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조정장세에 선제매수한 사람들은 어떻게 행동했나? |전문가칼럼

2019-02-15 10:04

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조정장세에 선제매수한 사람들은 어떻게 행동했나?



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설 연휴 이후 강남3구의 저가매물 거래가 늘어나고 있습니다. 특히 강남 아파트시장에서 가장 높은 위치에 자리하고 있는 압구정은 30~40평형대 중대형이 거래되고 중개업소 방문 매수문의가 늘어나고 있습니다. 반포잠원도 마찬가지입니다. 4월말 공동주택 공시가격발표를 앞두고 있어 저가매물이 소진될 때까지 바닥다지기가 계속될 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 대세상승장이 시작된 2015년 이후 정부의 규제정책으로 찾아온 일시적 조정장세에서 바닥을 다지고 반등하기 전 선제매수한 사람들은 어떻게 행동했나를 정리했습니다.

우선 투자자가 앞으로 수도권 주택시장을 비관적으로 보느냐? 낙관적으로 보느냐가 중요합니다. 현실적 낙관주의자로서 조정장세를 일시적으로 보고 역발상투자를 하는 것이 중요합니다.

비관주의자들은 9.13대책 이후 하락장 폭락장이 본격적으로 시작됐다고 봅니다. 반면 현실적 낙관주의라면 일시적 조정장세로 보고 선제매수할 기회를 잡아야 합니다.

4년 이상 보유한다면 조정장세 기간은 크게 중요하지 않습니다. 수도권과 탈동조화를 보이는 대구의 경우 매매 전세가 동반하락하는(대구는 수도권과 달리 규제책이 없는 상태에서 입주물량 과공급과 투자수요 이탈이 근본적인 원인) 조정장세를 1년 6개월만에 끝내고 2017년 5월부터 수성구 중구 등 원도심 신도심을 중심으로 폭등장이 시작됐습니다. 그럼 대구 주택시장보다 시장 파이가 4배 이상 되는 서울은?

본론으로 들어가 조정장세에서 선제매수는 매수자 우위 시장이라고 하더라도 얼마나 공을 들였느냐에 좌우됩니다. 이번 9.13대책 이후 조정장세처럼 저가매물이 많지 않은 상황에선 더더욱 중요합니다.

우선 조정장세에 매수하고자 하는 아파트의 로열동호수가 저가매물로 나왔을 때 선제매수하려면 투자하려는 지역에 대해 스터디를 합니다. 투자경험이 적을수록 자신이 잘 아는 지역을 선정하는게 좋습니다.

지역을 선정했다면 생활권내 30~40대가 내집마련이든 전월세든 선호하는 투자처 후보 3~4곳을 고르세요. 마지막으로 부동산 중개업소를 통해 현장조사(임장)로 투자처를 최종 선정하세요. 이번 조정장세엔 저가매물이 많지 않으니 최종 투자처 후보는 2곳을 선정하는 것도 좋습니다. 이어 투자처를 전문적으로 취급하는 중개업소에 매수의뢰를 하고 저가매물을 내 것으로 만들면 됩니다.

매물이 많지 않은 지금 네이버 매물에만 의존해선 안됩니다. 네이버 매물은 절반이상이 가짜 매물입니다. 또 나머지 절반이 진짜 매물이라고 하더라도 여러 중개업소에서 내놓은 중복매물이 대부분입니다. 따라서 심한 경우 단지별 네이버 매물중 10% 정도만 진성매물인 경우도 있습니다.

몇년전 안동 동백식당에서 오독뼈살을 맛나게 먹고 사장님에게 물어본적 있습니다. 어떻게 1년 내내 돼지고기의 퀄리티가 좋으냐고 말입니다. “단골 도매상이 가장 좋은 돼지고기를 가장 먼저 나에게 주도록 현찰로 선지급하고 구매하기 때문이다”라고 대답하더군요. 동백식당 사장님은 돼지고기 도매상에게 최우선 순위 진성고객인 셈입니다.

이처럼 진성매물중 저가매물을 내 것으로 만들려면 부동산 중개업소에게 진성고객으로 각인돼야 합니다. 줏대가 있어야 진성고객이 될 수 있습니다.

진성고객으로 인정받으려면 우선 보유중인 투자금을 밝히고 구체적으로 매수의뢰(매수희망가 및 선호하는 동, 층, 향, 평형 등)를 해야 합니다. 조건에 맞는 매물이 있다면 반드시 매수하겠다는 의지를 피력해야 합니다.

