2019-08-01 16:12

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수도권 아파트 전세물량이 갈수록 귀해지는 이유

2020년이후 일본부동산 80%폭락 서울아파트 그대로 따라간다-김종갑의 경제부동산 구독 부탁드려요

결국 민간택지 분양가 상한제를 강행하는가 봅니다. 8월에 주택법 시행령 개정안을 40일간 입법예고하고 10월부터 시행할 것으로 보입니다. 집값 상승을 주도하는 강남3구 등 투기지역이 가장 먼저 분상제가 적용될 가능성이 높아졌습니다. 1년 미만 단기로 볼 때 분상제는 일반분양을 앞둔 정비사업엔 악재가 될 것입니다. 하지만 입주 시점까지 최소한 4년 이상을 내다볼때 강력한 호재로 작용할 것입니다. 2000년대 반포 래미안퍼스티지가 걸어온 길을 복기해보세요.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 5월 이후 서울 인천 경기 등 수도권 아파트 전세물량이 점차 귀해지는 이유에 대해 분석해봅니다.

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수도권에서 아파트 전세물량이 귀해진다는 것은 결국 갈수록 전세공급이 감소한다는 것입니다. 아직 전세난 수준은 아니지만 불과 1년전 언론에서 역전세난에 대비하라고 설레발치던 시절이 생각납니다. 서울발 전세품귀는 광명 과천 수원 성남분당 안양 동탄2신도시까지 서남권 동남권 등 남쪽으로 확산되는 추세입니다. 물론 아직은 도심 입주 10년 안팎 신축 준신축 중심입니다.

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수도권 전셋값, 전세시장에 대한 기초

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지난 5월 이후 수도권에서 전세물량이 줄어든 것에 대해 정확히 이해하려면 전세시장에 대한 기초를 알아야 합니다.

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- 전세공급물량은 다주택자가 80%를 담당한다. 다주택자가 주택수를 늘리면, 즉 전세레버리지 또는 대출 레버리지로 투자수요가 늘어나면 전셋값은 안정된다. 반면 다주택자의 투자수요가 줄어들면 전세공급 감소로 전셋값은 상승한다.

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- 상승장이든 하락장이든 전셋값은 수도권은 물론 전국에서 상승추세도, 상승폭도 비슷하다.

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- 상승장에서 매매가와 전셋값은 대부분 동반상승한다.

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- 상승장에서 수도권 전셋값 상승폭은 매매가의 2분이 1 안팎에 그친다. 2000년대 서울 아파트 누적상승률이 매매가는 149%에 달했지만 전셋값은 70%를 기록했다.

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- 전세난은 자주 오지만 역전세난은 경제위기와 입주폭탄이 겹치지 않는 한 거의 오지 않는다.

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- 상승장이든 하락장이든 전셋값은 대부분 우상향한다.

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- 하락장에선 집값 상승 기대심리가 떨어지면서 전세수요가 늘어나 전세공급 감소까지 겹쳐 전셋값 상승폭이 커진다.

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- 실수요시장인 전세시장에서 전셋값은 낙폭이 적다. 다만 1997년 외환위기와 같은 경제위기가 오면 서울의 경우 전셋값이 2년전 대비 20% 이상 하락하기도 했다.

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- 상승장이든 하락장이든 입주물량이 전셋값에 미치는 영향은 크다. 입주물량이 늘어나면 전셋값은 하향안정세를 보인다. 입주물량이 줄어들면(최근 3년간 누적입주물량이 감소하면) 전셋값은 상승폭이 커진다.

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- 전세시장은 실수요시장이지만 일시적으로 국지적으로 가수요가 붙는다. 과천 고양 하남 전세시장처럼 가수요가 붙는다. 과천 지식정보타운과 3기 신도시 창릉지구, 교산지구, 북위례에서 지역우선공급 1순위로 당첨받기 위해서 말이다.

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- 정비사업 이주수요로 인한 아파트 전세수요 증가는 재건축 영향이 크다. 반면 재개발은 소형 다세대가 많을수록 아파트 전세수요에 미치는 영향이 적다.

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수도권에 전세물량이 귀해지는 이유

KB국민은행의 주간 아파트 전세수급지수를 보면 수도권 전세시장은 5월을 터닝포인트로 해 전세수요가 늘어나고 전세공급은 감소하고 있습니다.

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지난 5월 13일 이후 수도권 전세시장에선 공급보다 수요가 많아졌습니다. 전세수급지수가 100(전세수급지수는 0에서 200까지. 100을 넘으면 전세 공급부족 비중이 높다는 의미)을 돌파했습니다. 7월 22일 현재 수도권 전세수급지수는 116.6(서울 131.3, 경기 104,4, 인천 132.0)입니다. 전세수급지수가 140을 넘으면 전세난이 시작됐다고 보면 됩니다.

