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일시적 2주택자를 위한 최적의 매매타이밍 |전문가칼럼

2019-02-22 09:54

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일시적 2주택자를 위한 최적의 매매타이밍




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9.13대책 이후 아파트 시세 통계가 무의미합니다. 한국감정원은 실거래가를, KB국민은행은 회원사 매물(호가)을 기초로 시세조사를 하고 있습니다. 그런데 9.13대책 이후 조정장세에서 급매물만 거래되는 조정장세에서 실거래가가 시세를 반영할 순 없습니다. 매물은 말할 것도 없구요.

9.13대책 이전 2018년처럼 거래량이 많지 않은 폭등장에서 정확한 시세를 알기 힘든 것과 마찬가지 이치입니다. 거래절벽에 가까운 2월 조정장세에서 바닥 움직임을 과연 시세 통계로 알 수 있을까요?

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 바닥다지기가 한창인(특히 강남3구) 수도권 주택시장 조정장세에서 일시적 2주택자를 위한 최적의 매매타이밍과 매매원칙을 정리했습니다.

일시적 2주택자가 알아야 할 양도세 비과세 요건

일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 지난 2017년 8.2대책에 따라 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택을 매매계약을 했다면 2년 거주해야 합니다. 2년 거주요건은 통산해서(연속해서 거주하지 않아도) 2년 이상 거주하면 됩니다.

조정대상지역이라도 2년 거주요건이 필요하지 않은 경우가 있습니다. 무주택 세대가 주택이나 분양권을 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이전까지 매매계약을 하고 계약금을 지급했다면 2년 거주하지 않아도 됩니다. 조합원 입주권도 똑같이 적용됩니다.

또 주택이나 분양권을 조정대상지역 지정일(공고) 전날까지 매매계약하고 계약금을 지급했다면 양도시 1세대 1주택(일시적 2주택 포함) 양도세 비과세의 2년 거주요건이 필요하지 않습니다. 하지만 조정대상지역 지정후 주택을 취득했다면 조정지역 해제후 양도하더라도 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.

2018년 9.13대책으로 조정대상지역내 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기한이 종전 3년 이내에서 2년 이내로 강화됐습니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 요건인 1-2-3법칙이 조정대상지역에선 1-2-2 법칙으로 바뀌었습니다.

즉 조정대상지역내 구주택을 취득(잔금 기준)하고 1년 이상 지나 조정대상지역내 새주택을 취득한 뒤 구주택을 양도세 비과세 요건을 갖추고 새주택을 취득한지 2년 이내(중복보유 허용기간) 매도해야 합니다. 2년 이내 매도요건은 구주택과 새주택 모두 조정대상지역내 주택일 때만 적용됩니다. 어느 한쪽이라도 비조정대상지역 주택이라면 종전처럼 3년 이내 매도하면 됩니다. 또 새주택을 2018년 9월 13일 이전 또는 조정대상지역 지정일 전날까지 매매계약을 하고 계약금을 입금했다면 구주택은 종전처럼 3년이내 매도하면 됩니다.

한편 2018년 4월부터 조정대상지역 지정일 이후 양도시 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트 양도세 가산세율이 붙습니다. 즉 양도세가 중과됩니다. 장기보유특별공제도 없습니다. 다만 조정대상지역 지정일 전날까지 매도계약을 하고 계약금을 지급했다면 양도세 가산세율이 붙지 않습니다. 분양권 양도세 중과도 마찬가지 입니다.

또 다주택자가 2021년 이후 양도시 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 최종적으로 1주택자가 되고 2년 이상 지나야 합니다. 조정대상지역이라면 2년 거주요건도 충족해야 하구요. 하지만 일시적 2주택은 종전처럼 양도세 비과세 요건만 갖추면 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 2주택자를 위한 매매타이밍과 매매원칙

강의때 가장 많이 하는 받는 질문중 하나입니다. 일시적 2주택인데 양도세 비과세 대상 구주택을 언제 팔아야 하는 질문입니다. 저는 항상 순리대로 팔라고 말씀드립니다. 즉 양도세 비과세 기한이내 매도하라고 말입니다. 최소한 양도세 비과세 기한 만기 6개월전까지 성수기(1~2월 전후, 9~10월 전후)때 매도하세요.

