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"청약 미달, 뉴타운 무산"… "건설사도 3기 신도시 직격탄" |미래호재. 전망

2019-06-03 20:55

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"청약 미달, 뉴타운 무산"… "건설사도 3기 신도시 직격탄"

2기 양주, 검단 분양 잇달아 참패
사업성 하락에 시공사선정총회 연기도
경기침체 우려 등 정비사업 궤도 이탈… 건설사 부담 가중


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3기 신도시 영향권에 있는 1, 2기 신도시 주민들의 거센 반발이 발표 이후 지속되고 있는 가운데, 이들 지역에서 공급된 신규 분양물량이 잇달아 흥행에 참패하고 있다. 여기에 정비사업마저 경기 침체 우려 등으로 궤도 이탈하면서 건설사들의 부담이 가중되고 있다.

3일 아파트투유에 따르면 인천 서구 검단신도시에서는 3기 신도시 발표 이후 첫 분양에서 대규모 미달 사태가 발생했다.

최근 동양건설산업이 선보인 '검단 파라곤 1차'는 1순위에서 874가구 모집 결과 단 65건만 접수되며 평균 0.07대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 2순위에서도 199명 청약에 그치면서 610가구가 주인을 찾지 못했다.

같은 날 1순위 당해·기타 지역 청약을 받은 경기 양주시 옥정신도시 '중흥S-클래스 센텀시티'도 총 1408가구 중 284가구가 미달되면서 1순위 마감에 실패했다. 이 단지는 전용 84㎡ B타입에서 24가구가 미달된 채 평균 1.51대 1로 청약일정을 마쳤다.

이에 반해 GS건설이 과천주공6단지를 재건축하는 '과천 자이'의 경우 1순위 당해 지역 청약을 진행한 결과 676가구 모집에 총 7781명이 청약하면서 평균 11.5대 1의 경쟁률을 보였다.

또 경기 성남시 중원구 중1구역을 재개발해 짓는 '신흥역 하늘채 랜더스원'은 225가구 모집에 1959명이 청약, 평균 8.71대 1을 기록했으며 성남 구도심에서 공급된 대림산업의 'e편한세상 금빛 그랑메종'은 702가구 모집에 6016명이 몰리면서 평균 8.57대 1의 경쟁률을 보이면서 상반된 상황이 연출됐다.

전문가들은 2기 신도시가 제대로 자리 잡지 못한 상태에서 3기 신도시가 발표되면서 수도권 외곽 분양시장의 이 같은 분위기가 이어질 것으로 내다봤다.

특히 3기 신도시보다 서울에서 멀리 떨어져 있는 검단과 옥정 등의 경우 타격이 불가피할 것이라는 우려다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신도시 입지와 성격에 따라 청약시장이 달리 움직일 수 있다"며 "현재 신도시의 경우 서울에서 반경으로 거리가 있겠지만, 서울 외곽에서는 몇 미터밖에 되지 않는 곳도 있어 충분히 외곽 지역에서의 수요 유입이 있을 수 있다"고 내다봤다.

그는 이어 "창릉이나 고양 삼송·원흥지구의 경우 이미 서울 인구 혹은 서북부 쪽에 합리적인 주택 구입가를 원하는 수요자들의 유입이 이뤄지고 있다"며 "이러한 상황에서 3기 신도시 지정으로 인한 과잉공급과 기존 2기 신도시 사람들이 넘어가면서 발생하는 분양의 어려움 등은 계속 우려되는 부분"이라고 덧붙였다.

실제 올해 검단신도시에는 5000여가구가 추가 공급되는데다 서울과 입지적으로 가까운 인천 계양테크노밸리와 경기 부천시 대장지구 등으로 인구가 이동할 가능성이 높은 것으로 분석되고 있다. 옥정 역시 남양주시 왕숙신도시로 수요자가 빠져나갈 확률이 높다.

검단신도시 입주자 총연합회 자료를 보면 현재 분양을 마쳤거나 분양을 진행 중인 단지 8곳 중 4곳이 미분양 됐다. 검단 미분양은 앞서 계양테크노밸리 지정 이후 본격화됐다. '검단 한신더휴'는 지난 1월 889가구 모집에 1순위 경쟁률이 0.95대 1, '검단 센트럴 푸르지오'는 지난 2월 1439가구 모집에 1순위 경쟁률이 0.8대 1에 그쳤다.

