2019-08-12 17:41
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불똥 튄 강남 재건축단지…후분양도 옥좨
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사업성 줄어 분담금 증가…등촌주공 가구당 최대 2억원
후분양 건축공정 기준 현행 50~60%에서 80%로 강화
[매일일보 전기룡 기자] 분양가상한제로 인해 강남 재건축단지에 불똥이 튀었다. 지난해 9·13 대책 이후 주춤했던 서울 집값이 강남 재건축단지를 중심으로 반등하자 정부가 핀셋 규제에 나선 영향이다. 특히 강남 재건축단지는 분양가상한제의 여파로 인해 분양가가 주변 시세 대비 절반가량에 머무를 것이란 전망도 나왔다.
국토교통부는 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진’을 통해 재건축·재개발단지의 분양가상한제 적용 시점을 ‘입주자 모집공고’로 일괄 적용한다고 밝혔다. 현행법상 재건축·재개발단지는 ‘관리처분인가’를 받은 단지부터 분양가상한제를 적용 받는다.
현재 서울에서 관리처분인가를 받은 사업장은 총 67곳으로 이 가운데 강남3구(강남·서초·송파구)가 차지하는 비중은 23곳, 3만 가구에 달한다. 하지만 분양을 앞두고 있던 이들 단지 모두 사업계획을 다시 짜야 하는 처지에 처했다.
관리처분인가를 받은 단지는 분양가와 조합원 분담금 등 사실상 모든 사업계획이 확정돼 있으나, 이번 개선안으로 새로운 분양가가 적용된다. 사업비용을 확정했던 조합이 사업 계획을 전면 수정해야 하는 이유다.
그 결과 조합원의 분담금은 늘어날 수 밖에 없다. 국토부는 이날 개선안과 함께 분양가상한제를 시행할 시 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 10% 이상, 시세 기준으로 20~30% 이상의 분양가 인하효과가 있을 거라는 전망을 내놓았다.
이를 송파구 신천동 소재 ‘잠실진주’에 대입하면 급감하는 사업성을 보다 쉽게 확인할 수 있다. ‘잠실진주’는 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 분양가로 2955만원을 책정 받았다. 그러나 10%라는 인하폭을 생각하면 분양가는 2660만원으로 떨어진다. 인근 아파트 시세가 3.3㎡당 5000만원 안팎이라는 점을 감안한다면 조합원 분담금은 늘어나고, 사업성은 떨어지게 된다.
오는 11월 분양을 앞두고 있는 강동구 등촌주공도 마찮가지 상황이었다. 상한제 적용으로 일반분양가가 3.3㎡당 2600만원대에 책정될 경우 조합원 예상수익이 9000억∼1조원 이상 감소하면서 조합원 추가 분담금이 최대 2억원에 달할 것으로 관측된다.
다른 재건축 단지들은 후분양 강화를 걱정하는 모양새다. 국토부는 강남 재건축단지 가운데 후분양으로 분양가 규제를 회피하려는 단지가 늘어나자 공정률 50~60% 수준에서 후분양이 가능했던 기존 규칙을 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80%)로 강화할 방침이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “후분양을 고민했던 일부 재건축단지들이 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서둘 수 있다”며 “분양가상한제 이후 줄어드는 사업성을 감안한다면 HUG의 분양가 통제를 받더라도 지금 분양을 하는 게 수익성면에서 나을 수 있기 때문”이라고 설명했다
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