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지금 1주택자가 갈아타야 할 아파트 |전문가칼럼

2019-04-04 10:13

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지금 1주택자가 갈아타야 할 아파트



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서울 강남3구 아파트시장은 2월보다 3월이, 3월보다 4월이 더 활발한 움직임을 보이고 있습니다. 1주택자, 일시적 2주택자 교체수요가 저가매물 매수에 나서고 있습니다. 낙폭이 컸던 압구정 잠실 대치 개포 재건축단지는 3월에 반등했습니다. 2월 이전보다 4월 현재 1억원 안팎 올랐습니다.

3월에 잠실 엘스의 경우 15건 이상 거래되면서 저가매물이 거의 소진됐습니다. 84타입은 실거래가 17억원 재돌파를 앞두고 있습니다. 잠실주공5단지도 34평형이 18억원에 실거래됐습니다. 4월 이후 가격이 한단계 오른 매물이 거래되면 강남발 반등장이 수도권 핵심지역으로 확대될 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 1주택자를 위해 9.13대책 이후 조정장세에 나오는 저가매물에 대한 칼럼입니다. 조정장세라고 하더라도 다주택자 양도세 중과와 주임사(주택임대사업자) 임대등록으로 매물이 잠겨 매물은 적습니다. 대기 매수자 입장에선 싸고 좋은 저가매물은 더욱더 부족합니다. 설령 싸고 좋은 저가매물이 있다고 하더라도 내 것이 된다는 보장이 없습니다.

1주택자에게 저가매물보다 중요한 것

조정장세에 매수자 우위시장이 지속되면 대기 매수자들은 대부분 싸게 사겠다는 생각이 강합니다. 특히 바닥에 사겠다는 욕심이 강합니다.

하지만 가격에 집착해선 매수타이밍을 놓칩니다. 결과적으로 내 것으로 만드는데 실패합니다. 4년 이상 보유해 자본차익을 극대화할 수 있는 입지의 로열동 로열층(RR)을 적정가로 사는게 중요합니다.

거래절벽을 초래한 9.13대책 이후 조정장세가 끝나가고 있습니다. 비정상적인 주택시장이 오래 지속될 수 없다는 건 누구나 쉽게 알 수 있습니다. 강남3구부터 저가매물이 소진되면서 거래량이 늘어나면 시장은 정상화 방향으로 속도를 낼 것입니다.

지난 3년간 강의하면서 가장 안타까운 순간은 상승장 초기인 2016년 하반기에 수강생이 실거래가보다 5천만원 비싸다고 매수타이밍을 놓친 경우입니다. 2년 6개월전 15억원에 살 수 있는 아파트를 지금은 25억원을 줘야 매수할 수 있습니다.

2019년 4월 현재 서울 아파트값은 1년전인 2018년 3월 수준으로 하락했습니다. 하지만 4년 이상 보유했다면? 좀처럼 재건축 사업속도를 내지 못하고 있는 대치동 은마 31평형 실거래가를 4년전과 비교해보세요.

지난 2015년 3월 은마 31평형 실거래가는 9억원을 넘지 못했습니다. 하지만 3월에 실거래가는 15억5천만원을 기록했습니다. 지난 4년간 5억5천만원이 상승했습니다. 그리고 4월 현재 16억원대로 반등했습니다.

조정장세에서 몇 천만원에 싸게 사는 것보다 중요한 것은 매수후 보유기간중 자본차익(시세차익)이 얼마나 될 것인가?입니다.

이제 얼마남지 않은 조정장세에 RR을 적정가로 매수했다면, 그리고 앞으로 4년 안팎 시간싸움에 이긴다면 최후의 승리자가 될 가능성이 높습니다.

9.13대책 이전 실거래가보다 1천만원 밖에 낮지 않더라도 경쟁력있는 RR이라면 과감히 매수해야 합니다. 조정장에서 RR과 비로열동 비로열층 차이가 1억원이라면 상승장에선 2억, 3억원까지 벌어집니다. 상승장 매수자 우위시장에서 추격매수가 이어지면 RR 희소가치가 높아지니 매매가 차이가 벌어지는 것은 당연합니다.

지금 1주택자가 갈아타야 할 아파트

9.13대책 이후 저가매물을 기다리는 대기 매수자들은 알 것입니다. 매수하고 싶은 RR 저가매물이 나오지 않는다는 것입니다. 따라서 RR을 저가매수하기가 쉽지 않습니다.

제가 강의중 자주 강조하는 말이 있습니다. “4년 보유할 가치가 있는 아파트를 찾았다면 지금 내 것으로 만들어야 합니다. 내 것으로 만들려면 공을 들여야 합니다. RR 저가매물을 내 것으로 만들기 위해서 어떻게 공을 들이고 있나요?”

저가매물이 없다고 내재가치가 떨어지는, 저가매물이 많은 단지를 살 순 없습니다. 이번 조정장세에서 4년 보유할 가치가 있는 아파트의 RR 저가매물을 내 것으로 만들기 위해선 1천가구 안팎 대단지를 공략해야 합니다.