이와함께 투자처에 대한 기본상식을 알아야 합니다. 예를 들면 실거래가 추이, 전고점 및 전저점, 생활권내 입주물량, 호재와 악재 등에 대해 숙지하는게 좋습니다.

저가매물을 내 것으로 만드는데 핵심적인 역할을 하는 도우미는 부동산 중개업소입니다. 투자처로 결정한 아파트를 최소한 3년 이상 전문적으로 취급한 중개업소 2곳을 골라 매수의뢰를 하세요. 믿을만한 중개업소를 알고 있다면 한곳에 매수의뢰를 하세요. 매수의뢰는 반드시 중개업소를 방문해서 해야 합니다. 진성고객으로 인정받기 위한 면접이라고 생각하세요.

조정장세에 매수자 우위 시장인데 그렇게까지 해야 할 필요가 있을까? 많지 않은 저가매물을 내 것으로 만들려면 그렇게 해야 합니다. 지속적으로 중개업소에 전화를 하는 게 중요합니다. 최소한 일주일에 한번씩 전화를 하세요. 2주에 한번씩 방문하는 것도 좋구요.

조정장세에 선제매수하려면 매수후 가격 하락에 대한 두려움을 극복해야 합니다. 바닥에 사는 것은 불가능하다는 것을 인정해야 합니다. 대세상승장에도 가격은 언제나 가다서다를 반복합니다.

매매가 리스크를 헤지하는(리스크를 제거하는 것은 불가능하지만 리스크를 줄이는 것은 가능함) 가장 좋은 방법은 4년 이상 장기투자입니다. 지금 선제매수하려면 투자자 자신만의 적정가(매수희망가와 매도가 예측)를 책정해야 합니다. 매도가 예측은 낙관적으로, 상한가로 해야 합니다. 투자처 생활권내에서 플래그십 아파트가 될 입주권 분양권 시세와 신축(입주 5년 이내) 준신축(입주 5~10년) 재고아파트를 참고해서 말입니다.

조정장세에 선제매수하려면 조급해하지 않고 느긋하게 4년 이상 보유할 수 있어야 합니다. 종부세 리스크에 대비해야 합니다. 종부세 리스크를 헤지하는 가장 좋은 방법으론 4세대 아파트가 될 재개발 재건축 등 정비사업 입주권을 추천합니다. 관리처분인가 후 조합원에서 조합으로 신탁등기가 된후 6월 1일이 되는 시점부터 투자자의 종부세 부담은 사라집니다. 준공후 60일이내 취득세 납부하는 시점까지 말입니다. 주임사(주택임대사업자)로 등록하지 않았다면 배우자명의 증여 등을 통해 주택수를 3주택 이하로 줄여야 할 것입니다.

한편 선제매수보다 중요한 게 바로 매도타이밍입니다. 너무 빠르거나 너무 늦지 않게 매도해야 합니다.

투자하고 나서 4년 이상 보유를 하지 않고 단기 매도하려는 분들은 상승폭이 기대에 못미친 경우가 대부분입니다.

명백하게 잘못된 투자가 아니라면 최소한 2년 이상 보유해야 합니다. 섣부른 갈아타기는 지양해야 합니다. 내가 매수한 아파트보다 매수하려했던 아파트가 더 오르거나 남이 산 아파트가 더 올랐다고 하더라도 4년 이상 보유하세요. 보유중인 아파트가 가장 똘똘한 아파트라고 생각하세요. 자신의 투자 안목을 믿어야 합니다.

보유기간중 가격변동은 분기별로 실거래가 또는 중개업소 전화로 가볍게 체크하는 게 좋습니다. 1년 단위로 투자노트를 작성하는 것도 좋습니다. 투자에 대한 중간평가는 최소한 2년 이상 보유하고 하세요.

2월 이후 수도권 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역) 주택시장이 바닥다지기를 끝내고 반등하려면 1주택자 교체수요, 일시적 2주택자의 매매수요(2015~2016년 매수한 양도세 비과세 종전주택을 매도하고 새주택을 매수하는 경우)가 늘어나고 입주예정 아파트 집주인 입주율(전셋집의 전세금 또는 자가점유중인 주택을 매도해 확보한 현금으로 잔금을 납부하고 입주하는 집주인 실거주 비율)이 높아져야 합니다.



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