규제강화시대, 문재인정부의 집요한(?) 서울 정비사업 공급축소 효과(?)가 시작됐습니다. 반면 지난 2013~2016년 규제완화시대, 박근혜정부의 공급확대 효과는 끝나가고 있습니다.​

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2017년부터 본격화된 문재인정부의 수도권 정비사업 공급축소 정책이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지를 정리했습니다.

문재인정부의 공급축소 히스토리

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서울 인천 경기 등 수도권에서 2010년대 신규아파트 공급은 2019년 상반기까지 2기 신도시가 큰 축을 담당했습니다.

2기 신도시중 2010년 전후 입주가 본격화된 동탄1 광교 판교에 이어 2015년 이후엔 남위례와 동탄2가 신축을 공급했습니다. 특히 동탄2에선 2015년부터 2019년까지 매년 1만~2만가구가 입주하면서 용인 수원 화성 성남 등 경기 남부권은 물론 서울 전셋값 안정에 크게 기여했습니다.

2기 신도시중 앞으로 파주운정과 인천검단, 평택고덕에서 입주물량이 많이 남아있습니다. 하지만 수요층이 생활권 내부수요에 치우쳐 수도권 도심 주택시장에 미치는 영향이 매우 적습니다.

박근혜정부가 지난 2014년 대규모 공공택지 개발 중단을 선언하면서 앞으로 수도권 신축공급은 2025년 이후 3기 신도시 입주전까지 정비사업이 막중한 책임을 떠안게 됐습니다.

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그러나 지난 2017년 5월 집권한 문재인정부는 다주택자의 투기세력이 몰린다는 정비사업에 대해 집중규제를 가했습니다. 따라서 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 재건축은 조합설립인가후 매매거래를 차단했습니다. 재개발도 투기과열지구에서 관리처분인가후 거래를 중지시켰습니다.

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경기권에서도 정비사업이 몰려있는 과천 광명 하남은 투기과열지구로 지정했습니다. 또 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 성남, 고양, 구리는 조정대상지역으로 지정했습니다. 여기에 9.13대책에 따라 다주택자 이주비 대출 0라는 직격탄을 맞았습니다.

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올들어 비규제지역으로 풍선효과를 누리고 있는 인천부천 의왕 의정부 등도 안심할 순 없습니다. 이번 상승장이 끝나기전 머지않아 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높습니다. 아직 이주비 대출을 받지 않았다면 리스크 관리를 해야 합니다. 평촌 어바인퍼스트에서 보듯 앞으로 정비사업 일반분양분 청약경쟁률에 따라 조정지역 등 규제지역 지정여부가 결정될 것입니다.

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정비사업은 규제를 완화한다고 바로 공급을 늘릴 수 없습니다. 규제를 완화해도 공급확대 효과가 나타나는데 최소한 5년이 걸립니다. 참여정부 시절 정비사업 공급축소 효과는 2008년 이후 MB정부를 거쳐 박근혜정부 2013년까지 5년간 지속됐습니다.

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정비사업 신축공급이 늘어나려면 상승장이어야 합니다. 조합원과 시공사가 돈을 벌 수 있어야 합니다. 정비사업 사업성과 수익성을 극대화할 수 있는 상승장이어야 정비사업이 활발해집니다.

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하지만 문재인정부는 서울 등 수도권 도심 신축부족으로 촉발된 2015년 이후 상승장에서 정비사업 공급을 축소시키는 규제책을 펴고 있습니다. 참여정부 시즌2 입니다.

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안전진단, 정비구역 지정, 건축심의(재개발 임대비율 상향), 사업시행인가(교육환경영향평가), 관리처분인가(타당성 검증), 이주비대출(다주택자 대출규제), 일반분양(고분양가관리 또는 분양가 상한제)까지 사업단계마다 규제를 늘려나 정비사업 속도는 갈수록 늦어지고 있습니다.

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박근혜정부의 규제완화책이 유지됐다면 2022년 이후 수도권 정비사업 입주물량이 꾸준히 늘어날 예정이었습니다. 그런데 규제수위가 높아지면서 사업시행인가를 받은 곳도 입주시기가 현재 2년 이상 지연되고 있습니다.

