2019-06-30 11:44

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집값 들썩일 때마다 왜 강남이 선두에 설까

지난해 9·13 대책 발표 이후 하락하던 서울 집값이 올 4월부터 강남권 재건축을 필두로 다시 들썩이고 있다. 강남뿐 아니라 마포·용산·성동·양천구 중소형 아파트 가격도 전 고점을 돌파하거나 돌파가 임박했다. 예기치 못한 상황에 일반인은 물론 전문가들도 설왕설래, 갑론을박이 한창이다. 부동산 시장이 바닥 찍고 다시 오르는 게 아닌가, 지금이라도 집을 사야 하는 것은 아닌가 하는 불안감이 엄습한다.

이 지점에서 진짜 의문스럽고 궁금한 것이 있다. 과거에도 현재도 그렇듯 집값이 들썩일 때마다 왜 강남 아파트가 매번 선두에 서는 것일까. '부동산 경제학 이론'에선 다섯 가지 이유를 꼽는다.

첫째, 수급 측면. 서울은 구조적·만성적으로 공급이 부족한 시장이다. 특히 강남은 절대적 수요 초과 지역에 속한다. 3기 신도시 발표 전만 해도 1기 분당, 2기 판교·광교·위례 사례처럼 3기 신도시에 강남권을 대체할 만한 신도시가 당연히 포함될 것으로 기대됐다.

뚜껑을 열고 보니 강남 대체 신도시는 빠지고 재건축, 재개발 억제정책은 되레 강화되는 현실을 보면서 기대감은 실망으로 돌변했다. "강남을 비롯한 서울은 공급 절벽으로 오를 수밖에 없다" "강남은 더 묵힐수록 금값이 될 것이다" "중장기 수급을 예측해 보면 강남 집값 상승 확률은 더 높다"면서 확신에 찬 사람이 꽤 많다.

둘째, 수익 측면에서 과거 30년을 돌이켜보면 강남권 전세금과 집값 상승률은 시장 평균치를 훨씬 초과했다. 초과 상승률을 체험한 학습효과, 빅데이터 검증, 경험칙이 투자자의 눈길을 사로잡는다.

셋째, 편익성 측면에서 볼 때 강남은 교통·교육·편의시설·녹지공간 등이 타 지역과 비교 불가한 수준이다. 이 주거 환경들은 삶의 질과 직결된 부분이다. 강남 3구에 인접해 편익 편승 효과를 노리는 강동, 광진, 성동, 동작구 집값이 큰 시차 없이 바로 뒤따라 오르는 사실도 이를 잘 대변한다.

넷째, 주거 트렌드 측면에서 도심회귀, 직주근접, 주거상향 이동, 문화적 상징성을 추구하는 경향성은 시간이 갈수록 더 확고해지고 있다. 국민소득이 3만달러를 넘고 고령화 시대를 맞아 사람들은 완벽한 인프라와 자족기능을 갖춘 대도시, 도심권으로 회귀하는 경향을 보이고 있다.

마지막으로 심리적 측면이다. 강남 부동산은 대체 불가능하다는 믿음, 가격이 오를수록 수요가 커진다는 '베블런 효과'가 합쳐져 '똘똘한 한 채' 신화가 탄생했다. 최근 들어 강남권 아파트 수요 곡선이 급격히 우상향하는 주된 요인이다.

금리 인하 기 대감과 리디노미네이션(화폐단위 변경)에 대한 우려도 시중 부동자금과 검은돈(블랙머니)을 부동산으로 블랙홀처럼 빨아들인다. 안전자산 혹은 절세, 자금세탁 은신처를 찾아 증여 상속 수단으로도 활용된다. 정부의 여러 부동산 안정화 정책에도 '버티기'에 나선 강남 주택 보유자들이 결국 승리할지도 모른다. 정책 당국이나 시장 참여자 모두 신의 한 수가 필요한 때다.

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