물론 투자처를 선정할 때 가장 중요한 것은 입지보다 지역입니다. 입지가 지역(위치)을 뛰어넘을 수 없기때문입니다. 서울이라면 4대문 도심 또는 동남권 접근성이 뛰어난 대단지 아파트를 공략해야 합니다. 인천경기권이라면 전철망과 도로망으로 서울 도심 강남까지 30분 이내 도착할 수 있는 아파트를 추천합니다.

지역 다음에 입지를 선택하면 됩니다. 보유기간중 입지가치, 미래가치, 수익가치 등 내재가치가 높아지는 대단지를 공략하세요. 입지가치가 높아지는 곳이 좋습니다. 30~40대 고소득 직장인이 늘어나는 곳, 신축 희소가치가 높아지는 곳에 입주 10년 이내 재고아파트가 가장 안전한 투자처입니다. 강남3구처럼 땅값이 비싸고 입지가치가 높다면 지은지 30년 안팎된 중층 재건축단지도 5년 이상 장기투자처로 좋습니다. 다음 정부, 즉 2022년 이후 사업속도가 빨라질 것입니다.

본론으로 들어가 1주택자가 지금 갈아타야 할 저가매물 아파트는 무엇일까요? 이번 조정장세가 끝나기전 지역을 상향이동(인서울 인강남 인도심)하고 평형을 중소형에서 중대형으로 갈아타야 합니다.

우선 지금 1주택자가 사야 할 대단지 아파트론 입주 5년 안팎 신축 준신축을 추천합니다. 입주 2년이 지나거나 입주 2년을 앞둔 신축 대단지에선 예외없이 저가매물이 나오고 있습니다.

대부분 1주택자 또는 일시적 2주택자가 보유중인 아파트로 양도세 비과세 기한이 다가오면서 매도하는 경우가 많습니다. 2020년 고가주택 1주택자 장기보유특별공제가 축소되기전 나오는 매물도 있구요. 또 입주예정 분양권이 입주하면 3주택자가 돼 입주하기전 종전아파트를 매도하는 경우도 있습니다.

2019년까지 서울 인천 경기 등 수도권에 입주물량이 많습니다. 1주택자에게 입주한지 2년이 지난 신축은 갈아타기 안전한 투자처입니다. 신축중에선 도심 정비사업 역세권 단지가 가장 안전한 투자처입니다.

두 번째로 추천하는 아파트는 입주예정 분양권(입주권)입니다. 9.13대책 이후 저가매물이 꾸준히 나오고 있습니다. 분양권의 경우 잔금대출 부담이 큰데다 주택수를 늘리지 않기 위해 입주전 전매로 팔아야 하는 매물이 저가로 나오고 있습니다.

서울 뉴타운처럼 입지가치와 희소가치가 높아지는 정비사업 입주예정 분양권이라면 강추합니다. RR을 사고 싶다면 입주예정 입주권을 추천합니다. 전세레버리지투자로 매수하세요.

이를 위해선 입주지정기간(2개월 안팎) 시작일로부터 3개월 안팎 남은 입주권을 공략해야 합니다. 매매계약후 잔금을 전세금으로 대체하면 됩니다. 정말 마음에 드는 RR이 저가로 나왔다면 1주택자는 신용대출, 사업자대출을 받아서라도 내 것으로 만들어야 합니다.

세 번째로 추천하는 아파트는 재개발 입주권입니다. 사업이 관리처분인가 전후 진행됐고 아직 일반분양을 하지 않은 구역을 추천합니다. 특히 2019~2021년 일반분양예정인 입주권을 추천합니다. 서울 재개발 입주권은 9.13대책 이전보다 5천만~1억원 하락한 저가매물이 아직 남아있습니다.

저가로 나오는 입주권 매물은 규제지역에서 이주비 대출과 중도금 대출을 받지 못하는 다주택자가 내놓은 경우가 많습니다. 또 똘똘한 입주권에서 이주비 대출을 받기 위해 ‘덜 똘똘한’ 입주권을 매도하기도 합니다. 공을 들인다면 전고점 대비 프리미엄 1억원 이상 하락한 저가매물을 매수할 수 있습니다.

자본차익을 극대화하고 싶은 공격적인 실수요자라면 조합원 동호수 추첨이 끝난 RR 입주권 저가매물을 추천합니다.

규제지역 재개발 입주권은 최소한 2018년 1월 23일까지 사업시행인가를 신청한 구역을 공략하세요. 그렇지 않는 구역은 투기과열지구로 지정되면 관리처분인가후 조합원지위 양도가 소유권이전등기 시점까지 금지됩니다. 1주택자가 규제지역에서 입주권을 사고 이주비 대출을 받으려면(승계 포함) 입주권이 입주하고 2년 이내 종전주택을 매도하면 됩니다. 일시적 2주택으로 양도세 비과세 혜택까지 받는다면 퍼펙트합니다.



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