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옥수금호엔 왜 스타벅스가 없을까? |전문가칼럼

2019-06-21 16:11

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옥수금호엔 왜 스타벅스가 없을까?




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날씨가 장마철로 들었나 봅니다. 기상이 불안정합니다. 서울 아파트시장과 비슷한가요? 수도권 1급지 매매시장도 불안정합니다. 요동치고 있습니다. 장마는 일시적입니다. 주택시장 상승장도 길게 보면 일시적입니다. 하방경직성이 강하지만 가다 서다를 반복하며 계단식 상승을 합니다.

6월 들어 강남4구에선 둔촌주공과 개포주공1단지를 시작으로 9.13대책 이전 전고점을 돌파하는 재건축 단지가 늘어나고 있습니다. 아직 압구정(60평형대 전고점 돌파), 대치은마, 잠실주공5단지 등은 전고점에서 5천만원 안팎 못미칩니다. 수도권 1급지는 재개발 재건축단지는 물론 신축 준신축 모두 연내 전고점을 돌파할 것으로 봅니다.

수원 인천부천은 9,13대책과 상관없어 재개발 입주권 프리미엄이 고공행진입니다. 광명뉴타운도 6월 들어 입주권 프리미엄이 전고점을 돌파하고 있습니다. 서울 재고아파트 전고점 돌파는 6월 반포 이촌에서 시작했습니다. 판교 광교 분당도 초읽기에 들어갔습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 30~40대 실수요자들이 갈수록 선호하는 리테일(소매점) 접근성의 미래가치에 대해 다뤄볼까 합니다. 이와 함께 주거환경 쾌적성을 좌우하는 단지 밖 어메니티(근린환경 쾌적성) 요소를 언급할까 합니다.

리테일 접근성에 관심을 가지게 된 계기는 옥수금호에 스타벅스 매장이 없다는 점과 가재울뉴타운에 처음으로 스타벅스 가재울뉴타운점이 6월 21일 오픈한다는 것을 알게 되면서 입니다.

참고로 스타벅스 가재울뉴타운점이 들어서는 DMC파크뷰자이2단지 상가 부근 가재울사거리는 박원순 서울시장이 추진중인 강북횡단선(청량리~목동)의 가재울역 후보지중 하나입니다.

스세권(스타벅스 도보권)으로 대표되는 리테일 접근성을 비롯해 어메니티 요소는 아파트값에 미치는 영향이 커질 것입니다.

아파트 가격에 영향을 미치는 단지 밖 어메니티 요소는 크게 5가지입니다.

강남 접근성

어메니티 요소중 강남 접근성은 서울 등 수도권 아파트값에 가장 큰 영향을 미치고 있습니다.

강남 접근성은 물리적 거리도 중요하지만 지하철로 대표되는 대중교통 접근성이 중요합니다. 강남 접근성이 뛰어난 전철망 황금노선은 서울지하철은 3호선과 9호선이 대표적입니다. 광역전철망으론 분당선, 신분당선이, 경전철론 위례신사선이 있습니다.

앞으론 세종행복도시처럼 강남으로 운행되는 BRT(간선급행버스) 정류장 인접성(버세권)에 따라 가격이 달라질 것입니다. 물론 수원 성남 화성 등 지방자치단체에서 적극적으로 유치중인 트램(노면전차)도 마찬가지입니다.

영동대로(삼성역), 수서역, 복정역 등 강남권 3곳에서 복합환승센터가 2019년 12월부터 2022년까지 순차적으로 착공됩니다. 기업 등 자족시설, 백화점 등 유통시설이 함께 들어서는 복합환승센터가 개통되면 강남 접근성이 좋은 집값 상승폭은 더욱 커질 것입니다.

역세권

강남 접근성과 역세권, 그리고 직주근접성은 땔 래야 땔 수 없는 관계입니다. 수도권 아파트에 투자할 때는 입지가치는 크게 2가지를 보면 됩니다. 강남 접근성과 역세권입니다.

