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민간택지 분양가 상한제, 그 후에 오는 것들 |전문가칼럼

2019-07-14 10:49

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민간택지 분양가 상한제, 그 후에 오는 것들



한국 경제위기폭발중,미중과 한일무역전쟁이 결정타-김종갑의 경제 부동산 구독부탁드려요




부동산 시장에서 분양가 상한제는 ‘궁극의 규제’라고 볼 수 있습니다. 자본주의 기본 원리인 이윤 추구를 제한하는 ‘강력한 처방’이기 때문이지요. 분양가 상한제는 감정 평가한 토지비용을 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 적정이윤(토지주와 시공사 등)을 더해서 정합니다. 민간택지 분양가 상한제는 이미 도입 전례가 있습니다. 정부는 2007년 9월 당시 치솟는 집값을 잡기 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 당시 정부(국토해양부)는 시뮬레이션 결과, 분양가 상한제가 적용되면 전국의 분양가가 16∼29% 떨어진다고 예상했지요. 하지만 2008년 경기 불안정과 9월 글로벌 금융위기가 닥치면서 주택 시세가 급락, 실제로 분양가가 얼마나 떨어졌는지를 보여주는 통계를 찾기가 쉽지 않습니다.


국토교통부는 지난 8일 김현미 장관의 ‘민간택지 분양가 상한제 도입 검토’ 발언 이후 주택법 시행령을 점검하는 등 시행을 대비하는 모양새입니다. 최근 상승세를 타고 있는 서울 집값이 내림세로 돌아서지 않는 한 민간택지 분양가 상한제는 시행될 가능성이 큽니다. 국토부는 민간택지 분양가 상한제가 실제 적용되면 서울 강남권 재건축 단지의 분양가가 확실히 떨어질 것으로 자신하고 있습니다. 주택 전문가들도 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 도입 전의 분양가에서 20∼30% 낮아질 것으로 점치고요. 주변 시세와 상관없이 ‘정해진 방식’ 내에서 분양가격이 책정될 수밖에 없기 때문이지요.

 

재건축조합들은 민간택지 분양가 상한제 도입에 강력하게 반대합니다. 감정 평가를 통해 결정하는 택지비를 정부가 ‘주변 시세’와 ‘미래 가치’를 포함해 평가하지 않을 것으로 확신하기 때문이죠. 건설업계는 분양가가 시세보다 20%가량 떨어지면 재개발·재건축 사업 수익성 악화로 사업 중단이 속출할 것으로 보고 있지요.


서울은 강서구 마곡지구 개발 이후 재개발·재건축 외의 주택 다량 공급이 사실상 불가능합니다. 여기에 재개발·재건축을 통한 공급도 급감하면 사실상 주택 공급이 막힌다는 뜻이지요. 시장에 수요가 많을수록 결국 물건(집)값이 오를 수밖에 없지요. 이는 정부의 강력한 규제에도 불구, 서울 특정 지역 주택가격이 강세를 보인 이유입니다. 다만 민간택지 분양가 상한제가 한국 경제 침체와 맞물리면 주택시장은 하락장세가 이어질 수 있습니다. 이는 2007년 9월 도입 이후 2008년 경기침체와 글로벌 금융위기 이후 집값이 떨어지면서 ‘하우스푸어’를 양산했던 부동산 시장이 보여주었지요. 정부는 민간택지 분양가 상한제 시행 이후에 올 폐해를 감안하고, 실수요자와 투자자 모두 2009∼2013년 주택시장 침체기를 반면교사로 삼을 필요가 있습니다.



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