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월 이후 2차 상승장에선 어떤 아파트가 주도할까? |전문가칼럼

2019-03-28 12:06

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월 이후 2차 상승장에선 어떤 아파트가 주도할까?






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지난 주 강남 아파트값 반등 기사가 예상보다 일찍 나왔습니다. 반등 가능성에 대해 여러 가지 의견들이 쏟아지고 있습니다. 3월중 낙폭이 큰 강남3구 재건축단지를 중심으로 저가매물이 소진되면서 2019년 하반기 반등할 것이라고 생각하는 시장참여자들이 늘어나고 있습니다.

이번 주 들어 잠실주공5단지는 2월 이전 바닥보다 1억원 이상 오른 가격으로 매수세가 강해지고 있습니다. 압구정도 매수세가 급증하고 있습니다. 또 둔촌주공 과천은 물론 광교까지 매수세가 붙으면서 4월 반등 가능성이 높아지고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2015년 이후 대세상승장에서 2015~2018년 1차 상승에 이어 2019년 이후 2차 상승을 주도할 아파트에 대한 인사이트를 소개합니다.

금리와 유동성

3월 미국의 금리인상 중단 선언으로 인해 미국 금리는 물론 한국 금리 방향도 뚜렷해졌습니다. 금리는 최소한 2년 이상 하향 안정화될 가능성이 높습니다. 한국은 하반기에 갈수록 금리인하 압력이 높아질 것입니다.

미국 금리인상 중단은 경기침체를 우려해 통화정책과 출구전략을 포기한 것입니다. 앞으로 양적완화(채권을 매입하고 통화량을 늘려 경기를 부양하는 정책)로 시중에 돈이 많이 풀리니 화폐가치 하락, 자산가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

미국의 금리인상 중단이 집값에 호재로만 작용하는 것은 아닙니다.

한국의 경우 경기둔화가 계속되는 상황에서 시중에 돈이 넘쳐나면 인플레이션 헤지로 주택 수요가 몰려 집값이 급등하면 버블이 생길 수밖에 없습니다. 2019년 4월 이후 반등한다면 버블 단계에 본격적으로 진입한다고 봐야 할 것입니다.

하지만 이번 상승장에서 계층이동의 사다리에 올라타고 싶다면 마지막 기회를 잡아야 할 것입니다. 달리는 기차에 올라타야 할 것입니다. 그럴 자신이 없다면 환금성이 뛰어난 역세권 신축 준신축 중소형 아파트로 갈아타거나 매도타이밍에 집중해야 할 것입니다.

집값과 유동성

주택시장에서 유동성 축소를 일으키는 대표적인 정책은 대출규제책입니다.

조정대상지역 등 규제지역에 LTV 비율을 낮추는 것입니다. 여기에 문재인정부는 소득 대비 대출을 규제하는 신DTI, DSR을 도입하고 9.13대책으로 다주택자 규제지역 주택담보대출 금지로 디레버리징(부채 감축) 정책을 펼치고 있습니다.

2017년부터 본격적으로 시작된 전셋값 하향 안정세는 주택시장에서 유동성을 축소시키는 요인이 되고 있습니다.

서울의 경우 지난 2015년 전후 인허가를 받은 정비사업 아파트 입주물량이 2018~2020년에 집중적으로 늘어나면서 전셋값이 하향안정세를 보이고 있습니다. 또 2017년 이후 투자수요가 늘어나면서 다주택자가 내놓은 전월세 임대물량이 지속적으로 공급됐습니다.

하지만 수도권 전셋값은 2020년 이후 완만한 상승세를 보일 것으로 예상합니다. 다만 5년 또는 10년 보유해야 양도세 세제혜택을 받을 수 있는 장단기 임대사업자의 등록 임대주택으로 전셋값 상승폭은 제한적일 것입니다.

서울 입주 10년이내 신축 준신축 84타입 전셋값은 2019년 3월 현재 2년전인 2017년 보다 평균 5천만원 정도 상승했습니다.