도심 업무밀집지역에 쉽게 접근할 수 있는, 즉 직주근접 가치가 높은 황금노선 역세권이 투자가치가 높습니다. 앞에 언급한 강남 접근성이 뛰어난 노선 외에 공항철도, 월곶판교선, 신안산선, 별내선(8호선 연장선), 하남선(5호선 연장선) 등이 황금노선입니다. GTX에선 강남 접근성이 뛰어난 C노선(과천역 양재역 삼성역, 청량리역, 광운대역 창동역)이 황금노선입니다.

9호선처럼 급행역 역세권 프리미엄은 통상 2천만~3천만원이라고 합니다. 앞으로 급행역이 확대되거나 운행될 분당선, 수인선, 4호선 급행역 정차역을 주목할 필요가 있습니다.

역세권의 가치는 도로교통 체증이 심할수록 높아집니다. 가장 이상적인 역세권 물리적 거리는 거주하는 동에서 역 출구까지 400m 이내입니다. 여기서 100m 떨어질 때마다 가격은 1천만원씩 낮아진다는 말이 있습니다. 역에서 멀어질수록 자가든 전월세든 30~40대 직장인 실수요자의 선호도가 떨어집니다. 대단지 입주아파트 전월세물량도 역에서 가까운 로열동부터 먼저 소진됩니다.

송파헬리오시티의 경우 최고 로열동은 8호선 송파역에서 가장 가까운 5단지입니다. 여기에 35층 기준으로 20층 이상 고층에다 조망과 초등학교 접근성까지 좋으면 로열층입니다. 입주장이 마무리된 송파헬리오시티의 경우 매매 전세물량이 몇개 남았는데 전용면적 84타입 매매가는 로열동 로열층(RR) 16억원을 넘었습니다. 전셋값은 6월 들어 상한가가 9억원을 호가하고 있습니다.

직주근접성

높은 임대료로 인해 직주근접가치가 떨어졌다고 하지만 테헤란로 일대 강남은 직장인이 가장 많이 근무하는 곳입니다. 서울 직장인중 30% 가까이가 강남구 서초구 송파구 등 강남3구 근무지로 통근하고 있습니다. 중구 영등포구 종로구 마포구 금천구가 뒤를 잇습니다.

30~40대 고소득 대기업 직장인이 많이 몰려있는 업무밀집지역까지 전철이나 버스로 30분 이내로 쉽게 접근할 수 있는 아파트가 직주근접가치가 높은 단지입니다.

삼성역 GBC를 비롯해 성수지식산업센터, 판교 2, 3테크노밸리, 수서역세권R&D, 문정법조타운, 고덕비즈밸리, 마곡산업단지, 광명시흥테크노밸리, 과천지식정보타운 등 신흥 업무밀집지역에 접근성이 좋은 역세권 아파트를 주목해야 합니다.

공원 접근성

한마디로 공세권입니다. 단지에서 걸어서 언제나 쉽게 이용할 수 있는 근린공원을 말합니다. 한강 조망이 가능하고 이촌 반포 잠원 뚝섬 등 한강둔치 접근성이 좋은 단지는 서울에서 대표적인 공세권 프리미엄 단지 입니다.

녹지공간은 입주민 입장에선 많을수록 좋습니다. 2기 신도시에선 광교(녹지율 43.8%)와 판교(37.5%)이 녹지공간이 많습니다.

서울 비강남권에서 84타입 실거래가가 15억원을 돌파한 단지중 마포래미안리버웰, 흑석동 아크로리버하임, 행당동 서울숲리버뷰자이는 모두 한강조망이 뛰어난 공세권 단지입니다.

최근엔 4세대 아파트 중심으로 단지내 중앙공원의 가치가 높아지고 있습니다. 송파헬리오시티의 파크밴드, 개포그랑자이의 그랑파크처럼 말입니다.

