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부동산 졸부는 부자되는 확실한 방법 알고있다 |전문가칼럼

2019-05-07 17:52

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부동산 졸부는 부자되는 확실한 방법 알고있다


정보의 한계 명확한 부동산투자 강의…여유자금 장기투자가 해답



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부자가 되는 방법은 여러가지가 있습니다. 사업을 일으켜서 부자가 되면 재벌이 됩니다. 자영업을 통해서 부자가 될 수 도 있습니다. 전문직이라면 좀 더 쉽게 될 수도 있겠죠. 의사나 변호사처럼요. 원래 돈을 많이 버는 직업으로 돈을 벌어 저축을 하건 부동산을 사건 해서 부자가 될 수 있습니다. 자영업으로 부자가 될 수도 있습니다.
 
그러나 부동산으로 돈을 번 사람들은 한 가지 패턴이 확실합니다. 졸부가 되는 것입니다. 졸부가 되려면 어떻게 해야 할까요? 없고 많아야 졸부가 됩니다. 언뜻 모순된 말 같습니다. 풀어쓰자면 앞에 없고는 개발전망이 없고 부동산이 많아야 부자 된다는 얘기입니다. 주변에서 쉽게 볼 수 있고 들을 수 있는 부동산 부자는 졸부입니다.
 
사람들은 착각합니다. 개발정보를 알고 빠르게 흐름을 타 사고 팔아야 부자된다고 말이죠. 물론 어느정도 부자는 될 수 있습니다. 그러나 큰 부자는 못 됩니다. 왜냐하면 이러한 투자는 개발전망이나 흐름을 봐야 하니 많이 살 수 없고 타이밍 좋게 사고 팔아야 합니다. 자금의 안정적인 흐름을 이루고 안정적인 삶을 살 수 있지만 아주 큰 부자가 되긴 힘듭니다. 결국은 졸부의 길을 따라가야 합니다. 그렇지 않으면 부동산으로 큰 부자가 될 수 없습니다. 사람들은 이러한 졸부를 보면 운이 좋았다고 합니다. 그러나 졸부는 운이 좋아서 되는 것이 아니라 부동산이 많아서 졸부가 된 것입니다.
 
졸부의 예를 들어보겠습니다. 첫 번째 서초동에서 포도농사를 짓는 사람이 있었습니다. 그런데 어느 날 강남 개발이 되는 바람에 포도밭이 올라 그 돈을 가지고 대토를 한 곳이 분당이고, 그 곳에서 포도농사 짓다가 또 분당 아파트 개발 때문에 대박나고 용인가서 또 농사짓다가 또 대박납니다. 졸부계의 전설처럼 들려오는 얘기입니다.
 
두 번째 영종도에서 버스기사를 하는 사람이 있었습니다. 예전에는 영종도가 아무것도 없는 조그만 어촌 마을이었습니다. 버스기사를 하면 동네 어르신들이 많이 버스를 이용합니다. 이런 저런 이야기를 버스기사와 나누죠. 그래서 버스기사는 동네 사정을 잘 압니다. 동네 어르신들이 땅을 가지고 농사를 짓는데 농사의 약점이 춘궁기입니다. 가을에 추수를 하니 돈은 가을에 많으나 봄에는 돈이 별로 없습니다. 그래서 보릿고개라는 춘궁기가 봄에 있습니다. 그런데 동네에서 농사 짓는 사람들 죄다 외지로 아들, 딸들을 유학 보냈는데 등록금은 봄에 내야 하니 돈이 없죠. 지금처럼 나라에서 대출을 해주는 것도 아니고 말이죠. 그러니 버스기사가 월급을 헐어서 그 분들 도와주려고 월급 모아 하나 둘 샀던 땅이 꽤 많은 양이 되었고 그 땅이 공항 들어오고 신도시 되면서 벼락부자가 되었던 것이죠.
 
세 번째 충청도에 팔우회라는 초등학교 동창생들의 모임이 있었습니다. 그 모임은 초등학교 동창 친목모임이었는데요. 다른 모임과 다른 점이 있었습니다. 친목회비를 모아서 여행을 간 것이 아니고 땅을 샀던 것이죠. 경매로 땅을 샀던 것이 아니고 알음알음 싼 땅을 일반매매로 샀다고 합니다. 주로 자투리 땅과 같은 쓸모없고 싼 땅이 대부분이었다고 합니다. 그런데 충청도 지방에 공단이 들어오고 도시화가 진행되면서 이들도 벼락부자가 되었다고 합니다.
 
