2019-05-08 12:30

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다주택자·하우스푸어… 사례로 본 ‘고수의 플랜’

경제위기 터지면 대박 터진다,이 순서대로 해라-김종갑 유튜브 바로가기 구독 부탁드려요^^

재테크 혼란기다. 부동산시장은 하락세고 주식시장 전망도 어둡다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 갈팡질팡하고 있다. 그 사이 글로벌경기는 긴 침체기 터널을 벗어날 조짐을 보인다. 미국은 1분기 경제성장률이 4년 만에 최대치를 기록했고 중국 내 주가도 고공행진을 이어가고 있다. <머니S>는 은행PB(프라이빗뱅커), 증권사 리서치센터장, 부동산 컨설턴트 등 수십명의 재테크 전문가와 머리를 맞대고 안갯속 금융시장에서도 알짜수익을 낼 수 있는 ‘고수의 재테크 플랜’을 알아봤다. <편집자주> 

[고수들이 제안하는 ‘재테크플랜’] ③암울한 부동산 시장, 매수 타이밍은?

10년 만에 고개를 든 부동산 폭락론에 시장 참여자들이 움츠러들었다. 집을 가진 사람은 세금과 대출이자가 늘어나 고민이 깊어졌고 무주택자는 내집 마련의 타이밍을 찾지 못해 방황한다. 삶의 가장 안정적인 토대가 돼야할 집이 계층을 막론하고 고통을 주는 존재가 됐다. 특히 주거 취약계층이 아니라는 이유로 복지 사각지대에 놓인 중산층의 주거고민은 다양한 형태로 나타난다. <머니S>는 부동산 재테크 설계에 어려움을 겪고 있는 3명의 사례를 분석해서 대안을 제시해본다.

◆사례① 은퇴 후 임대소득으로 생활하는 다주택자 

김세욱씨(가명‧65)는 은퇴 후 그간 모은 재산과 퇴직금, 대출을 합해 지방에 다가구주택을 구입했다. 다가구주택은 김씨에게 노후를 대비한 전재산이다. 연간 6000만원의 임대소득을 얻지만 각종 세금과 대출이자, 관리비 등을 내고 나면 한달 순수입은 250만원 정도다. 앞으로 20~30년 이상 더 산다고 가정하면 국민연금과 합해도 부부 두사람에게 넉넉한 생활비는 아니라고 생각한다. 서울에서 30년 넘게 산 아파트값도 많이 올라 올해부터 다주택자·고가주택자의 종합부동산세와 재산세 부담이 커졌다. 이대로 계속 부동산을 보유해야 할지 답답한 심정이다. 

▶고수의 플랜: 이항영 선경세무법인 대표세무사 

= 정부는 주택 임대사업자 등록 의무화의 시기를 2020년 1월 이후로 정했다. 미등록 시 면세 공급가액의 0.2%를 가산세로 부과한다. 임대주택 등록여부에 따라 필요경비율과 기본공제를 차등적용한다. 임대소득 2000만원 이하는 분리과세된다. 등록 임대주택은 필요경비율 60%, 기본공제 400만원인 반면 미등록 임대주택은 필요경비율 50%, 기본공제 200만원을 적용한다. 종합부동산세의 경우 세율이 인상됐지만 김씨는 해당이 안될 것으로 보인다. 종부세 중과대상은 3주택자 이상이나 조정대상지역 내 2주택자다. 일반주택 종부세율은 종전 0.5~2.0%에서 올해 0.5~2.7%로 인상됐지만 종부세와 재산세를 합한 총세액이 전년도의 150%를 초과하지 않도록 제한한다. 세부담 상한한도는 3주택자 이상 300%, 조정대상지역 내 2주택자 200%로 나머지는 150%가 유지된다.

