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부동산 침체기에는 갭 투자도 변해야 살아 남는다 |전문가칼럼

2019-04-06 11:19

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부동산 침체기에는 갭 투자도 변해야 살아 남는다



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부동산시장이 침체에 접어들면서 갭 투자를 한 사람들의 불안이 커지고 있다.

전세 세입자가 전세보증금을 돌려달라고 할 때 전세가격이 떨어져 제때 돌려주지 못하거나, 매매가격이 떨어지면서 팔아도 전세금을 다 돌려주지 못하는 이른바 ‘깡통 전세’가 속출하는 곳이 늘어나고 있기 때문이다. 
 


갭 투자는 매매가와 전세금의 차이를 이용해 투자하는 방법으로 최근 5~6년 간 매매가격이 상승하면서 꽤 수익을 올릴 수 있었던 투자방식이다.

가령 매매가격이 4억 원 하는 주택이 있을 때 전세가격이 3억 원이면 매매가격과 전세가격의 차액(갭)인 1억 원만 투자하는 방법이다.

서울 도심의 신축빌라는 매매가에 비해 전세가격이 높아서 2천만~3천만 원의 갭 투자도 가능했었던 것이 사실이다. 

갭 투자는 부동산시장이 호황을 누릴 때는 문제없이 상당한 시세 차익도 가능하지만 부동산시장이 불황으로 접어들면 손해를 볼 수 있어 신중히 접근해야 하는 투자방법임에 틀림없다.

그렇다면 갭 투자의 선결과제는 결국 땅값이 꾸준히 상승하는 지역을 선택하는 데 달려 있다고 봐도 무방하다.

땅값이 꾸준히 상승하는 곳은 도시개발이나 대규모 개발계획이 잡혀 있는 곳, 유동인구가 꾸준히 늘어나는 곳, 수요에 비해 공급이 적은 곳 등이다. 이런 조건을 충족해 땅값이 꾸준히 상승할 수 있는 곳은 어디일까.

서울로 한정해 본다면 용산을 비롯해서 영등포, 여의도, 한양도성, 합정동, 망원동, 서교동, 강남, 연신내·불광, 신당동, 성수동, 청량리·왕십리, 창동·상계 등이 꼽힌다.

서울시는 ‘2030 서울플랜’에 의하여 서울을 개발하고 있는데 이 플랜에 따르면 앞으로 2030년까지 지가 상승이 가장 높은 지역은 용산, 한양도성, 영등포·여의도, 강남, 청량리·왕십리, 연신내·불광, 창동·상계 순이다. 이 지역 중에서도 수요에 비해 공급이 적은 용산, 영등포·여의도, 한양도성이 핵심지역이다. 

이 지역에서 갭 투자를 한 투자자들은 부동산 침체가 심각하게 지속되지 않는 한 큰 걱정은 하지 않아도 될 것이다. 부동산업계에서 얘기하는 이른바 ‘저수지 물 빠지기’와 ‘뱃살 빼기’ 이론에 따르면 주택 가격이 떨어지면 외곽에서부터 빠지기 시작해서 가장 마지막에 중앙이 빠지기 때문이다.

따라서 부동산 경기가 침체에 빠지기 시작한 요즘에는 서울 외곽, 그중에서도 택지개발지구의 아파트에 갭 투자한 분들의 시름이 깊어질 수밖에 없다.

미디어에서 떠드는 깡통전세도 경기도나 서울 외곽 지역에 한정돼 있지 서울 도심은 거의 항상 전세가 부족하기 때문에 전세가격이 크게 하락하는 일은 일어나지 않을 확률이 높다. 

갭 투자는 소액으로 시세 차익을 달성할 수 있는 아주 매력적 투자방법이다. 전세가격이나 매매가격이 상승하는 지역을 선택해서 잘 지은 신축 빌라에 투자하면 몇 년 지나지 않아 전세금을 올려 받아 투자한 돈을 회수할 수 있다.

이 돈을 다시 갭 투자에 투자하면 머지않아 여러 채의 신축 빌라를 보유해서 상당한 시세차익을 달성할 수 있게 된다. 

하지만 최근에는 깡통전세에 대한 우려심이 커지고 주택 가격이 떨어지고 있는데다 부동산 침체가 장기화될 것을 염려해서 갭 투자를 하려는 사람들이 큰 폭으로 줄어들고 있다. 그나마 하려는 사람들조차도 갭 투자금액이 커지면서 자금이 부족해 포기하는 사례도 늘고 있다.

갭 투자의 적정 금액은 5천만 원 내외이나 요즘은 5천만 원으로 할 수 있는 물건을 찾아보기 힘들게 됐다.

대규모 개발계획이나 유동인구가 늘어나는 지역의 갭 투자금액은 1억 원이 넘는다. 2~3년 전만 해도 강남의 갭 투자금액은 4천만~7천만 원이었으나 요즘은 1억 원 이하로는 투자하기 힘들다.

가장 주목받는 지역인 용산은 1억 원 내외였다가 요즘은 1억5천만 원을 줘도 갭 투자할 수 있는 물건 만나기가 어렵게 됐다. 영등포 일대는 아직 갭 투자금액이 5천만 원 내외이나 공급물량이 줄어 좋은 물건 만나기가 어렵다. 

용산에도 1억 원 이하로 갭 투자를 할 수 있는 매물이 있다. 다만 좋은 물건은 빨리 소진되고 부동산업자들이 손님 봐가며 물건을 내놓기 때문에 뜨내기 손님으로는 만나기 힘들 뿐이다. 따라서 부동산업자나 컨설팅 전문가랑 좀 친해질 필요가 있다.

가장 좋은 갭 투자 방법은 물건이 완성된 뒤 사러 다니는 것이 아니라 물건을 짓기 전에 사는 것이다.

업자들은 자금회전으로 볼 때 선분양을 선호하기 때문에 선분양을 할 때는 가격을 할인해주는 경향이 있다. 다만 완성된 물건을 보지 못하고 사는 것이기 때문에 믿을 만한 건축업자인지를 확인해야 할 것이다.

더 수익을 올릴 수 있는 방법은 개발계획 단계부터 참여하는 것이다.

요즘처럼 부동산 경기가 침체돼 있을 때는 투자금을 모으기 위해 개발계획 단계부터 투자자를 모으는 컨설팅업체나 부동산 개발업체들이 늘어난다. 통상적으로 신축 빌라를 분양하면 업자들의 수익률은 최소 30%에서 최대 50%라고 볼 수 있다. 땅을 기술적으로 싸게 살 수 있다면 수익률은 이보다 훨씬 더 높아질 수 있다.

두드리면 열릴 것이라 했다. 부동산 경기가 회복되기를 기다리기보다는 수익률 높은 갭 투자를 찾아다니는 노력이 더 필요한 시점이다.

부동산 경기가 침체돼 있을 때는 땅값이 비싸더라도 서울 도심에서 물건을 찾아야 한다. 빌라나 근생이 싫다고 해서 서울 외곽이나 경기도에서 아파트 찾다간 큰 손해를 자초할 수도 있다는 것을 명심하자. 



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