네 번째 2000년대 초반에 서울에서 내려온 김모씨가 있었습니다. 서울에서 주택을 팔고 인천으로 내려와 살려고 했는데요. 서울주택을 팔면 인천에 큰 집을 살 수 있을 거란 생각을 갖고 있었습니다. 경매로 사려고 인천 경매법정에 가보니 희안한 물건이 있었다고 합니다. 700만원 전후면 낙찰을 받을 수 있는 주택이었는데요. 전세를 놓으면 1000만원까지는 놓을 수 있고 월세는 보증금 300만원에서 500만원 정도에 월 25만원 정도는 받을 수 있었다고 합니다. 반지하 빌라입니다.
 
그러니 전세를 놓으면 돈이 남고 월세를 놓으면 투자원금 중 일부는 현금으로 건지고 한 채당 25만 원씩 월세가 나오는 훌륭한 상품이었죠. 매일 경매법정에 출근해서 그날 나온 반지하 빌라 중 700만원 정도까지 떨어진 빌라를 최저가에 모두 써서 낙찰을 받으면 그 때 현장에 방문했다고 합니다. 물론 임장도 안 했다고 합니다. 할 시간도 할 필요도 없었습니다. 낙찰 받고 현장 방문해서 최악의 경우가 물 새는 빈집인데요. 그러면 문 닫고 그냥 놔두고 쳐다 보지도 않았다고 합니다. 그렇지 않은 경우가 훨씬 많았기 때문에 월세 놓거나 전세를 놓았습니다. 그렇게 산 반지하 빌라가 1000채 정도 되었죠. 사실 이 때 제가 봐도 반지하 빌라는 아주 안 좋은 아이템이었는데요. 이렇게 생각하기 쉽지 않았죠. 그러나 몇 년 후 인천에도 재개발 바람이 불어서 죄다 비싸게 팔 수 있었습니다.
 
이 외에도 수 많은 예를 들 수 있습니다. 일산에 땅부자 얘기 대구에 법무사 얘기 등등 말이죠. 이들이 돈을 번 얘기는 실제로 듣고 이렇게 돈을 벌었다고 하는 것을 알고 있습니다. 그러나 우리는 실제 부자가 된 이들의 예를 흘려듣고 심지어 이들의 방법을 배우려고 하지 않고 ‘아! 그거 운 좋아서 돈 번거야’라고 치부합니다. 그리고 졸부라고 욕하죠.
 
그렇다면 강남의 빌딩은 어떻게 살까요? 일단 강남의 빌딩은 큰 돈을 한꺼번에 들여서 사야 합니다. 기본적으로 대출을 일으킨다고 해도 적게는 몇 십 억 많게는 몇 백 억은 빌딩 사는데 들어가겠죠. 그러려면 사업을 해서 돈을 왕창 버는 방법이 있습니다. 직업이 좋아 일 년에 몇 억씩 벌어 몇 년간 연봉을 모아 사는 방법이 있을 수 있고, 유산으로 물려받는 방법도 있습니다. 장사를 잘해서 살 수 도 있겠죠.
 
그러나 소위 말하는 부동산의 기술을 가지고는 부자가 될 수 없습니다. 그런 면에서 우리가 주변에서 배울 수 있는 부동산의 기술들은 아무런 소용이 없는 것입니다. NPL이건 상가투자법이건 특수물건투자법이건 경매투자법이건 말이죠. 먹고는 살아도 부자는 되지 못합니다. 그들이 강의하는 어떤 내용에서도 졸부가 되는 내용은 보이지 않습니다. 그리고 강의하는 그들도 부자가 아닙니다. 그러니 그들이 강의하는 내용으로 부자가 되었다는 증거도 없죠. 이러한 투자법이 부자가 될 수 없는 이유는 무엇일까요?
 