리테일 접근성(슬세권)

어메니티 요소중 이번 칼럼의 주제인 리테일 접근성입니다.

리테일 접근성은 다른 말로 슬세권이라고 말할 수 있습니다. 슬세권(슬리퍼 생활권)이란 슬리퍼를 신고 마트, 쇼핑몰, 영화관, 커피전문점, 은행, 병원, 수영장, 도서관, 공원 등을 편하게 걸어다닐 수 있는 단지를 말합니다.

소매점으로 번역되는 리테일은 백화점 할인점 등 대형 쇼핑몰도 포함되지만 근린생활시설로 보면 될 것입니다. 건축법 시행령에 따르면 근린생활시설은 편의점, 슈퍼마켓, 음식점, 커피전문점, 제과점, 의원, 한의원, 동물병원, 은행, 사우나, 세탁소, 미용실, 서점, 공연장, 헬스클럽, 골프연습장, 독서실, 파출소, 우체국, 도서관 등을 말합니다.

옥수금호의 단점으론 바로 리테일 접근성이 부족하다는 것입니다. 다리 건너 압구정이 버티고 있어서일까요? 흑석뉴타운처럼 경사로 인해 상권 확장이 힘들어서일까요? 그래서 스타벅스 매장이 없는 것일까요?

MB정부의 ‘유산’인 보금자리주택도 최대 약점이 리테일 접근성 및 다양성이 크게 떨어진다는 점입니다. 대부분 비역세권라는 점도 있구요.

참고로 스타벅스 입점 전략은 허브 앤 스포크(Hub&Spoke)입니다. 한마디로 최고의 입지(Hub)에 가능한 한 많은 매장(Spoke)을 개설하는 것입니다.

구체적으론 사업지역에 거주하거나 일하는 사람들의 소득수준과 주택규모 및 주택형태, 스타벅스 개념에 적합한 주야간 유동인구 규모, 사업지역내 기업체 수 등을 고려해 스타벅스 매장을 오픈합니다. 한마디로 하루종일 유동인구가 많은 핵심입지중 왕복 6차선 이상 대로변 또는 대로변 이면도로에 집중적으로 개설합니다. 강남역 역세권에만 6곳이나 있는 게 대표적입니다.

수도권 2기 신도시 스타벅스 매장을 조사했더니 예상대로 판교가 10곳으로 가장 많습니다. 광교는 6곳, 김포 한강은 4곳, 동탄2는 3곳입니다. 위례는 현재 2곳인데 북위례가 모두 입주하는 2023년 이후엔 최소한 6개 이상으로 늘어나지 않을까요?

최근 리테일 매장중 핫한 곳이 지난 5월 오픈한 스트리트 쇼핑몰, 앨리웨이 광교입니다. 수혜단지로 꼽히는 광교신도시 가람마을 호반베르디움은 최근 84타입 실거래가가 8억원에 육박해 9.13책 전고점의 -2천만원까지 근접했습니다.

앨리웨이 광교의 흥행 성공은 광교신도시가 성숙기에 돌입했다는 점이 큽니다. 광교에 아파트 입주가 모두 끝나가고 오피스텔 몇 개만 남아 있습니다. 또 백화점 공공기관 도서관 등 자족시설도 2020년부터 시작해 2023년 경기융합타운(경기도청 신청사, 경기도교육청, 도서관, 한국은행 경기본부, 초등학교 주상복합 등)을 끝으로 모두 들어설 예정입니다.

개인적으로 리테일 접근성(다양성)과 집값에 대해 더욱 관심을 가지고 지켜볼 생각입니다. 정비사업이 몰려있는 곳과 신도시를 중심으로 말입니다. 재건축은 기본적으로 리테일 접근성과 다양성이 좋습니다. 하지만 재개발은 그렇지 않습니다. 서울 뉴타운중 리테일 접근성과 다양성이 가장 뛰어난 곳이 어디가 될지 궁금하네요^^



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