만약 앤 셰이버가 50년간 세계 1등에 투자했다면 5000달러 투자했을 때 2200만 달러 보다 더 많이 벌었을 겁니다. 그렇다면 워렌버핏은 매년 얼마의 수익률을 거뒀을까요? 매년 23%입니다. 그러니 시가총액 세계 1등에 투자하는 것은 거의 워렌버핏급으로 투자하는 것이죠.

 

그렇다면 강남의 은마 아파트는 얼마나 올랐을까요? 은마아파트는 아파트 실거래가 기준 2006년 11월(11월1일~11월10일 ) 14억 원을 찍었습니다. 만약 (대출 80% 11억 2000만 원 , 전세 2억 5천 만원 ) 이렇게 했다고 쳐도 넉넉히 취등록세 등을 감안하면 실투자금 2억 정도의 돈이 들어갔을 것으로 예상됩니다. 최대한 갭투자를 했을 때를 기준으로 봤습니다. 은마아파트 전용면적 84㎡의 실거래가를 기준으로 2009년 7월 (7.11일~20일) 은마아파트 가격은 7억8200만 원 (대출 80% 6억 2천5백만 원, 전세 2억 5천 만원)입니다. 2008년 금융위기를 맞아 최고가 대비 매매가 6억1800만 원 하락합니다.

 

일시적으로 상환해야 할 대출금과 전세가 떨어지는 바람에 무려 2008년도 금융위기를 겪게 된다면 갭투자는 일시에 6억 원이 넘는 돈을 상환해야 했습니다. 대부분 여기서 갭투자자는 파산합니다. 그러나 만약 돈이 있어서 그래서 넘겼다고 치죠. 대신에 2억원 정도의 돈이 아니라 상환을 했으니 8억이 들어가야 합니다. ‘강남 집값 3억~4억 급락…작년 상승분 모두 반납’ 지난달 중순 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡가 17억 원에 매매됐다는 기사가 나옵니다. 20억원까지 올랐던 은마아파트가 다시 17억 원이 됐다는 소리죠.

 

결국엔 12년간 3억원 올랐습니다. 그렇다면 매매가 대비 수익률은 17.6%가 됩니다. 2008년도 금융위기를 겪었으니 실투자금은 8억 원으로 늘어났을 것이고 이에 비해서도 수익률은 12년간 2배로 따진다 하더라도 34% 정도 밖에 안 됩니다. 2배가 안 되는 거죠. 그러나 이것도 이자비용을 제외했을 때 이야기입니다. 그리고 최대한 봐줘서 그냥 최초의 투자금 2억 원이 들어갔다 치죠. 그렇다면 이자 비용이 올라갑니다. 그렇다면 12년간 이자는 얼마나 될까요?

 

이자비용 : 11억2000만 원 × 4%(이자율) × 12 = 5억3760만 원입니다. 이자율의 경우 처음에는 7%로 계산해야 하지만 중간에 상환했던 걸 감안해서 4%로 계산했습니다. 이마저도 잘쳐준 경우입니다. 사실 이자가 아무리 낮아져도 3.5% 정도이니 처음에 7%에서 떨어져 봐야 3.5%이니 약 5%로 계산하는 것이 맞죠. 그래도 최대한 봐줘서 4%로 계산해보면 이자만 무려 5억 원이 넘습니다. 오히려 원금을 까먹고 있는거죠. 게다가 종부세, 재산세, 갭투자 비용 2억 원에다가 향후 양도세 40% 등등 을 감안하면 사실상 이익이라고 보기 힘든 수준입니다.

 

이렇게 된 것은 너무 비싼 아파트를 무리해서 대출해서 산 것이 문제이고 현금을 많이 집어 넣었을 경우 수익률이 17% 정도로 떨어지는 것이 문제입니다. 그래도 은마아파트는 재건축이라도 되니 다행이죠. 만약 재건축 안 되는 썩는 수도권 중층 아파트에 투자했다면 앞으로 재건축이 안 되었을 때 더 문제가 됩니다. 결론입니다. 가장 쉽게 부자가 되는 법은 세계 1등 주에 장기투자하는 겁니다.