첫 번째로 불확실성입니다. 내일 급등한다는 소문은 있습니다. 시청이 내가 사려는 땅으로 이전해온다고 합니다. 오늘 1억을 넣으면 내일 5억이 된다고 합니다. 그러나 정말로 확실한 정보고 그렇게 된다고 하더라도 오늘 1억을 넣을 사람이 몇 이나 될까요? 내일 발표를 안 할 수도 있지 않습니까? 아니면 그 정보마저 가짜라면 그리고 진짜인데도 급등하지 않는다면 오른다고 하더라도 몇 년 후 시청 이전의 가시화가 된 다음에 오른다면 아니면 현재 그 땅이 벌써 오른 상태라면 등등 이러한 의문이 꼬리에 꼬리를 물고 이어져 투자를 할 수 있는 사람이 별로 없다는 거죠.
 
두 번째로 매물이 자취를 감춥니다. 내일 급등하는 지역이 있다고 칩시다. 위의 불확실성은 전혀 없고 사면 최소한 따따블은 오른다고 칩시다. 예를 들어 100여개 정도를 사야 하는데 몇 개만 사면 동네에 소문이 퍼져 실제로는 몇 개 밖에 살 수 없습니다. 이렇게 되면 내일 급등하는 확실한 지역이나 호재 몇 십개를 알고 그 호재가 한 달 간격으로 열심히 터져줘야 가능한 일입니다. 그러한 일은 일어나지 않습니다.
 
세 번째로 대중의 학습효과입니다. 대중들은 어떠한 패턴화에 금새 익숙해져 버립니다. 처음에는 부동산전문가가 어떻게 하면 돈 버는지에 대한 확실한 스킬이 있다고 칩시다. 예를 들어 경매가 대중화 되었고 유치권, 법정지상권과 같은 특수물건이 대중화되었고 NPL과 같은 부실채권을 사고 파는 기법 등등이 대중화 되었습니다. 이러한 기법은 대중들에게 금방 습득되며 그러한 방법으로 돈을 버는 일은 단기간 내 요원해집니다. 그러니 어떠한 방법으로 돈을 버는 것은 단기일 뿐이며 그러한 패턴은 금새 지나갑니다. 그리고 결정적으로 증거가 없습니다. 이런식으로 돈을 벌어 부자가 되었다는 증거를 보지 못했습니다. 주식투자의 데이트레이딩 기법, 쌍봉이 어쩌구 이동평균선이 어쩌구 하는 기법으로 돈 벌었다는 사람은 보지 못했습니다. 잔돈푼은 벌겠지만 큰돈을 벌었다는 사람 말이죠.
 
주식투자에서 돈을 번 사람은 대부분 여유자금을 가지고 장기투자한 사람입니다. 그래서 큰 자산운용사 대표는 자신은 주식을 할 때 우량한 주식을 사면 절대 팔지 않는다고 합니다. 여윳돈이 생기면 사고 또 사는 거죠. 그래서 삼성전자 주식을 2만원일 때 부터 샀는데 지금도 돈 생기면 또 산다고 하더군요.
 
부동산에서도 졸부라고 욕먹지만 그들은 이러한 장기투자의 패턴을 가지고 있습니다. 그리고 졸부는 부자가 되었다는 확실한 증거가 있습니다. 그들은 부자가 되었고 유산을 상속받거나 사업을 크게 일으키거나 장사를 잘하지 않았습니다. 그런데도 부자가 되었습니다.
 
졸부들은 명확한 두 가지 특징이 있습니다. 첫 번째는 싸게 많이 샀다는 점이고 둘째는 그것을 살 때는 전혀 개발계획이 없었다는 점입니다. 둘은 순서를 바꿔도 관계가 없습니다. 전혀 개발계획이 없었으니 싸게 살 수 있었고, 싸게 살 수 있었으니 많이 살 수 있었습니다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 계속해서 사서 모으는 사람입니다. 그중에 살아생전 자신이 투자했던 것이 오르면 졸부가 되는 것이고 그렇지 않으면 자식들이 졸부가 되는 것입니다. 아버지 때부터 시작된 부동산 사 모으기가 아들 대에 까지 내려온다면 그만큼 졸부가 될 확률이 높아지는 것이죠. 졸부는 그래서 부동산의 장기투자자입니다.
 

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