2019-03-21 09:59

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살 때냐, 팔 때냐, 부동산 낙폭 커질 가능성

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연중 부동산 시장흐름을 보면 대개 2, 3월이 가장 핫(hot)하다. 봄 이사철을 맞아 시장 참여자가 가장 많고 자연스럽게 거래와 가격 움직임이 활발해 연중 최고 성수기이자 활황기다. 설 명절을 기점으로 시작되는 시장에너지가 3월에 이르면 고점을 형성하고 4월부터 점차 거래가 줄면서 활력을 잃는 게 일반적인 패턴이다. 따라서 봄 이사철의 시장흐름은 한해 부동산 시장을 가늠해볼 수 있는 바로미터다.

예년과 달리 올 3월의 부동산 시장은 예년과 달리 이사 성수기라는 말이 무색할 정도로 온통 침체·불황·악재뿐이다. 주택 매매는 관련 통계작성을 시작한 2006년 1월 이후 2월 기록으로 최저수준인 4만3444건에 달했다. 서울의 경우 4552건 거래로 지난해 2월 대비 무려 74.3%가 줄었고 수도권 역시 55% 정도가 감소했다. 그야말로 거래절벽 사태를 맞고 있는 것이다. 가격 역시 급락장세를 맞고 있다. 서울 아파트가격은 18주 연속 하락 중이며 무려 20%가 폭락한 아파트까지 등장할 정도다. 경기도 수원, 화성 동탄 등지의 아파트 준공지역에서는 역전세난 등으로 미입주 물량이 넘쳐난다. 전국적으로 미분양 물량이 5만9000가구, 준공후 미분양물량만도 1만8000가구에 달할 정도로 급증 추세다. 시장이 얼어붙다보니 고민 계층이 크게 늘어나는 것은 자연스런 현상이다.

예컨대 문재인 정부 들어 적대시 계층으로 지목된 다주택자의 경우 적극적으로 팔아야할지 또는 무거워지는 세금을 물고서라도 보유해야할지가 고민이다. 은행 대출을 끼고 집을 산 경우는 이자부담이 커지면서 혼란스러워하고 있다. 무주택자는 임대거주로 살아야할지, 아니면 이번 기회에 내집 마련에 나서야할지 판단하기가 어렵다. 시장 주체들이 향후 불투명한 전망 탓에 갈피를 못잡고 있는 것이다.  

2018년 고점을 찍은 후 하락장세로 급전환된 직접적인 요인은 대출규제를 비롯해 세금중과 등 초강력규제조치다. 여기에 3기 신도시 등 공급확대방안이 시너지 효과를 더하면서 규제정책의 위력이 시장에 직격탄을 날렸고 금리인상, 실물경기둔화, 글로벌자산시장 조정 등도 간접적인 요인으로 작용했다. 이제 관심은 얼마나 거품이 걷힐 것인지, 조정기간은 얼마나 될 것이냐다. 

더구나 부동산 정책의 사령탑격인 청와대는 수시로 집값 추가 하락을 예고하며 규제완화에 나설 뜻이 없음을 밝히고 있는데다 국토교통부 새 수장으로 내정된 최정호 장관 후보자 역시 현재의 집값이 높다며 추가로 더 내려야한다는 입장을 견지하고 있다. 게다가 늘어나는 보유세와 대출압박 등으로 매물은 더욱 늘어날 전망이어서 시장은 침체 늪이 더욱 깊어질 수밖에 없는 구조다. 1980년 이후 시장 붐(boom)과 버스트(bust)상황을 리뷰해보면 침체에서 호황으로 이어지는 텀이 대략 2~3년 정도다. 단기 5년, 장기 10년 주기로 반복되는 생리를 감안해보더라도 올해 시작된 침체는 내년에 더욱 깊어질 가능성이 크다. 경제침체 늪이 깊어지고 이로 인해 수요층의 구매여력이 떨어질 경우 시장 침체는 예상외로 길어질 공산이 크다.

지난 3년 활황세속에서 폭등을 기록한 서울 강남권, 마포·용산·성동권을 비롯해 재건축·재개발단지의 거품(bubble)붕괴가 깊어지고 과잉공급과 산업쇠퇴에 직면한 울산·창원·경남·충남·강원일부지역은 물론 새롭게 하락 장세에 접어든 대전·광주·세종 등도 상당기간 침체가 불가피할 전망이다. 

물론 선거 같은 정치 변수와 경제 회복을 위한 정책변화, 건설코스트 증가 등을 예상해볼수 있으나 이 역시 낙폭장세에서는 맥을 추기가 어렵다. 일부 호재지역을 중심으로 한 슈퍼부동산은 나 홀로 강세를 보일 것이나 전체적인 시장은 침체 늪이 깊어지면서 자산 포트폴리오 구성을 미리 재조정할 필요가 제기되고 있다.

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