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서울 관악구 슈퍼아파트 3-보라매삼성·관악파크푸르지오·신림현대 |전문가칼럼

2019-04-08 14:39

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서울 관악구 슈퍼아파트 3-보라매삼성·관악파크푸르지오·신림현대



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서울 관악구는 동작구와 영등포구 사이에 위치했다. 강남과 여의도로 출퇴근이 편리한 대표적인 중산층 주거지역으로 꼽힌다. 관악산과 서울대를 품고 있어 쾌적성이 뛰어나다. 다만 대단지 아파트가 드물고 지하철 2호선 외에는 대중교통망이 부족했다. 노후화된 단독·다가구·다세대주택이 밀집해 서민층 주거지의 대명사로 불리기도 한다. 서울로 이사 오는 지방 사람들이 저렴한 주거비용으로 찾는 봉천·신림동 일대 산비탈 주거단지는 달동네 이미지가 강했다.

하지만 지난 4~5년 전부터 상황이 크게 달라졌다. 강남·여의도권역 집값이 급등하면서 중산층 인구 유입이 늘었고 경전철의 최고 수혜지로 급부상했다. 미세먼지 우려가 높아질수록 숲세권에 대한 관심이 집중되는 지금, 봉천동 일대에서는 주요 정비구역 재개발 사업이 급물살을 타고 있다. 새 아파트 공급이 예정돼 있는 만큼 주거가치와 투자가치 모두 상승할 여력이 충분하다.


서울 관악구 봉천동 ‘관악파크푸르지오’ 아파트는 주변 다른 아파트에 비해 투자가치가 높은 아파트로 꼽힌다.

미래가치를 높이는 요인으로는 2021년을 목표로 공사 중인 신림선(여의도 샛강역~서울대 정문)을 비롯, 서부선(새절역~서울대 정문, 2024년 개통 예정), 난곡선(보라매공원~난향동, 2026년 개통 예정) 등 교통망 호재가 압도적이다. 교통환경이 획기적으로 개선되고 재개발 사업이 마무리되면 관악구 위상은 한층 높아질 가능성이 크다.

관악구에서 ‘투자가치’가 높은 아파트는 어디일까. 한국자산관리연구원 빅데이터 기반 부동산 예측 시스템 ‘살집팔집’을 통해 알아봤다.

관악구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 봉천동 ‘보라매삼성’(총 710가구)이다. 1996년 준공된 아파트다. 새 아파트는 아니지만 용적률이 268%로 관악구 평균 용적률(281%)에 비해 낮다. 같은 평형이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고 내재가치가 높다는 뜻이다. KB국민은행 시세 기준 전용 84.8㎡ 매매가격은 약 6억1500만원이다. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 5757만원 선이다.

최근 5년간 연평균 공시지가 상승률(4.74%)은 관악구 평균(4.34%)을 웃돈다. 같은 기간 매매가격 변동률은 연평균 7.32%로 관악구 평균(6.6%)보다 높고 5년간 전세가격 변동률(연평균 8.45%)은 관악구 평균(7.54%)보다 높다. 정리하자면 이 아파트는 대지지분이 넓고 땅값 상승 지속으로 내재가치, 수익가치, 미래가치 모두 탁월하다.

두 번째로 투자가치가 높은 단지는 ‘관악파크푸르지오’(총 363가구)다. 2014년 준공된 새 아파트다. 이 단지 용적률(246%)은 관악구 평균보다 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 7억1000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 4183만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 4.07%씩 상승해 관악구 평균보다 덜 올랐다. 5년간 매매가격은 매년 9.77%, 전세가격은 11.1% 올라 관악구 평균을 훨씬 높게 웃돈다.

세 번째로 꼽힌 신림동 ‘신림현대’(총 1634가구)는 1993년 입주한 아파트다. 기존 용적률은 258%로 역시 관악구 평균보다 낮다. 이 아파트 전용 82.2㎡ 매매가격은 약 5억5000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 4479만원 선이다.

지난 5년간 공시지가는 매년 평균 3.77%씩 올라 관악구 평균 상승률보다 약간 낮으나 매매가격 상승률(5년 평균 연 8.92%)과 전세가격 변동률(연 10.72%)은 관악구 평균을 크게 웃돈다. 주요 지표를 종합해보건대 신림현대도 투자가치가 높은 편이다.

이 밖에 실수요자 입장에서 봉천동 ‘관악드림’ ‘관악푸르지오’ ‘관악동부센트레빌’, 신림동 ‘신림건영1차’, 남현동 ‘우림루미아트’ 등도 눈여겨볼 만하다.



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