2019-06-22 10:44

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[하반기 부동산전망②] "서울 강남 빼고 집값 하락..총선 특수 없다"

미국 금리인하로 달러폭락,한국경제위기 투자방향-김종갑 경제부동산 구독 부탁드려요

경기둔화·재건축 규제로 강남 아파트 희소성 높아져
분양·일반 매매시장 '강남 vs 비강남' 양극화 뚜렷할 것
금리인하 효과 미약..총선 앞둔 규제완화 가능성도 희박

[편집자] 서울 집값이 다시 꿈틀대고 있습니다. 거래가 늘어나고 급매물이 사라졌다고 합니다. 정부의 가격안정 의지는 여전하지만 강남권 공급부족과 금리인하 가능성 등 상승요인도 만만치 않은 게 현실입니다. 내년 4월 총선도 가격상승 이벤트로 꼽힙니다. 하지만 정부는 집값 반등 기미를 보이면 추가 대책을 내놓겠다는 입장입니다. 하반기 부동산시장이 어떤 쪽으로 움직일지 종합뉴스통신 뉴스핌이 전문가 의견을 중심으로 정리합니다.

<목차>
① 시장 "금리인하·총선” 기대" vs 정부 "추가대책" 만지작
② "서울 강남 빼고 집값 하락..총선 특수 없다"
③ 전세시장, 입주물량 확대에 약보합 지속

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 올 하반기 서울 부동산 시장이 '강남'과 '비강남'으로 양극화될 것으로 전망했다. 시장상황이 불투명해 대기 수요가 풍부하고 입지적 경쟁력을 갖춘 강남은 희소성이 부각되는 반면 그렇지 못한 지역은 외면받을 것이라는 분석이다.

또한 경기둔화와 대출규제가 이어지는 만큼 하반기 기준금리 인하가 시장에 호재가 될 가능성은 작다는 전망도 나왔다. 내년 총선을 앞두고 부동산규제가 완화될 가능성도 희박하다는 의견이 대다수였다.

20일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 올 하반기 서울 집값이 '강남'을 제외하고 전반적으로 하락할 것으로 전망했다. 시장이 안 좋을수록 가격하락 위험이 낮은 강남 아파트에 수요가 몰리기 때문이다. 특히 분양시장에서 '강남'과 '비강남'의 양극화가 극명할 것으로 내다봤다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "부동산시장 상황이 좋지 않기 때문에 강남과 그 나머지로 양극화될 가능성이 있다"며 "특히 강남에서 분양하는 아파트는 시세보다 분양가가 저렴해 수요가 더 몰린다"고 말했다.

그는 "분양시장이 강남 중심으로 돌아갈 수밖에 없다"며 "강남에서 멀어질수록 신규분양이 쉽지 않고 설령 분양에 나선다 해도 가격이 아주 많이 싸지 않으면 안 된다"고 말했다. 이어 "서울 지역의 9억원 이하 저가 아파트, 공공택지 신규분양, 서울 재건축 신규분양 아파트는 시세보다 가격이 저렴한 단지 중심으로 청약열기를 이어갈 것"이라고 덧붙였다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 "서울에서도 오르는 집과 내리는 집이 있기 때문에 구분해서 봐야 한다"며 "서울 신규 아파트는 수요가 많기 때문에 꾸준히 오르겠지만 과거 갭투자(전세 보증금을 끼고 집을 사는 투자) 대상이었던 입지 나쁜 저가 아파트들은 오히려 조정을 받을 것"이라고 말했다.

그는 "서울 분양시장 중 강남 재건축이나 공공택지는 청약이 잘 되고 있지만 그 외 입지가 좋지 않은 곳은 부진하다"며 "청약 흥행을 위해선 분양가보다는 일단 입지가 중요하다"고 말했다.

이어 "최근 동시분양한 경기 파주 운정신도시는 청약이 잘 되기 쉽지 않을 것"이라며 "일산도 구도심 지역은 분양에 큰 성과를 내기 힘들 것"이라고 내다봤다.

부진한 실물경기도 강남 아파트의 가치를 높여주고 있다는 의견도 있었다. 경기둔화로 부동산가격이 내려가도 강남 집값은 버틸 것이라는 기대감 때문이다.

김종율 보보스부동산연구소 대표(필명 옥탑방보보스)는 "올해 1분기 경제성장률이 마이너스(-)일 정도로 실물경기가 좋지 않다"며 "중산층 대부분이 소득 감소에 시달려 집값이 오르기 어려운 상황"이라고 말했다.

그는 "유럽국가 중 핀란드의 예를 들자면 과거 노키아가 망했을 때 핀란드 집값도 크게 빠졌다"며 "하지만 헬싱키 집값은 버텼는데 우리나라로 치면 강남 집값이 버틴 것"이라고 말했다.

이어 "서초, 강남처럼 인기있는 지역이 아니면 향후 1~2년간 집값이 고전할 공산이 크다"며 "실수요자들은 길게 보면 집값이 항상 오르기 때문에 언제든 집을 사는게 맞지만 당장은 추격 매수할 필요가 없어 보인다"고 말했다.

