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집 내놨는데 몇달째 보러 오는 이 없다면 |전문가칼럼

2019-04-14 14:38

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집 내놨는데 몇달째 보러 오는 이 없다면


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투자수요 없는 지역은 공실이 유리
도배·장판만 새로해도 매도 확률 ↑
다주택자, 매도가 낮추면
양도차익 줄어 절세 효과
상가·토지는 분리매각 고려


[머니  부동산Q&A]집 내놨는데 몇달째 보러 오는 이 없다면

Q. 분양받은 아파트 입주 잔금을 앞두고 있는 50대 가정주부입니다. 부동산에 기존 집을 내놨으나 몇 달째 보러 오는 분이 없어 잔금 치를 생각에 잠이 안 옵니다. 1년 전 지방 대도시에 전세 끼고 매입한 오피스텔도 갑자기 아파트 잔금 때문에 매각을 하려 하는데 쉽지 않습니다. 매도할 방법이 있다면 좀 알려 주세요.



박상언 유엔알컨설팅그룹 대표


A. 투자수요가 거의 없는 지역의 주거용 부동산의 경우 전세 만기 날짜가 많이 남은 세입자가 있는 상태에서 집을 내놓게 되면 집도 매도하기가 어렵습니다. 물론 제값 받기는 더 힘들 수 있습니다. 따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자가 없는 상태로 집안을 깨끗이 정돈한 뒤 매도를 하는 게 좋습니다. 몇 백 만 원의 비용만 들여 장판이나 도배를 새로 하거나 집이 넓게 보이도록 거실이나 방안의 불필요한 물건을 치우는 것만으로도 매도 확률을 높일 수 있습니다.

부동산 불황으로 경쟁 매물이 쌓일 경우 본인의 매도 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않습니다. 급하게 팔기를 맘먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한 번 더 낮추기를 권합니다. 고가주택이나 다주택의 경우 매도가격을 낮출수록 양도차익도 줄어 들어듭니다. 양도세도 그만큼 덜 낼 수 있기 때문에 100% 손해는 아닌 셈입니다.

임대 수익률이 중요한 부동산의 경우 보증금을 낮추고 월세를 높여 매수자에게 임대 수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요합니다. 특히 월세를 받는 아파트나 오피스텔, 상가의 경우는 보증금을 낮추고 월세를 높이는 것만으로도 기존보다 수익률이 높아지는 효과가 있습니다.

낡은 부동산은 개보수 과정을 거쳐 신종 월세상품으로 ‘업(UP)’시켜 임대수익을 높이는 것도 좋습니다. 주택은 근린주택으로, 상가는 소형 오피스나 오피스텔로 개조한 뒤 주변 시세보다 약간 낮은 값에 매도하면 임대수익이 쏠쏠해 매수자를 찾기 쉽기 때문입니다.

100㎡의 상가를 33㎡ 단위로 자르거나, 3000㎡의 토지를 분필 또는 합필해 수요자들의 필요나 구미에 맞추어 조정해 팔 경우 손쉽게 매각될 여지가 많습니다. 상가는 33㎡, 토지는 330~660㎡ 단위로 자르면서 모양을 좋게 만들면 단위 면적당 가격을 높여 팔 수 있어 제 값 받고 빨리 팔기 쉽습니다.

투자수요가 위축돼있지만 돈 줄을 찾는 수요층은 여전히 존재합니다. 최근에는 임대형 부동산으로 개조해 되파는 사례가 늘고 있습니다. 기존 고시원 건물은 화장실과 샤워장·침대를 갖춘 원룸텔로 바꿔 수익률을 높이면 수요자 찾기가 수월합니다. 상가나 근린시설은 소규모 맞춤형 사무실인 종량제사무실로 리모델링하거나 기존 찜질방이나 사우나는 숙박시설을 결합한 리필하우스 등으로 개조가 가능합니다.

투자 목적으로 집을 구입하는 매수자에게는 전세를 끼고 사는 것이 유리한 만큼 빈집일 경우 집 주인이 나서서 세입자를 미리 구해 놓으면 유리합니다. 분양시장에서도 수요자들이 관심을 가지는 것은 ‘선임대 후분양’ 상품입니다. 미리 임차인을 구한 후 투자자에게 되파는 매매형태입니다. 장기간 자금이 묶이는 것을 염려해 매수를 꺼리는 수요를 끌어들이기 위한 마케팅 전략인 것입니다.

이럴 때 단기 임대중개업자를 통해서 깔세 임차인을 들여서라도 활성화해야 합니다. 지하나 상층 상가는 인기가 없어 수요자의 발길을 찾기 어렵습니다. 죽은 상가라도 배달업이나 단기 사무실로 용도를 바꿔 세를 준 다음 되팔 경우 수요자의 관심을 끌 수 있습니다.

기존 주택의 경우에도 주인이 주변 시세보다 높게 전세로 사는 것을 조건으로 매물을 내놓거나 기존세입자와 재계약 시 전세금액을 더 올려 받을 수 있을 경우 이점을 적극 강조해 마케팅하는 게 좋습니다. 임차인을 미리 확보하거나 전세금이 더 높아지면 안정성과 수익성까지 겸비하고 투자금액까지 적게 들기 때문에 상대적으로 매수자를 찾는 게 쉬울 수 있습니다.



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