택자라도 실거주 2년 미만인 주택에는 장기보유특별공제 혜택이 대폭 축소돼 혜택 막차를 타기 위한 양도세 절세 매물도 나올 수 있다. 지금까지는 1주택자의 경우 거주 여부나 기간과 관계없이 10년 이상 보유하면 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 최대 80%까지 깎아줬지만 내년 1월부터는 ‘2년 이상 실거주’를 하지 않은 경우 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시 최대 30%까지만 공제된다.


지방에서 서울로 원정투자를 한 경우 등 2년 이상 거주를 못하는 경우라면 올해 말까지 매도하는 게 유리할 수 있어 시장에서는 관련 매물이 하반기 주택시장의 변수로 떠오를 것으로 보고 있다.

허경주 기자



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