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전용면적 84타입을 기준으로 전셋값은 지난 1월 5억원대에서 시작한 송파헬리오시티는 7월 현재 9억원을 호가하고 있습니다. 지난 3월 시작된 입주장에서 8억원대로 출발한 개포 래미안블레스티지는 7월에 실거래가 10억원을 기록했습니다. 이젠 디에이치아너힐즈와 함께 12억원을 호가하고 있습니다.

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7월 입주가 한창인 래미안명일역솔베뉴는 6억5천만원에 실거래되고 7억원을 향하고 있습니다. 고더그라시움 등 고덕 입주장을 앞두고 6억5천만원을 넘어선 고덕래미안힐스테이트는 전세물량 품귀입니다. 지난해 11월 입주한 흑석 아크로리버하임은 6억원대에서 시작돼 현재 8억5천만원에 실거래되고 9억원을 호가하고 있습니다.

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본론으로 들어가 왜 수도권 아파트시장에서 전세물건이 귀해지는 것일까요? 특히 서울은 전세난이 머지않았습니다.

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그동안 서울 전셋값에 안정에 기여한 동탄2신도시 입주장이 마무리돼서? 올 하반기 수도권 입주물량이 감소해서? 민간택지 분양가 상한제로 로또분양에 당첨되기 위해 무주택자의 전세수요가 늘어서? 3기 신도시 발표로 수도권 무주택자 전세수요가 늘어나서?

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아니면 금리인하로 전세물량이 줄어들고 반전세 월세물량이 늘어나서? 조정대상역에서 1주택자 양도세 비과세 요건에 2년 거주요건 추가돼서? 1주택자가 10년 이상 보유하고 장기보유특별공제 80%를 받으려면 2020년부터 2년 실거주해야 해서?

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과연 이게 수도권 전세물량이 귀해지는 핵심 요인일까요?

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실수요 성격이 강한 전세수요는 투자수요가 강한 매매수요와 달리 장세에 상관없이 단독세대 결혼세대 이혼세대 증가로 전세수요는 꾸준히 늘어납니다.

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따라서 전세물건이 귀해지는 것은 다주택자의 전세공급이 감소하기 때문입니다.

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전세공급이 감소하는 근본적인 원인으로 저는 2018년 9.13대책을 꼽습니다. 9.13대책으로 규제지역에서 다주택자의 주택수를 늘리는 것을 차단했습니다. 또 재산세 종합부동산세 등 보유세 강화도 마찬가지입니다. 다주택자가 일부는 매도했지만 주택임대사업(임사)으로 임대 등록하거나 증여를 통해 결과적으로 전세공급을 감소시켰습니다.

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다주택자는 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규 취득시 양도세가 중과됩니다. 또 조정지역과 상관없이 종부세 합산배제 혜택이 사라졌습니다. 더 이상 수도권 규제지역에서 추가 구입해 임대 등록할 이유가 없습니다.

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또 조정대상지역 양도세 비과세 2년 실거주 요건이 추가되면서 입주단지의 전세물량이 갈수록 줄어들고 있습니다. 여기에 2020년 이후 매도시 2년 실거주하고 1주택자 장특공제 80%를 받기위해 집주인 입주율이 높아지고 있습니다. 특히 재개발 재건축 입주아파트가 그렇습니다.

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갭투자든 전세레버리지투자든 9.13대책으로 인해 전세공급의 80%를 담당하는 다주택자의 추가 주택구입을 차단한 게 전세물건이 귀해진 결정적 요인으로 봅니다.

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여기에 올 하반기 이후 수도권 입주물량 감소세도 한몫하고 있습니다. 동탄2 입주장이 마무리되고 서울 강남구 송파구는 물론 서북권(마포구 서대문구) 동북권(성동구 광진구 동대문구)은 당분간 입주물량이 거의 없습니다.

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지난 2003~2004년 수도권 전셋값이 안정됐습니다. 그러나 2005년부터 전셋값은 큰폭으로 상승하기 시작했습니다. 2008년까지 4년간 연평균 6% 상승했습니다. 이때도 다주택자를 타깃으로 한 2005년 8.31대책 영향이 컸다고 봅니다. 종부세 등 보유세 강화, 다주택자 양도세 중과, 공공택지 중대형 분양가 상한제 적용 및 채권입찰제 시행 등이 발표됐지요.

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문재인정부에서 수도권 전세수급 방향은 명확합니다. 정비사업 멸실주택 이주수요, 분양가 상한제 로또분양, 2022년 이후 3기 신도시 분양 등으로 인해 전세수요는 더욱 증가할 것입니다. 반면 주택수를 기준으로 한 다주택자 대출규제 및 보유세 강화를 비롯해 임사 및 증여로 매물 잠김, 입주물량 감소, 고분양가 관리지역 및 분양가 상한제에 따른 정비사업 분양물량 감소, 양도세 비과세 실거주요건, 금리인하로 인한 반전세 증가 등으로 전세공급은 갈수록 감소할 것입니다.

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