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3월 이전 가격으로 급매를 잡고 싶나요? |전문가칼럼

2019-05-02 11:31

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3월 이전 가격으로 급매를 잡고 싶나요?




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부동산 투자자가 자신만의 투자원칙을 만드는 건 똑같은 실수를 반복하지 않기 위해서입니다. 하지만 가격 움직임에 따른 투자자 행태를 보면 똑같은 실수를 반복하는 경우가 많습니다. 가격이 내릴 땐 매수를 주저하고 관망합니다. 반면 가격이 오르면 관망세에서 매수세로 돌아서 추격매수를 하게 됩니다. 결국 장고 끝에 악수(惡手)를 두게 됩니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 3월 이전 급매가 아른거려 매수를 주저하는 대기 매수자들을 위한 칼럼입니다.

4월 현재 서울 아파트 매매시장에서 대기 매수자들은 대출 없이 살 수 있는 사람과 대출 끼고 살수 있는 사람으로 크게 나눌 수 있습니다.

대출 없이 살 수 있는 사람들은 현금으로 로열동 로열층(RR) 저가매물을 3월 이전에 선제매수했습니다. 반면 대출을 받아야 살 수 있는 사람들중 무주택자는 절반 이상이 분양시장에서 희망고문에 시달리고 있습니다.

거듭 말하지만 서울 기준 청약가점이 60점 이하라면 A급 분양단지는 포기해야 합니다. 가점으로 꼭 분양받고 싶다면 B급에서 환금성이 높은 평형에 선별청약하는 게 현실적입니다. 가점이 50점 이하라면 서울에서 당첨은 포기하는 게 낫습니다. 분양가가 고공행진하는 상황에선 더욱 그렇습니다.

가점이 낮은 무주택자중 자금력이 있다면 차라리 A급 입주권을 매수하는 것을 추천합니다. 최근 정비사업 일반분양가 상승세는 청약자에겐 악재지만 조합원에게 대형 호재이기 때문입니다.

올 들어 대출 없이 매수하는 사람들은 들여다보겠습니다. 언론에서 말하는 현금부자들이 맞지만 정확한 워딩(Wording)은 아닙니다. 은행에 돈을 쌓아놓다가 이번 기회에 급매를 매수한 사람들이 아닙니다. 그런 사람은 10% 안팎에 불과합니다.

지금 현금으로 로열 저가매물을 매수하는 사람들은 일시적 2주택자가 가장 많습니다. 특히 2018년 9.13대책 이전에 매도하고 일시적으로 현금을 보유중인 사람입니다. 운이 좋은 사람입니다. 하지만 운도 실력입니다. 남보다 2~3배 정성을 쏟아 스스로 만든 행운이기때문입니다.

이와 관련해 강의중 상담을 하다보면 팔기가 너무 아까워 양도세 비과세 혜택을 포기하고 계속 보유해 자본차익을 극대화하고 싶다는 분들이 있습니다. 그럴 때마다 저는 순리에 맞는 투자를 하라고 말씀드립니다.

콩 세알 아시죠. 하나는 매도자 자신에게, 하나는 정부(9억원 초과분에 대한 양도세)나 지방자치단체(주민세)에게, 그리고 마지막 하나는 매도자에게 나눠주는 것입니다.

아직 팔지 못하고 있는 일시적 2주택자는 매도타이밍을 최대한 늦춰야겠지만 적어도 양도세 비과세 기한 6개월 남겨놓고 매매계약을 체결하는 것이 좋습니다. 양도차익이 많다면 차라리 매도가를 조금 낮춰주세요. 정부 몫을 매도자에게 나눠주는 게 좋지 않나요? 그래야 다음 매수 기회에 좋은 매물을 만나게 된다고 생각합니다.

일시적 2주택자 다음으로 대출 없이 저가매수한 사람은 1주택자와 다주택자입니다. 1주택자는 팔고 사기를 동시에 진행야 합니다. 상승장 호황기가 아니라 매매가 쉽지 않습니다.

현금을 보유한 다주택자의 경우 자녀 증여용으로 저가매물을 매수하고 있습니다. 서울 강남 부자들은 중장기 투자용으로 목동 대치동 개포동 가락동 등 범강남권 중층 재건축단지를 많이 매수하고 있습니다. 아니면 조합설립인가 전후 재개발 작은 지분을 매수하는 경우도 있구요.

정리하면 지난해 12월부터 지난 3월까지 선제매수를 하고 있는 사람은 일시적 2주택자가 가장 많고 1주택자>다주택자>무주택자 순으로 보면 될 것입니다.

