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`살집팔집` 동작구 슈퍼아파트 3 | 상도엠코타운·이수역리가·이수힐스테이트 |전문가칼럼

2019-02-26 10:14

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`살집팔집` 동작구 슈퍼아파트 3 | 상도엠코타운·이수역리가·이수힐스테이트



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서울 동작구 부동산 시장 흐름이 예사롭지 않다. 서울 강남 3구에 이어 한강 이남 지역의 신흥 주거지로 급부상하면서 덩달아 몸값도 오르고 있다. KB경영연구소에 따르면 지난해 한 해 동안 동작구 주택 매매가격 상승률은 16.7%로 영등포구(17.1%)에 이어 2위를 차지했다.

동작구는 서울 남부 지역에서도 중심부에 위치한 입지다. 서초구와 인접한 데다 지하철 2·4·7·9호선 4개 노선이 확보돼 있어 강남, 여의도, 광화문 등 3대 도심권 어디로도 접근하기 좋은 점이 매력이다.

동작구의 미래가치를 높이는 요인은 많다. 서부선(2026년 개통), 신림선(2022년 개통), 동작구 끝자락이기는 하지만 난곡선(2022년 이전 착공 목표) 등 경전철이 두루 개통할 예정이고 당장 올 5월에는 서리풀(장재)터널이 개통한다. 흑석뉴타운, 노량진뉴타운, 상도·동작동 재개발 사업이 마무리 단계에 접어들었고 업무·상업지구계획이 가시화되는 등 개발 호재가 꾸준히 이어지고 있다.


서울 동작구 사당동 이수역리가 아파트.



▶서부·신림·난곡선 등 경전철 개통 호재

동작구가 한국토지주택공사(LH)와 손잡고 추진 중인 장승배기 종합행정타운 건립 사업도 호재다. 장승배기 종합행정타운은 동작구청, 경찰서, 소방서 등을 모으고 보건소, 문화센터 등과의 연계를 통해 복합행정 클러스터로 조성하는 사업이다. 2020년 착공해 2022년 완공 예정이다.

그렇다면 동작구에서 ‘투자가치’가 가장 높은 슈퍼아파트는 어디일까. 한국자산관리연구원 빅데이터 기반 부동산 예측 시스템 ‘살집팔집’을 통해 알아봤다.

올 1월 말 기준 동작구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 상도동 ‘상도엠코타운애스톤파크’(총 882가구)다. 2013년 준공된 새 아파트다. 용적률이 202%로 서울 평균 용적률(259%)에 비해 낮은 편이다. 같은 평형이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고 내재가치가 높다. KB국민은행 시세 기준 전용 85㎡ 매매가격은 약 11억2500만원이다. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 6040만원 선이다.

최근 3년간 상도엠코타운애스톤파크의 연평균 공시지가 상승률(5.02%)은 서울 평균(5.29%)과 비슷하다. 같은 기간 매매가격 변동률은 연평균 14.89%로 서울 평균(10.89%)보다 높다. 정리하자면 이 아파트는 대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오를 내재가치, 수익가치, 미래가치 모두 탁월하다고 평가할 수 있다.

두 번째로 투자가치가 높은 단지는 사당동 ‘이수역리가’(총 452가구)다. 2013년 입주했으며 이 단지 용적률(224%)이 서울 평균보다 낮다. 이 아파트 전용 84.8㎡ 매매가격은 약 10억원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 6051만원 선이다. 지난 3년간 공시지가는 매년 평균 6.5%씩 상승했고 같은 기간 매매가격도 매년 17.99%씩 올라 서울 평균을 크게 웃돈다. 이들 주요 지표를 종합하면 이수역리가 역시 비교적 투자가치가 높다.

세 번째로 꼽힌 동작동 ‘이수힐스테이트’(총 680가구)는 2013년 입주한 단지다. 기존 용적률은 212%로 역시 서울 평균보다 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 10억원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 5516만원 선이다. 지난 3년간 공시지가는 매년 평균 3.49%씩 올라 서울 평균 상승률보다는 낮지만 매매가격 상승률(3년 평균 연 25.38%)은 서울

평균 상승률보다는 낮지만 매매가격 상승률(3년 평균 연 25.38%)은 서울 평균 수준을 크게 웃돈다. 주요 지표를 종합해보건대 이수힐스테이트도 투자가치가 높은 편이다.

이 밖에 실수요자 입장에서 ‘상도엠코타운센트럴파크’ ‘대방주공2단지’ ‘신대방우성1차’, 흑석동 ‘흑석한강센트레빌1차’ 등도 눈여겨볼 만하다.



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