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임대사업, 개인 VS 법인 누가 유리할까? |전문가칼럼

2019-02-23 11:09

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임대사업, 개인 VS 법인 누가 유리할까?




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Q. 임대사업자 T(53)씨.  
그는 꼬마빌딩(지하 1, 지상 5층)을 배우자와 공동명의로 소유하고 있다. 임대수익은 매월 3,000만원 정도 나온다. 앞으로 2~3년 이내에 재건축을 한 후, 자녀에게 물려줄 생각이다.


그런데 매년 세금 부담 때문에 고민이 깊어지고 있다. 임대수익에 대한 소득세가 만만치 않기 때문이다. 물론 증여· 상속세도 걱정이다. 주변의 지인들 얘기로는 임대사업은 개인사업자가 좋다는 사람도 있고, 법인이 절세에 도움이 된다는 사람들도 있다. 정말 개인사업자와 법인 중 어느 쪽이 유리한지 궁금하다.


A. 부동산 임대사업은 세금을 비롯해 여러 가지 측면에서 꼼꼼하게 따져 사업주체를 결정하는 것이 좋다. 우선 세율을 살펴보자. 개인사업자로 하는 경우, 과세표준에 따라 적용되는 세율은 6~40%까지 된다. 반면 법인인 경우에는 과세표준에 대해 10~22%로 적용되며, 최고 세율이 개인사업자보다 상당히 낮은 편이다(소득세법 제55조 및 법인세법 제 55조 참조).  


임대소득에 대한 이익금을 사용하는데 있어서는 개인사업자가 유리하다. 개인은 언제든지 이익금을 자유롭게 사용할 수 있기 때문이다. 그러나 법인의 경우에는 임대소득에 대한 이익금은 대표자(부동산 소유자)가 마음대로 사용할 수 없다.


대표자가 이익금을 사용하기 위해서는 급여 또는 퇴직금을 받거나 배당을 통해서만 가능하다. 이때 법인으로부터 받는 급여 또는 배당금에 대해서는 다시 한번 세금을 내야 한다. 즉, 임대소득이 법인을 거쳐 대표자에게 가기 위해서는 각각의 법인세와 소득세를 내야 한다는 얘기다.  


하지만 법인의 대표자가 이익금에 대해서 급여 등을 통해 가져가지 않아도 된다. 계속적으로 그 이익금을 법인에 쌓아 놓을 수 있다. 그리고 그 이익금으로 꼬마빌딩을 재건축하거나 또 다른 부동산에 투자할 경우 자산가치 증가와 함께 절세에 도움이 될 수 있다.


따라서 임대소득이 많아 높은 세율을 적용받는 개인사업자는 법인 전환을 고려해볼 필요가 있다. 여기에 꼬마빌딩을 자녀에게 증여해 주거나 상속을 염두에 두고 있는 경우에도 법인으로 전환하는 것이 유리해 보인다.


한편, 개인사업자가 법인으로 전환하게 되는 경우에는 부동산의 소유권이 법인의 주식으로 바뀌게 된다.


이때 법인 전환에 따른 각종 세금을 감안해야 한다. 이들 세금을 면제 또는 감면 혜택을 받기 위해서는 현물출자 방법을 따르는 것이 좋다(부가가치세법 제6조 및 지방세특례제한법 제57조 참조).


왜냐하면, 임대사업의 목적물인 부동산의 소유권이 개인사업자에서 법인으로 넘어가게 되면 양도세가 발생한다. 하지만 양도세를 법인으로 이월시켜줌으로써 세금부담을 덜 수 있기 때문이다(조세특례제한법 제32조 참조).  




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