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다주택자 부동산 매도 비법은 |전문가칼럼

2019-03-02 10:38

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다주택자 부동산 매도 비법은


개발·교통호재 따져 매매차익 파악하고
비조정지역 先처분 양도세 중과 피해야


부동산 투자 이것만 보면 성공한다-김종갑 유튜브 바로가기 구독 부탁드립니다.



Q.지난해 부동산 가격 상승에 합류해 3주택자가 된 50대 자영업자입니다. 지금 하고 있는 요식업도 경기불황에 최저임금까지 겹쳐 폐업을 심각하게 고민 중입니다. 지방에 있는 땅과 상가, 단독주택을 포함해 살고 있는 집과 투자용 주택까지 다시 내놨으나 보러 오는 사람이 전혀 없습니다. 부동산을 잘 팔 수 있는 방법을 알려주세요



A.현 정부 내내 부동산 규제가 계속되리라 예상되기 때문에 매도 시 개발 호재나 절세를 잘 생각해 현명하게 매도 타이밍을 잡아야 합니다. 특히 주거용 부동산을 적절한 타이밍에 잘 팔기 위해서는 최근 발표된 정부정책부터 차근차근 정리해 보유하고 있는 부동산에 미치는 영향부터 생각 해봐야 합니다. 보유세와 양도세 중과 영향으로 부동산이 무거운 짐이 될 수도 있습니다. 따라서 과거의 최고시세에 집착하지 말고 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋습니다.  

순간의 실수와 과도한 욕심으로 낭패를 보는 경우도 종종 있습니다. 일주일 안에 부동산을 비싸게 팔아주겠다며 거액의 광고·홍보비를 요구하거나 공증이나 감정평가서를 받아달라는 식의 요구를 하는 업체는 조심해야 합니다. 사기일 가능성이 높습니다. 또 광고를 보고 모르는 업체로부터 전화가 걸려오면 중개업 등록번호 및 대표자 이름을 확인해야 합니다.   



세입자 매수의향부터 확인 

중개업소 통해 매도한다면 

믿을만한 곳과 전속중개계약  

넉넉한 수수료 제시 고려할만 

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우선 미래가치까지 고려해 처분할 부동산을 골라야 합니다. 중장기적으로 보면 주거용 부동산에 대한 늘어나는 세금만 가지고 매도 여부를 결정하는 것은 바람직하지 않습니다. 보유 부동산에 대한 미래 투자가치도 따져 봐야 합니다.

개발 계획도 없고 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역 월세 수익률이 낮은 지역을 우선적으로 매도하는 것이 좋습니다. 이런 부동산을 계속 보유하는 것은 짐만 될 뿐입니다. 수익형 부동산의 경우도 갈수록 임대수익이 떨어지고 미래 투자가치가 불투명하다고 판단되면 가급적 빠른 시일 내 처분하는 게 바람직합니다.  

세입자에게 먼저 매수의향을 물어보면 좋습니다. 세입자에게 우선적으로 매도의사가 있다고 얘기한 다음 시세보다 약간 낮은 가격에 매입을 권해 보시는 것을 권합니다. 세입자 입장에서도 이사비, 중개수수료로 목돈을 쓰는 것보다 살던 곳에서 계속 사는 것을 선호할 수 있기 때문입니다.


설령 세입자가 매입할 의사가 없더라도 좋은 관계 유지에 신경써야 합니다. 그래야 부동산중개인과 매수자가 부동산을 보러 올 때 편하게 볼 수 있어 집이 나갈 확률이 높아 집니다.

중개업소를 통해서 보유 부동산을 매도의뢰 할 경우 수수료를 넉넉히 주겠다고 제안해 보는 것도 방법입니다. 중개업소 입장에서는 특별한 차이가 없으면 이왕이면 수수료를 많이 주겠다는 분들부터 팔아 주는 게 인지상정이기 때문입니다.


계약을 마친 후 부동산에 건네준 법정 중개수수료 외 수수료도 서로 간의 컨설팅 계약 작성 후 컨설팅 비용으로 교부 받을 수 있습니다. 물론 추후 양도세를 납부할 때도 중개수수료 비용으로 차감 받을 수 있습니다 .  

매도 순서는 세법을 고려해 정해야 합니다. 매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 매매차익이 큰 주택은 1가구 비과세 혜택을 받는 게 좋습니다. 2021년부터는 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택 보유 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다는 점도 체크 해야 합니다.


특히 조정지역 내 주택 매도자는 양도세 중과에 유념해야 합니다. 3주택 이상 보유자에게는 20%가 중과가 적용됩니다. 하지만 3주택 이상 보유자라도 비 조정지역 내 주택을 우선 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 아닙니다. 즉 조정지역 이외 지역에 있는 집은 양도세 중과 대상이 아니기 때문에 일반세율로 양도세를 내면 되기 때문에 비 조정지역의 집을 먼저 매각해야 합니다. 

또 주거용으로 실제 사용하는 오피스텔의 경우 양도 시 세법상 주택에 포함되기 때문에 양도세가 중과될 수 있습니다. 따라서 양도할 때 세입자의 전입신고와 소득공제 여부를 잘 점검해 매도에 나서야 합니다.  

마지막으로 빠른 매도를 위해 매물 광고를 할 때 가장 신경 써야 할 부분이 믿을 만한 중개업소를 만나는 것입니다. ‘전속 중개계약’을 활용할 필요도 있습니다. 부동산을 매도 또는 매수하려는 사람이 특정한 한 곳의 중개업자나 컨설팅 업체에만 전속 중개 의뢰하는 것입니다.


부동산을 거래하는 사람 입장에서는 얼핏 손해 보는 제도일 듯 보이지만 사실 이익이 되는 경우가 많습니다. 믿고 의뢰한 전속고객이기 때문에 최대한 고객의 편에 서서 편의와 이익을 위해 중개활동을 하게 됩니다. 확실하게 중개 수수료가 보장되기 때문에 보다 적극적인 노력과 광고비를 투자하게 되고 신속하게 거래를 성사시킬 확률을 높일 수 있습니다



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