2020년 전셋값은 상승폭이 낮았던 2018년 대비 기저효과로 인해 상승폭이 커질 것입니다. 잠실발 입주물량으로 전셋값이 하락한 2008년과 2010년 전셋값 상승이 재현될 가능성이 높습니다. 서울 아파트 전셋값은 2016년 3.1% 오른 반면, 2017년 2.0%, 2018년 1.6% 등 하향 안정세입니다.

서울 아파트 입주물량은 2019년을 정점으로 2020년 이후 감소세입니다. 서울 전셋값에 영향을 주는 경기 입주물량도 2019년 하반기부터 급감합니다. 5~6년뒤 입주물량을 가늠할수 있는 수도권 아파트 인허가(정비사업은 사업시행인가 기준) 실적도 2016년부터 감소세입니다. 이는 수도권 입주물량이 2020년 이후 지속적으로 감소한다는 것을 의미합니다.

9.13대책 이후 다주택자 대출금지로 유동성이 급격히 축소돼 2019년 이후 집값은 장기적으로 안정될 수밖에 없다는 의견이 많습니다.

하지만 상승장에선 선제매수하는 부동산 부자일수록 유동성 확대에 유리합니다. 집값이 오르면 대출금액이 늘어나고 막대한 자본차익을 남기고 갈아타기를 하면 스스로 유동성을 만들어낼 수 있습니다.

미국 논문(https://voxeu.org/article/effect-house-prices-household-borrowing)에 따르면 집값 상승에 따른 담보가치 상승효과로 집값이 10% 상승하면 담보가치는 2% 늘어난다고 합니다. 또 LTV가 높은 가구일수록 집값 상승에 따른 담보가치 상승폭이 컸습니다.

상승장에선 대출 이자보다 집값 상승분이 큽니다. 또 소득 증가분보다 대출가능금액 증가분이 큽니다. 그리고 소득 증가분보다 집값 상승분이 큽니다. 따라서 주택시장 상승장에선 부의 양극화가 심해지는 것입니다. 2018년에 상위 20% 총소득(가구당)은 전년보다 9분위는 7.0%, 10분위는 11.3% 늘어났습니다. 2003년 이후 최대 증가율입니다. 하위 20%, 1, 2분위는 소득이 감소했구요.

2019년 이후 2차 상승을 주도할 아파트에 대한 결론입니다. 2000년부터 시작돼 2009년 9월 마감된 2000년대 수도권 주택시장 상승장에서 가장 상승폭이 컸던 것은 강남3구, 과천 등 재건축단지입니다.

그럼 2015년 이후 2010년대 상승장에서 가장 상승폭이 클 아파트는? 9.13대책 이후 대출규제시대에 핵심 수요는 실수요든 투자수요든 아파트 외 현금(예적금) 상가 등 다양한 자산을 보유한 부동산 부자들입니다.

시중에 통화량이 늘어나면 최대 수혜자는 역시 상위 20% 이내 고소득자입니다. 인플레 헤지로 아파트 오피스텔 상가 등 자산 가치가 올라가면 담보가치 역시 올라갑니다.

지난 2014~2017년 서울 등 수도권 아파트에 선제투자해 막대한 수익을 남긴 부동산 부자들은 2018년부터 처분하고 갈아타기를 시작했습니다. 압구정 반포잠원 대치 등 서울 핵심지역으로 갈아타고 있습니다.

2018년 이후 부동산 부자들은 재건축시 최상위 ‘지위재’가 될 압구정 아파트를 향하고 있습니다. 특히 상위 10%는 현금은 물론 보유중인 자산을 처분하거나 대출을 받아 압구정과 반포에 집중 매수하고 있습니다. 40평형 이상 대형 평형을 말입니다.

서울 핵심입지로 몰릴 수밖에 없는 데는 정비사업 규제책도 큰 몫하고 있습니다. 핵심입지에서 신규주택공급이 갈수록 줄어들기 때문입니다. 서울 정비사업 인허가 실적은 2018년부터 급감하고 있습니다. 앞으로 중층 재건축사업은 규제책이 유지되는 한 압구정 반포잠원 대치 개포 등 사업성이 뛰어난 곳만 가능할 것입니다.



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