◆사례② 집값 두배 뛰었지만 생활고 빠진 하우스푸어 

김은정씨(가명‧40)는 5년 전 신혼집으로 서울 마곡지구의 새아파트를 분양받았다. 당시 분양가는 5억원대였는데 지금 시세가 12억원으로 뛰었다. 아파트를 팔아야하는지 고민하는 이유는 단지 오른 시세 때문만은 아니다. 김씨 부부는 연소득이 둘이 합해 1억원이지만 대출 3억원에 대한 원리금이 매달 350만원가량 빠져나간다. 보조양육비와 생활비가 급증해 저축은 고사하고 매달 가계부가 적자다. 게다가 자녀의 진학이 3년 남은 시점이라 이사는 부담스럽다. 지금 아파트를 팔고 이사할 수 있는 집은 인근의 오래된 빌라뿐이다. 

▶고수의 플랜: 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원

= 두가지 방법을 제시한다. 아파트를 전세 주고 인근 싼 빌라의 전세로 이사하는 것이다. 원금을 줄임으로써 하우스푸어를 벗어나는 게 목적이다. 두번째는 집을 팔고 인근 10억원대 아파트로 수평이동하는 방법이다. 두 대안의 차이는 7억원의 시세차익을 포기하느냐 얻느냐의 선택문제다. 부동산시장이 몇년 후 살아난다고 해도 ‘이런 멋진 기회’는 다시 찾아오지 않을 것이다. 부동산주기가 5~6년이라고 볼 때 자녀 진학 전 주거안정을 이루려면 지금 아파트를 팔고 다운사이징하는 것은 추천하지 않는다. 1주택자에게 집은 재테크 수단이 아니라 안정적인 주거생활을 영위하는 의미여야 한다. 매도냐 보유냐 문제보다 펀드 청산 등의 다양한 방법을 통해 원리금을 줄이는 것이 더 시급하다. 원금을 1억5000만원대로 줄이면 이자부담을 상당히 덜 수 있을 것으로 생각한다.

◆사례③ 내집 마련 계획했는데 집값 폭락한다고? 

김율이씨(가명‧37)는 미취학 자녀 두명을 키우는 직장맘이다. 베이비시터나 양가 부모님의 지원을 받지 않기 때문에 회사에서 가까운 서울 용산에 전세로 산다. 다른 지역으로 이사할 계획은 없다. 최근 서울 주요지역은 전셋값이 떨어지고 전세공급이 늘어났지만 용산은 반대로 전셋값이 올랐다. 전세금 부담과 앞으로 집값 급등이 예상돼 하루빨리 내집 마련을 하는 것이 낫다고 생각하지만 지금 부동산 상황을 볼 때 매수가 적절한지 고민이다. 대출규제로 자금마련이 가능할지도 모르겠다.

▶고수의 플랜: 양지영 R&C 연구소장 

= 앞으로 부동산시장은 약 2년간 큰 등락 없는 조정을 예상한다. 매물이 계속 적체될 것으로 보이는 데다 입주물량이 많아서 집값이 더 내릴 가능성이 높다. 양도소득세 중과로 퇴로가 막히고 매물이 없는 상황이라 안정적인 조정은 이뤄지기 힘들다. 매물 품귀현상이 심해지면 오히려 반등하는 부작용도 낳을 수 있다. 정부는 부동산가격이 다시 뛰면 추가로 강력한 대책을 내놓겠다는 의지를 보였지만 내년 총선을 앞둔 상황이라 쉽지 않을 것이다. 실수요자들은 집값의 추가하락 가능성을 보고 매입시기를 미루는 분위기다. 당분간 매매보다 전월세거래가 두드러지게 증가할 것이다. 서울 분양시장도 입지나 분양가 등에 따라 청약경쟁이 미달되는 경우가 늘어날 것이다. 저가주택에 대한 관심이 높아지고 있는데 이는 대출규제가 원인이다. 하나의 대안이 될 수 있다. 하지만 저출산이나 도심 회귀 영향으로 부동산 양극화가 더욱 심화될 전망이라 비규제지역과 저가주택을 조심해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제591호(2019년 5월7~13일)에 실린 기사입니다.

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