매도타이밍을 잡을 때 2020년 이후 양도시 1주택자 고가주택(실거래가 9억원 초과) 장기보유특별공제율이 2년 거주하지 않으면 10년 보유 80%에서 15년 보유 30%로 대폭 축소된다는 점을 참고하세요.

어려운 문제는 팔아야 할 구주택이 나중에 산 새주택보다 더 똘똘한 아파트인 경우입니다. 새주택을 팔고 싶어도 양도세 중과로 인해 고민입니다. 그렇다고 세제혜택이 대폭 축소된 주택임대사업자 임대주택으로 등록하기도 쉽지 않구요. 5년 이상 장기보유하거나 증여를 할 수 있습니다.

이처럼 특수한(?) 상황이 아니라면 순리대로 구주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 파는 게 맞습니다. 갈아탈 매수 아파트에 집중하세요. 그럼 구주택을 팔고 무엇을 사야 할까요?

우선 매수하려면 새주택은 매도할 구주택이나 구주택이 될 종전주택보다 비교우위에 있어야 합니다. 특히 갈아타기 투자처를 찾았다면(초등학교 6학년 자녀에게 매수하는 이유를 이해하기 쉽게 설명할 자신이 있다면) 양도세 비과세 기한이 여유가 있다고 하더라도 지금 조정장세에 팔고사야 합니다.

우선 입지가치(강남3구 접근성, 광화문 등 4대문 접근성, 영등포여의도 용산 접근성)가 구주택보다 우위에 있어야 합니다. 예를 들어 구주택이 성동구 구축이라면 최소한 성동구 신축 준신축이나 동작구 종로구 마포구 아파트를 매수해야 합니다. 또 구주택보다 고소득 실수요층이 몰려있는 직장과 가까워 직주근접성이 뛰어나야 합니다. 여기에 역세권 프리미엄이 높고 학군. 상권이 비교우위에 있다면 퍼펙트한 갈아타기입니다.

아파트 면적은 환금성을 고려하면 전용면적 84타입이 가장 안전한 투자처입니다. 자본차익을 극대화한다면 범강남권이나 서울 도심권에서 전용 115타입 안팎, 40평형대로 갈아타는 것도 좋습니다. 다만 84타입 신축 가격이 15억원 안팎 되는 생활권이어야 합니다.

구체적으로 구주택을 84타입 기준 10억원에 팔았다면 4년 이상 보유해 최소한 15억원 이상 될 수 있는 아파트를 사야 합니다.

인서울 인강남을 하려면 지금 바로 인서울 인강남을 하세요. 버스로 치면 직행버스를 타지말고 직통버스를 타세요. 서울에서 4세대 아파트가 신축의 중심이 될 2020년대에 ‘직통버스’를 타기위한 진입장벽은 더욱 높을 것입니다.

지금 인서울 도심과 강남3구 84타입 매매가 격차가 10억원이라면 4년 뒤엔 15억원 이상으로 벌어질 것입니다. 경기권 매매가보다 서울 전셋값이 더 비싼 지금 범강남권을 제외하고 서울과 경기 매매가 차이 역시 갈수록 벌어질 것입니다.

혹시 수도권에서 일시적 2주택자중 구주택을 매도하고 현금으로 보유하려는 생각을 갖고 있는 분이 있다면 몇 가지 질문을 던져보겠습니다.

왜 규제가 심한 서울 등 수도권 아파트값보다 규제가 덜하거나 규제가 없는 지방 아파트값 하락폭이 클까요? 왜 지금 수도권 입주물량이 많은데 다주택자들은 매도보다는 증여 등 장기보유를 택할까요? 왜 역대급 규제에도 한국에서 가장 비싼 (아파트가 될) 압구정 아파트는 저가매물이 소진되고 있을까요?



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