규제정책의 시대에 주택시장은 언제나 부동산 고수, 유주택자가 주도한다.

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무주택자가 분양시장에서 당첨이라는 희망고문에 시달릴때 유주택자들은 문재인정부의 반시장 정책에 대한 시장의 역습을 시작하고 있다.

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4월 30일 20% 안팎 상승한 강남3구 아파트 공시가격 발표를 앞두고? 참으로 절묘한 타이밍이다. 시장은 생물이라는 느낌을 지울 수 없다.

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강남3구는 2월말부터 저가매물 소진속도가 빨라졌다. 소진지역도 확산되고 있다. 하락폭이 큰 재건축 단지를 시작으로 저가매물이 사라지고 있다.

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25억원에 산 사람은 무엇을 팔고 산 것인가? 25억원에 판 사람은 무엇을 할까? 현금을 은행에 예치할까? 아니면 또다른 아파트로 갈아탈까? 4월 반등 가능성이 높아지고 있다.

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2월초 설연휴 이후 압구정 구현대 신현대 등 대형 평형 중심으로 저매매물 거래가 늘어났다. 3월 들어 잠실주공5단지, 대치동 은마및 미도 1, 2차, 개포주공4단지 등 낙폭이 컸던 강남3구 재건축단지 저가매물이 소진되기 시작했다. 20~30평형대 중소형을 팔고 낙폭이 큰 40~50평형대 대형 평형으로 갈아타고 있다.

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다음의 질문에 스스로 답을 찾을 수 있다면 반등장이 오기전 부동산 개미보다 먼저 선제매수할 수 있을 것이다.

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-상승장에서 왜 종부세가 시행된 2005년, 2006년에 강남 집값은 폭등했을까? 2006년 서울 아파트 매매가 평균 상승률 25%.

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-상승장에서 왜 종부세 인상과 다주택자 양도세 중과를 함께 시행하면 강남 집값은 폭등했을까?

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-왜 2016년 4월, 2017년 4월, 2019년 4월 등 4월이 되면 번번이 강남발 반등장이 시작됐을까? 2016, 2017, 2019년 4월은 규제책 발표된지 3개월 안팎 지난 시점이었다. 2018년 4월은 다주택자 양도세 중과가 시작된 시점이었다.

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-상승장마다 아파트 공시가격은 두자릿수 상승했는데 서울 아파트값은 왜 두자릿수 상승했을까?

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-왜 참여정부와 문재인정부에서 규제책 효과는 6개월을 넘기지 못했을까? 다주택자 양도세 중과와 공시가격 두자릿수 상승이 만난 2018년 4월 이후 수도권 주택시장 조정장세는 그해 6월에 끝나고 7월에 저가매물이 소진되면서 반등했다.

-2018년 왜 거래량이 늘어나지 않아도 집값은 폭등했을까? 왜 주택담보대출 증가율이 크지 않더라도 집값 상승폭이 컸을까?

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유주택자들이 2019년 공시가격 인상에 따른 재산세 종부세 등을 감당할 수 있다면? 보유세 부담보다 자본차익 기대감이 높다면? 공시가격이 사실상 확정되면서 불확실성이 사라졌다면? 문재인정부가 집권 2년만에 규제 카드를 너무 빨리 써버려 남은 임기 3년간 쓸 카드가 없다고 판단한다면?

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투자자 각자 판단해보시라. 제발 네이버 카페에서 시간 낭비하는 부동산 개미의 시각으로 시장을 보지마시라. 구매력있는 유주택자(아파트 등 현금화할 수있는 순자산 20억원 이상) 시각으로 시장을 들여다보시라. 그래야 추격매수가 아닌 선제매수를 할 수 있다.

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결과적으로 2018년 12월과 2019년 1월 설연휴 이전에 저가매수한 투자자가 위너가 될 가능성이 매우 높아졌다. 특히 강남3구 재건축단지는 말이다.

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