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재개발·재건축 투자…입주권·분양권 혼동 말아야 |전문가칼럼

2019-04-09 11:43

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재개발·재건축 투자…입주권·분양권 혼동 말아야



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입주권이라는 용어와 분양권이라는 용어가 혼용되고 있다. 비슷한 것 같지만 그 권리의 성격은 확연히 다르다. 입주권은 무거운 느낌이고, 분양권은 좀 더 가벼운 느낌이라고 할까. 
 
예를 들어, 기존에 100세대가 있는 아파트를 허물고, 150세대를 새로이 짖는 다고 가정하면, 기존 100세대에게는 입주권이 우선적으로 주어지고, 나머지 50세대는 일반분양을 통해 당첨된 자에게 분양권이 주어지게 되는 것으로 쉽게 설명 할 수 있겠다. 
 
즉, 재개발 재건축 사업 지역 내에 있는 기존 철거민들에게 추후 새 아파트에 입주할 수 있는 우선권리가 주어지는 것이 입주권 이고, 분양권은 신규 아파트에 청약을 통해 분양에 당첨된 자에게 준공 후 입주 할 수 있는 권리를 말한다. 
 
또한 입주권은 주택으로 인정되므로 취득세, 재산세, 양도세를 부담해야 한다는 것이고, 분양권은 취득세와 재산세는 없지만 양도세가 있다는 차이를 알아야 한다.
 
그리고 추가적으로 꼭 알아야 될 것은 재개발 재건축 거래시는 일반 아파트 보다 자금 투자가 많이 되고, 장기적 관점에서의 투자 계획이 필요하다. 왜냐하면, 일반아파트 같은 경우 전세금 비율이 80% 정도 이지만 재개발 재건축 같은 경우는 전세금 비율이 50~60%정도 선이기 때문이다.
 
즉, 1억 짜리 아파트라면 일반아파트 전세 8천. 나머지 소유자 2000만원 부담하지만, 재개발 재건축 아파트는 전세 5천 소유자 5000만원을 투자해야 함으로 초기 자금이 많이 들어간다. 더불어 추가 분담금, 이자, 프리미엄, 각종 세금 등의 추가 비용부담을 확인한 후 전체적인 금액을 종합해서 투자여부를 판단해야 한다. 
 
한 가지 꼭 확인해야 할 것은 투자 시 매도자의 부동산 소유권 확인과 더불어 입주권한을 가진 조합원인지 확인을 꼭 해야 한다. 최근 투기수요로 인한 법 개정으로 인해 낭패를 볼 수 있어서 더욱 더 필요하다. 
 
따라서 투자대상구역에 대한 판단은 종합적으로 분석하고 본인이 최종 결정을 하되, 해당 거래는 그 거래에 관한 위험을 책임을 질수 있는 전문 공인중개사를 통해서 거래 하는 것이 제일 편하고, 안정적일 것이라 생각한다. 
 
끝으로 여전히 매력적인 재개발 재건축 부동산 투자에 있어, 앞서 설명한 기본적인 사항만이라도 숙지하고 투자에 참여한다면 더욱더 흥미롭고 성공적인 재개발 재건축 투자가 될 것이라 확신한다.



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