본론으로 들어가 4월도 끝자락으로 향하는 지금 3월 이전 가격으로 저가매수하려면 어떻게 해야 할까요?

첫 번째로 3월 이전 가격으로 급매를 잡고 싶다면 1천가구 이상 재고아파트 신축 대단지를 공략하세요. 입주 2년이 지난 대단지 신축은 많지 않지만 저가매물이 아직도 남아있습니다. 반면 잠실주공5단지 대치은마 대치미도 개포주공 1, 4단지처럼 1억원 이상 반등한 강남 재건축단지는 3월 이전 급매 가격으로 매수할 수 없습니다.

특히 CBD(도심업무지구) YBD(여의도업무지구) GBD(강남업무지구)에 직주근접성이 뛰어난 대단지 재고아파트 신축(입주 5년 이내)을 저가매수하세요.

지금 대단지 신축의 로열 매물을 저가로 매수하고 싶다면 역발상투자를 해야 합니다. 최근 실거래가보다 더 비싸게 사는 것입니다. 다만 이전 거래된 매물보다 좋은 RR인지를 반드시 체크해야 합니다.

조정장세에선 로열과 비로열 가격 차이가 줄어듭니다. 하지만 매수자 우위시장이 되는 호황기에선 가격 차이가 벌어집니다. 정장세에서 1억원 차이가 호황기에 3억원으로 벌어집니다. 역 접근성과 조망에서 밸런스가 뛰어난 RR을 이전 실거래가보다 비싸게 매수하는 것입니다.

저가매수를 했는가는 매도할 때 결판이 납니다. 예를 들어 매수타이밍이 달라 각각 17억원과 18억원에 매수하고 같은 시기에 매도했습니다. 그런데 18억원에 산 사람은 로열이라 25억원에 팔고 비로열을 17억원에 산 사람은 22억원에 팔았다면 18억원에 산 사람이 결과적으로 저가매수한 것입니다.

두 번째로 3월 이전 가격으로 급매를 잡고 싶다면 재개발 입주권을 추천합니다. 이주비 대출 규제로 서울의 경우 입주권 프리미엄이 1억원 안팎 하락했습니다.

3도심 접근성이 좋은 서울 뉴타운은 아직도 매수타이밍입니다. 이주비 대출, 잔금대출에 어려움을 겪고 있는 급매물을 공략하세요. 다만 4월 들어 재개발시장을 주도하는 흑석뉴타운에서 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 저가매수하려면 서둘러야 할 것입니다.

조금 과장해서 말씀드리면 무주택자가 손꼽아 기다리는 정비사업 일반분양가보다 싸게 입주권을 내 것으로 만들 수 있습니다. 이주비 대출(승계)이 가능하다면 초기투자비는 서울 도심도 4억원 안팎입니다.

서울 무주택자가 당첨받아 입주하려면 최소한 분양가의 40%를 자기자본으로 준비해야 합니다. 분양가가 9억원에 가깝다면 3억원 이상이 필요합니다. 지금 입주권 급매를 매수할 때 필요한 초기투자비(매매가-이주비)와 정비사업 일반분양가의 40%를 비교하면 차이가 많이 나지 않습니다.

정비사업 일반분양가는 2018년 11월부터 고공행진하고 있습니다. 또 정비사업 조합들은 분양가를 인근 재고아파트 신축 시세에 맞추기 위해 분양시기를 늦춰 조합의 사업성과 조합원의 수익성을 극대화하고 있습니다.

입주권을 매수하면 일반분양분보다 RR을 매수할 기회를 잡을 수 있습니다. 매수자우위 시장으로 돌아서기전 역발상투자를 하세요. 로열 매물을 이전 실거래가보다 비싸게 매수하세요. 그래야 최후의 승리자가 될 수 있습니다.

다시 3월 이전 가격으로 떨어질 때까지 기다리겠다는 분들에겐 할 말이 없습니다. 인생도 부동산 투자도 독고다이, 각자도생(各自圖生)입니다.



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김종갑 평가


일부 단지 제외하고 3월이후보다 가격이 많이 떨어졌는데 마치 집값이 오른 것처럼 지금이라도 매수하라고

호도하고 있네요.


지금도 3월보다 더 떨어졌고시간이 흐를수록 집값 폭락은 가시화 될텐데 왜 2025년까지 오른다고 하는지 참 안타까울

뿐입니다.



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