서울과 더 가까운 대장지구까지 추가 지정되면서 검단 분양 예정 건설사들의 한숨이 깊어지고 있다.

검단에 공급을 앞둔 중견건설 A사 관계자는 "정부 규제로 수도권 분양시장 분위기가 안 좋은데, 3기 신도시 두 군데가 검단과 비슷한 생활권에 조성될 예정이어서 분양에 상당한 어려움이 있을 것으로 예상한다"고 말했다.


상황이 이렇자 최근 경기 고양시 일산에서 대형건설 B사가 분양한 초고층 주상복합단지의 경우 계약해지와 관련된 문의전화가 빗발치고 있다.

B사 측은 "3기 신도시 조성에 따라 집값이 떨어질 것이라는 우려 때문에 최근 계약과 관련한 문의전화가 많이 오고 있지만, 실제 계약해지까지는 이어지지 않고 있다"면서도 "다만 3기 신도시 여파로 올해 1·2기 신도시 지역에 분양을 앞둔 건설사들은 '긴장 모드'에 들어간 상태"라고 말했다.

여기에 그치지 않고 3기 신도시 파장은 1·2기 신도시 내 재개발 시장에도 악영향을 미치고 있다.

고양시 일산서구 일산2구역 재정비촉진지구 도시환경정비사업조합은 지난달 말 시공사 선정총회를 열었지만, 조합원 정족수 미달로 시공사 선정이 불발됐다. 롯데건설이 단독으로 시공권을 수주하겠다고 나서 조합원들이 의사를 모아 이를 수락하기만 하면 사업이 한 발 더 나아갈 수 있었지만, 그러지 못했다.

앞서 조합은 지난달 20일에도 이 안건을 처리하기 위해 총회를 열었으나, 정족수 미달로 무산된 바 있다.

경의중앙선 일산역 인근에 위치한 이 구역은 11만여㎡ 부지에 최고 49층 아파트 3151가구와 오피스텔 762실을 신축하는 대규모 사업이다. 조합원이 450여명에 불과한 만큼 사업성은 충분하다는 분석이 있었지만, 번번이 난기류를 타면서 지연됐다.

이 일대에는 재정비촉진지구로 일산 1~3구역 세 곳이 지정돼 있었는데, 1구역과 3구역은 이미 재개발이 무산돼 도시재생 뉴딜 사업이 진행 중이다. 고양시에는 2007년 이후 이곳 외에도 원당지구와 능동지구까지 3개 재정비촉진지구에서 총 20개 구역이 지정돼 재개발 추진이 시작됐다.

그러나 주택시장 침체 등으로 사업성이 악화되면서 2013년부터 9개 구역이 줄줄이 해제됐고, 일산2구역을 비롯해 능곡1·2·5·6구역, 원당1·2·4구역 등 8개 구역만 남아있다.

남은 구역들도 순탄치 않다. 정부가 이달 초 고양시 창릉지구 등 경기 서북부에 3기 신도시를 건설하겠다고 발표한 것이 사업 추진에 악재가 될 수 있다는 분석이 나온다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "재개발에 거부감을 갖고 있는 오래된 거주민들이 반대하는 상황인데다 최근 창릉지구 등 경기 서북부에 들어서는 3기 신도시 여파로 사업성이 악화될 수 있다는 우려도 일부 반영된 것으로 보인다"고 판단했다.

그는 이어 "당분간 1·2기 신도시 내 아파트 분양을 앞두고 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 시공권에 참여하고 있는 건설사들은 고전을 면치 못 할 것"이라고 진단했다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "3기 신도시가 서울 집값은 안정시키는 효과도 있겠지만, 1·2기 신도시와 기존 경기도 주거지의 집값에 미치는 악영향이 더 크다"며 "1·2기 신도시 주민들의 불안감을 해소하려면 교통 대책 외에 기업을 유치할 수 있는 인센티브 등도 마련돼야 할 것"이라고 주장했다.



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