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재개발 재건축, 나도 할 수 있을까?-1 |전문가칼럼

2019-03-20 17:58

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재개발 재건축, 나도 할 수 있을까?-1



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필자가 공인중개사 자격증을 취득할 때 공법에서 배운 part. 재개발, 재건축(줄여서 재재). 머리로는 아는 그 용어들이 막상 실무에서는 선뜻 떠오르질 않는 이유가 뭘까? 용어들이 어렵다는 생각과 재재는 투자위험이 높다, 시간이 오래 걸린다, 사업성이 불투명하다… 여러 가지 이유들로 내가 '재재'를 등한시 아닌 등한시 여긴 이유가 아닐까 싶다. 알고보면, '재재'는 소액의 투자금으로도 투자수익을 얻을 수 있는 아주 좋은 투자처인데 말이다.

재재 용어 공부하며 개념들이 익혀지고, 이제 비례율과 분담금 계산으로 재재 사업성을 예측할 수 있을 정도가 되니, 나도 해보고 싶어졌다. 재재.

먼저 재재에 대해 막연한 생각만 갖고 계신 독자분들이 있다면, 필자가 공부 한 내용을 토대로 조금이나마 도움을 드려보고자 한다. 필자가 쓰는 내용은 인터넷 포털검색이나 가까운 서점에서 재재관련 책을 읽어보셔도 충분히 습득 가능할 지식들이니 너무 어렵게 생각 하지 마시고 편하게 읽어주시길 바란다.

도심을 지나다 보면 노후화된 건축물이 보이거나 정비가 필요해 보이는 지역들이 간혹 눈에 띈다. 재건축은 주거환경은 안정적이나 노후, 불량주택이 많아 철거하고 그 대지 위에 재건축 조합을 설립해 새로운 주택을 건설하는 사업이다. 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 기반시설을 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경을 재정비 하는 사업이다. 필자가 재재를 공부하며 작성한 표를 보면 재건축과 재개발에 좀 더 친숙하게 다가갈 수 있을 것이다.



표1



재재 투자에 가장 핵심적인 부분은 비례율과 분담금예측이 아닐까 싶다. 재재 단계 중 관리처분계획 이후의 단계라면 구체적인 투자분석이 가능하다. 하지만 프리미엄을 더 주고 사야하고, 투자수익은 줄어든다. 재재 2편에서 다루겠지만 재재 사업과정 상, 초기에 진입할수록 투자수익은 늘어난다.


조합설립단계 혹은 사업시행인가고시 단계 말이다. 하지만 그만큼 초기진입은 여러 가지 리스크가 많다. 그렇다면, 초기에 진입하여 리스크는 최소한으로 줄이면서 투자수익을 극대화 시킬 수 있는 방법은 없을까? 그건 바로 비례율과 분담금 예측으로 어느 정도 가능하다. 100%는 아니지만 어느 정도 예측을 통해 리스크 줄인 재재 투자가 가능하다.


-2편에 계속



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