재건축 규제와 3기신도시가 오히려 강남 지역의 희소성을 높여줬다는 시각도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "강남 일대는 재건축 규제로 인해 공급이 크게 늘지 않는 지역으로 인식되고 있다"며 "강남아파트가 3기 신도시 영향을 덜 받는 지역이라는 점도 일부 매수심리로 작용한 것 같다"고 말했다.

올 하반기 기준금리 인하가 부동산시장에 활력을 불어일으킬 가능성은 작다는 게 시장 전문가의 시각이다. 

김학렬 소장은 "부동산시장은 금리가 0.25%포인트(p) 정도 오르거나 내린다고 해서 큰 변화가 생기지는 않는다"며 "부동산가격이 많이 오르는 시기는 저금리가 아니라 오히려 금리가 오를 때"라고 말했다.

이어 "경기가 좋다면 금리가 오르고 부동산 가격도 따라 오르게 되는데 지금 상황은 그렇지 않다"며 "대출규제도 심하기 때문에 금리가 낮아져도 큰 변화가 없을 것"이라고 내다봤다.

박원갑 위원은 "서울 아파트는 지난해와 같은 큰 장이 들어서기 힘들 것 같다"며 "여전히 심한 대출 규제가 시장을 옥죄고 있는 데다 거시경제도 불안하고 아파트 전세가율도 낮아 갭투자도 여의치 않다"고 말했다.

이어 "정부의 분양가 규제가 강화되면서 소비자들이 일반 매매시장보다는 분양시장에 더 관심을 보이고 있다"며 "이에 따라 기존 아파트 거래가 여전히 위축될 것으로 예상된다"고 말했다.

올 하반기부터 ′9.13 주택시장 안정대책′의 세금인상 효과가 나타나는 것에 주목하는 의견도 있었다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "다음달에는 주택분 재산세, 오는 9월에는 주택분 및 토지분 재산세, 12월에는 종부세 납부가 예정돼 있다"며 "시장 위험요인이 다가오는 상황에서 주택시장이 좋을 가능성은 낮다"고 내다봤다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "작년 세율 인상에 이어 공시가격도 올랐다"며 "과표 자체가 크게 오르다 보니 부동산관련 세금이 상당히 높아졌다"고 말했다. 이어 "이러한 부동산시장 억제 요인은 앞으로도 계속될 것"이라고 덧붙였다.

부동산시장 주기를 봐도 당분간은 서울 집값이 하락 국면을 이어갈 것이라는 의견도 있었다.

이상영 교수는 "부동산시장이 4~5년 주기(사이클)를 갖는다고 가정하면 가격 상승은 1~2년 안에 끝나고 그 후 3~4년은 내리는 기간"이라며 "부동산 가격이 오르면 정부가 집중적으로 규제강화에 나서고 그 여파가 이어지기 때문에 집값이 떨어지는 기간이 오르는 기간보다 훨씬 길다"고 말했다.

이어 "지금 부동산 규제책 중 가장 강력한 것은 대출규제"라며 "수요가 있어도 집을 사기 어려운 상황이기 때문에 대출규제가 풀리지 않는 한 집값이 빠르게 회복되기 어렵다"고 말했다. 이어 "서울 주택시장이 올해에서 내년 사이 저점을 기록하게 될 것"이라고 덧붙였다.

현재 부동산 시장은 대출규제로 현금 부자들만 유리한 '왜곡된 시장'이라는 지적도 있다.  

김학렬 소장은 "대출 받으면 강남에 진출할 수 있는 중산층이 대출규제 때문에 그 기회를 놓치고 있다"며 "집 팔고 이사를 가려고 하는데 대출이 안 나와 움직이지 못 하는 사람이 많다"고 말했다.

이어 "정상적 시장이 되려면 대출 완화, 양도세 인하가 있어야 한다"며 "실거주자들은 대출 문제, 다주택자는 양도세 중과 때문에 거래가 잘 안 되고 있는데 이 둘을 다 풀어줘야 거래가 늘어날 것"이라고 말했다.

또 내년 총선을 앞두고 부동산규제를 완화할 가능성은 희박하다고 입을 모았다.

이상영 교수는 "정부는 국정철학 안에 다주택자, 부동산투기를 근절한다는 입장을 갖고 있다"며 "부동산시장이 안정된 상황에서 굳이 3기신도시를 추가 발표한 것을 보면 공급적인 면에서도 가격안정화에 나서겠다는 뜻"이라고 말했다.

박원갑 위원은 "지금 정부 기조를 보면 강남 재건축이 오를 경우 핀셋규제를 할 가능성도 있어 보인다"며 "재건축 규제, 1주택자 양도세를 비롯한 부동산 규제가 더 강화될 수도 있다"고 말했다.

김학렬 소장은 "현재 부동산정책이 시장에 부정적 영향을 주는데도 민심은 그에 대한 평가를 하지 않고 있다"며 "여당 지지율이 높기 때문에 정부가 표를 더 받기 위해 정책을 바꾸진 않을 것"이라고 말했다.

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