2019-03-17 10:08

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2019년 조정장세 끝나고 2차 상승 올까?

모처럼 맑은 하늘을 봅니다. 미세먼지가 사라진 게 바람 때문인지는 모르겠지만 주택시장에도 새로운 바람이 불어 시장이 정상화 되길 바랍니다. 지속가능하지 못한 규제책으로 언제까지 집값을 억누를 수 있을까요? 수도권 주택시장도 머지않아 봄이 올 것입니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 주택시장에 2차 상승장이 올 것인가를 분석했습니다. 2015~2018년 4년간은 대세상승장 전반기, 즉 1차 상승으로 볼 수 있습니다. 2019년 조정장세가 끝나면 상승장 후반기, 2차 상승이 시작될 것입니다.

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2018년 서울 아파트값 버블?

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부동산 버블도 다른 자산 버블과 마찬가지로 붕괴돼야 알수 있습니다. 결과론입니다. 버블이 발생했다고 바로 버블이 붕괴되는 것은 아니고 장기간 버블이 형성될 수도 있습니다. PIR(가구당 가처분소득 대비 주택가격 비율)이 높다고 또 높아진다고, GDP(국내총생산) 대비 가계부채가 많고 가계부채 증가율이 높다고 버블이 발생하고 붕괴되는 게 아닙니다.

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2018년 이후 서울 집값 버블을 많이 얘기하고 있습니다. 개인적으로 서울 집값 버블은 2019년 조정장세가 끝나고 2차 상승이 오면 본격적으로 발생할 것으로 봅니다.

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소비자 물가상승을 감안한 서울 실질아파트가격은 전고점(2008년 상반기)을 2017년 하반기에 돌파했습니다. 따라서 서울 실질아파트가격을 기준으로 상승세는 2018년부터 시작됐다고 봐야 합니다.

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서울 실질아파트가격이 2018년에 2008년 전고점을 왼전히 뛰어넘었다고 버블이 발생하기 시작했다고 보기 힘듭니다. 명목 GDP(국내총생산)는 2008년 대비 2018년에 60% 올랐습니다. 실질 GDP는 33.5% 상승했습니다.

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구별로 상승폭이 천차만별이지만 2008~2018년 서울 실질아파트값은 하락장과 상승장이 번갈아오면서 평균 22% 정도 올랐습니다. 같은 기간 소비자 물가는 24% 올랐습니다. 즉 소비자 물가상승률만큼 서울 아파트값이 올랐습니다.

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2003~2018년 서울 아파트시장 사이클

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참여정부가 들어선 2003년 이후 2018년까지 서울 아파트시장을 들여다보면 2차 상승을 추론할 수 있습니다. “역사는 그대로 반복되지 않지만 흐름은 반복된다”는 말이 맞는다면 추론의 가치는 충분합니다.

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참여정부 기간인 2003~2007년 5년간 서울 아파트시장은 상승장 폭등장 조정장이 번갈아 왔습니다. 하지만 누구나 인정하듯 대세상승장이었습니다. 서울 아파트값은 평균 60% 올랐습니다. 강남3구 재건축단지의 경우 대부분 100% 이상 상승했습니다.

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참여정부 시절 상승장 전반기엔 강남3구가 주도한 반면 상승장 후반기에는 노도강으로 대표되는 강북이 상승을 이끌었습니다. 이후 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 글로벌 금융위기가 오면서 일시적으로 폭락장이 오기도 했습니다. 그해 12월까지 서울 아파트값은 12% 하락했습니다. 강남구는 20% 이상 떨어지며 하락세를 주도했습니다.

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하지만 2009년 반등세로 돌아고 그해 9월까지 폭등장이 찾아왔습니다. 이 기간중 서울 아파트값은 18% 오르고 강남구도 23% 폭등했습니다.

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그리고 2010년부터 2013년 상반기까지 수도권 아파트시장은 침체기가 지속됐습니다. 글로벌 금융위기 여파에 판교 광교 등 2기 신도시 입주물량이 쏟아지면서 서울 아파트값은 22% 하락했습니다. 물론 많이 내린 강남 재건축단지는 최대 40% 가까이 하락하기도 했습니다.

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서울 아파트값은 바닥을 친 2013년에 -1.8%로 하락폭이 크게 줄어들었고 2014년 0.8%로 플러스 상승률을 기록했습니다. 2015년 이후 대세상승장중 1차 상승기인 2015~2018년 4년간 서울 아파트값은 평균 48%, 강남구는 80% 가까이 상승했습니다.

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2015~2016년이 상승장이라면 2017~2018년은 폭등장이라고 볼 수 있습니다. 특히 2018년은 말입니다. 짧은 조정장(1~5개월)을 반복하면서 상승폭이 갈수록 커졌습니다.

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서울 아파트시장 역사에서 배우는 인사이트

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- 중장기적으로 일정한 주택시장 사이클(한센사이클 17년 주기)이 있지만 단기적으로 보면 등락이 반복된다.

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- 상승장에 많이 오른 아파트가 하락장에선 많이 떨어졌다.

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- 상승장 전반기엔 강남3구처럼 비교우위에 있는, 즉 5분위 아파트가 상승을 주도했다.

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- 상승장 후반기엔 노도강처럼 비교열위에 있는, 즉 1~3분위 아파트값 상승폭이 컸다. 다만 대출 등 규제책으로 인한 시장의 왜곡 탓이 컸다. 2007년 노도강 폭등처럼 말이다.

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- 2008~2018년 서울 실질아파트가격은 소비자 물가상승률만큼 올랐다.

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- 연간 평균 10% 이상 하락하는 폭락장은 경제위기 금융위기가 올 때만 왔다.

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- 참여정부에서 규제책으로 인한 조정장세는 2003년 10.29대책 이후 1년 정도가 가장 길었다. 조정장세가 길어진데는 역설적으로 2004년 다주택자 양도세 한시적 유예로 매물이 늘어난 영향이 컸다.

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- 2003~2018년 16년간 서울 아파트시장에서 뚜렷한 하락장은 2004년과 2010~2013년 등 총 5년에 불과했다. 나머지 11년은 우상향했다.

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이번 서울 아파트시장 사이클이 2009년(또는 2007년)에 시작됐다고 본다면 2026년(2024) 전후까지 한센사이클이 유효할 것으로 봅니다. 따라서 2015년 시작된 서울 아파트시장 상승장은 최소한 2023년까지 9년 이상 유지될 것으로 추론합니다.

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2000년대나 2010년대처럼 2019년 이후에도 하락장이 짧고 계단식 상승장이 길다면 장기보유(BUY&HOLD)해야만 자본차익(양도차익)을 극대화할 수 있습니다. 4, 5분위 아파트라면 더욱 그렇습니다.

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2019년 3월 이후 서울 등 수도권 주택시장이 조정장세가 끝나고 2차 상승이 온다면 초양극화로 인해 동남권, 강남3구와 강남3구 접근성이 좋은 인서울 인도심 아파트값 상승폭이 클 것입니다. 입주 10년 이내 신축, 또는 준신축 재고아파트가 가장 안전한 투자처입니다. 또 2021년까지 사업속도가 빠른(일반분양을 하고 완판할 수 있는) 재개발 재건축 등 정비사업 입주권이 로우 리스크(Low Risk) 하이 리턴(High Return) 투자처입니다.

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수도권 주택시장은 2018년 단기 급등에 대한 피로감도 있지만 9.13대책 이후 강제적으로 눌림목 구간에 들어서 있습니다. 하지만 억눌려 있는 아파트값은 응축된 에너지로 인해 결국 분출할 것입니다.

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