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분양가상한제, 내 집 마련에 유리할까? |전문가칼럼

2019-08-18 10:41

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분양가상한제, 내 집 마련에 유리할까?




분양가상한제 핵폭탄에 경제위기 부동산 어디가 대폭락할까-김종갑의경제부동산 구독 부탁드려요



Q. 사당동에 살고 있는 자영업자 K(48)씨.  

그녀는 몇 년 전 소유하고 있던 아파트를 처분해 사업자금으로 썼다. 지금은 전셋집에 살고 있다. 하지만 올해는 좀 형편이 나아져 내 집 마련을 하려고 한다. 그녀는 멀리 내다보고 대출을 끼고 재건축 아파트 매수를 고려하고 있다. 그래서 주말이면 관심을 갖고 있던 동네로 아파트를 보러 다닌다. 그런데 남편은 분양가상한제가 시행되면 아파트 가격이 좀 떨어질 것이다. 당분간 전셋집에 더 살면서 서울에서 분양하는 아파트에 청약하자고 주장한다. 물론 부족한 돈은 중도금대출을 받자고 한다. 분양가상한제는 무엇이며, 청약을 통해 내 집 마련을 하는 것이 유리한지 궁금하다.


A. 올해 하반기 들어서면서부터 눈에 띄게 아파트 가격이 상승하는 곳이 나타나기 시작했다. 이에 정부는 아파트 가격을 안정시키기 위해 급기야 분양가상한제를 시행한다고 발표했다. 분양가상한제는 아파트를 분양할 때, 택지(토지)비(감정가액), 총공사비, 그리고 시공사의 적정 이윤을 감안해서 분양가를 정하는 것이다. 여기서 공사비는 정부가 정해놓은 기본적인 건축비가 계산된다. 그러면 분양가는 분명 시장가격 이하로 조정될 것이며, 그 가격으로 분양하는 제도다. 


이렇게 분양가상한제가 시행되면 우선 재건축 아파트 시장에는 변화가 생길 것이다. 당분간 재건축조합은 속도조절에 나설 가능성이 높다. 아무래도 재건축추진을 늦출 것이다. 이것은 재건축에 따른 조합원과 시공사의 이익은 줄어들기 때문이다. 여기에 투자자도 재건축 아파트를 당분간 외면할 것이다. 이처럼 재건축에 대한 투자수요가 잠잠해지면 당연히 가격은 조정을 거치면서 떨어질 가능성이 높다.


그렇다. 분양가상한제가 시행되면 실수요자는 내 집 마련의 기회로 삼아야 한다. 가장 큰 이유는 분양가가 확실히 싸지기 때문이다. 그래서 실수요자에게는 내 집 마련이 유리해지는 것이다. 이때 청약에 나서는 실수요자가 꼭 기억해야 할 것이 있다. 바로 자금계획이다. 일반적으로 아파트 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%(10%씩 6번 나눠서 납부), 잔금 30% 순으로 납부하게 된다.


그런데 여기서 중도금을 납부할 때, 대부분의 수분양자는 중도금대출을 받는다. 하지만 지금은 수분양자 누구나 중도금대출을 받을 수 있는 것은 아니다. 무주택자인 경우에도 아파트 분양가가 9억원이
넘으면 중도금대출은 안된다. 참고로 현재 서울 지역의 아파트(85㎡ 이하) 분양가가 대부분 9억원이 넘은 수준이다. 따라서 실수요자는 분양가가 9억원이 넘으면, 청약하기 전에 반드시 자금계획을 세워두어야 한다. 


한편, 분양가상한제의 여파로 재건축아파트 가격은 조정을 받을 것이다. 그러나 최근에 신축(준공 10년 이내)된 아파트 가격은 떨어지지는 않을 것으로 보인다. 시장은 당분간 재건축 · 재개발을 통한 아
파트 공급이 줄어들 것으로 보기 때문이다. 그러면 오히려 신축 아파트로 수요가 몰릴 수도 있을 것이다. 또한 전세가격도 다소 상승할 가능성이 있다. 당장 실수요자들이 내 집 마련에 나서지 않을 것
이다. 당분간 기존 전셋집에 살면서 아파트 청약을 고려하기 때문이다.



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