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역전세난 시나리오 뒤집어 보기 |전문가칼럼

2019-03-04 09:41

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역전세난 시나리오 뒤집어 보기



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‘깡통전세, 역전세난, 입주폭탄….’ 주택시장에 오랜만에 등장한 우려다. 경기 지역도 이 같은 불안에서 벗어날 수 없다. 아파트 매매가와 전세가 하락세가 침체 국면이다. 한국감정원이 발표한 2월 마지막 주 주간아파트 가격동향을 보면 전세가와 매매가 모두 전주 대비 하락폭을 유지하면서 전세가는 19주째, 매매가는 14주째 내림세를 보이고 있다. 도내 아파트 매매가는 전주 대비 0.07% 하락했다. 전세가는 전주 대비 0.13% 떨어졌다. 전문가들은 수도권 아파트 공급이 늘어난 데다 분양가는 치솟고, 정부의 부동산 대책에 따른 대출규제 탓으로 본다.

미분양 물량도 심상치 않다. 국토교통부의 전국 미분양 주택 통계에 따르면 1월 수도권 미분양 주택은 8천153가구로 지난해 12월(6천319가구) 대비 29% 증가했다. 서울·경기·인천 지역으로 나눴을 때 특히 도내 미분양 단지가 속출하고 있다. 도내 미분양 주택은 6천769가구로 지난해 12월(4천968가구) 대비 36.3% 늘었다. 이 중 악성으로 분류되는 준공 뒤 미분양 물량이 2천514가구다. 이 역시 전월(2천335가구) 대비 7.7% 늘어났다. 금융결제원 ‘아파트투유’ 집계에 따르면 올해 들어 경기·인천에서 청약한 민영주택 14개 단지 중 8개 단지에서 2순위 미달 사태가 빚어진 것으로 나타났다.

올해 2·3월 수도권 분양 예정물량도 빼놓을 수 없다. 지난해보다 41%가량 늘어난다. 부동산114에 따르면 2·3월 수도권 분양 예정물량은 2만4천785가구로 지난해 1만7천535가구보다 7천여 가구 늘었다. 단기적으로 수도권 아파트 공급은 계속 늘어날 전망이다. 국토부의 1월 전국주택건설실적에 따르면 수도권의 1월 분양 실적은 7천291가구로 전년 동월(6천407가구) 대비 13.8% 늘었다. 이 중에서 4천987가구가 인천에서 분양돼, 인천의 분양 승인 실적은 전년동월 대비 1천252%로 증가했다.

반면, 도내 주택 거래량은 5년여 만에 최저치다. 경기부동산포털에 따르면 지난달 경기도 부동산 거래량은 6천25건으로 지난해 2월 1만3천205건의 절반 수준으로 떨어졌다. 이는 2013년 7월의 5천763건 거래 이후 5년 7개월 만에 가장 낮은 수준이다. 지역별로 보면 지난해 2월과 비교해 과천(-94.0%), 성남(-92.2%), 광명(-89.0%), 의왕(-79.3%), 하남(-78.7%), 용인(-76.5%), 안양(-75.4%), 구리(-67.9%) 순으로 거래량이 급감했다. 이들 지역은 대부분 수도권 내 규제지역으로 지정된 곳이다. 과천·광명·하남과 성남시 분당구는 투기과열지구, 구리와 안양시 동안구, 용인시 수지·기흥구는 조정대상지역이다. 특히 과천, 광명, 하남 등 서울 못지않은 인기를 누렸던 지역을 중심으로 거래량이 뚝 끊겼다.

그럼에도 공급은 계속된다. 이달 전국에서 입주 예정인 가구 3만6천115가구 중 약 43.2%에 해당하는 1만5천610가구가 경기 지역에 집중돼 있다. 서울의 입주 예정 물량인 1천669가구의 10배에 달한다. 특히 용인과 화성에는 1천 가구 이상 규모의 대단지 입주가 예고돼 있다. 그뿐만 아니라 경기 지역은 올해 약 11만 가구의 신규 입주가 예정돼 있다.

공급 과잉으로 인한 부담감이 커질 수밖에 없는 상황이다. 전문가들은 부동산 규제가 강해질수록 시장에서는 ‘옥석 가리기’가 심해질 것으로 내다본다. 대출 걱정 없는 돈 있는 사람들은 미래 가치를 담보한, 강남 같은 서울 역세권으로 몰리고 돈 없는 사람은 점점 도시 외곽으로 밀려난다는 것이다. 전반적인 집값 하락세 속에 경기 지역 역시 일부 역세권을 제외하고, 외곽으로 갈수록 미분양이 점점 심해질 것이라는 전망이다.

일단, 매매가 하락세보다 전셋값 하락세가 더 가파르기 때문에 깡통전세는 기우라는 시각이 많다. 하지만 역전세는 피할 수 없어 보인다. 집주인과 세입자 간 전세금 반환 분쟁, 이에 따른 이사 일정 지연은 예고된 시나리오다. 이를 세입자의 처지에서 보면 전혀 다른 시나리오가 된다. 세입자 형편에서 역전세난은 ‘주거안정’의 또 다른 말이다. 잇따른 부동산 대책이 다주택자 집주인의 ‘전세금 돌려막기’를 영원히 막을 수는 없을 것이다. 다만, ‘투자실패’라는 시린 기억쯤은 새겨 둘지 모를 일이다.


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