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최악의 경우 2025년 이후 수도권 정비사업과 3기 신도시 입주물량이 충돌해 과공급에 직면할 수 있습니다. 아무리 수도권이라고 하더라도 공급(누적입주물량 증가)이 쌓이면 장사 없습니다. 부산을 보세요.

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문재인정부의 공급축소 얼마나 심각한가?

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수도권에서 비규제지역인 인천을 제외하고 서울과 경기는 시간이 흐를수록 공급축소 효과(?)가 뚜렷해지고 있습니다.

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인허가 실적은 정비사업의 경우 사업시행인가 기준입니다. 하지만 문재인정부 들어 갈수록 사업이 늦어지면서 사업시행인가후 6~7년 뒤에도 입주할 수 없는 정비사업장이 늘어나고 있습니다. 따라서 착공 실적으로 3년뒤 입주물량을 예측해야 합니다.

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건설시장은 문재인정부가 집권하고 나서 거의 완벽하게(?) 침체의 길을 걸어가고 있습니다. 특히 건축 부문 건축투자가 침체되고 있습니다. 주거용 등 건축착공 면적은 전국 기준으로 2016년 7월 이후 누적물량(12개월)이 감소세로 돌아섰습니다.

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또 수도권 아파트 착공실적을 보면 서울의 경우 2018년 5월 누적물량이 6만3천가구로 정점을 찍고 나서 감소세로 돌아섰습니다. 2019년 들어 5월에 3만가구대로 줄어들었습니다. <그래프 참조>

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경기 아파트 착공실적 감소세는 서울보다 1년 6개월 빨리 찾아왔습니다. 2기 신도시 착공 급감 때문입니다. 2015년 12월 누적물량이 19만가구에 달했지만 2019년 3월엔 10만가구 이하로 급감했습니다.

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따라서 착공 실적으로 보면 입주물량 감소세는 경기는 2019년부터, 서울은 2021년부터 본격적으로 시작된다고 추론할 수 있습니다.

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참고로 국토교통부가 발표한 2019년 상반기 수도권 아파트 착공실적을 보면 서울의 경우 2018년 23,634가구에서 2019년 17,850가구로 24.4%나 줄었습니다. 경기는 56,744가구에서 47,546가구로 16.2% 감소했습니다.

문재인정부의 공급축소 효과(?)는 경기권부터 2019년 하반기부터 시작됐습니다. 지난 5월 이후 광명 과천 성남 안양 수원 용인 동탄2 등 경기 남부권 전셋값 회복 또는 상승에 입주물량 감소가 기여했습니다.

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서울은 2021년부터 본격적으로 공급축소 효과가 시작됩니다. 효과라고 쓰고 시장의 역습이라고 읽으면 됩니다.

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이미 시장의 역습은 강남에서 시작됐습니다. 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈 등 개포 4세대 아파트는 그동안 조합원지위 양도금지로 응축된 에너지가 입주하면서 폭발하고 있습니다. 개포발 4세대 후폭풍은 2022년 과천 2기 재건축단지를 거쳐 2023년 잠실 방배 반포잠원, 2025년 이후 성수-한남-압구정 순으로 휘몰아칠 것입니다.

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마지막으로 민간택지 분양가 상한제에 대한 코멘트입니다. 수도권 주택시장의 역사에서 분상제와 같은 정비사업 공급축소책은 언제나 시장의 역습을 맞았습니다. 수요가 많은 도심에 정비사업 신축공급이 줄어들면 집값이 폭등하는 것은 당연한 것입니다. 공급이 줄어들었는데 집값이 내리는 경우는 경제위기가 올 때뿐입니다.

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반포 래미안 원베일리로 예를 들어봅니다. 분양가 상한제가 적용돼 인근 재고아파트 시세가 평당 9천만원인데 평당 6천만원에 분양했고 칩시다. 3년 후 입주 때 평당 1억원이 넘는 게 바로 시장의 역습입니다. 개래블이나 디아힐처럼 응축된 에너지가 입주때 폭발할 것입니다. 개래블은 지난 3월에만 해도 전용면적 84타입이 17억원대였는데 불과 5개월만에 6억5천만원이 올라 24억원을 호가합니다.     

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