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고종완의 ‘살집팔집’으로 본 서대문구 슈퍼아파트 베스트 3 |전문가칼럼

2019-01-21 10:56

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고종완의 ‘살집팔집’으로 본 서대문구 슈퍼아파트 베스트 3


천연뜨란채(천연동)·대현럭키(대현동)·래미안남가좌2차(남가좌동)


앞으로 고종완 한국자산관리연구원장의 ‘살집팔집’을 통해 본 ‘슈퍼아파트 베스트 3’를 천지개벽 시리즈와 함께 연재한다. ‘슈퍼아파트 베스트 3’는 현재 해당 자치구에서 가장 투자가치 높은 아파트 단지로 분류할 수 있다.

천연뜨란채가 서대문구에서 투자가치가 가장 높은 단지로 꼽혔다

가재울뉴타운이 속해 있는 서대문구는 도심과 인접해 최근 들어 중산층이 선호하는 지역으로 자리 잡고 있다. 서대문구는 입지 외에도 장래 집값 상승을 견인하는 호재가 풍부한 지역이다. 서쪽으로는 가재울뉴타운이 완성된 모습을 보이고 있으며 DMC 업무지구 조성 후광 효과, 서부경전철 착공, 도시재생 뉴딜사업 선정 등이 대기 중이다.

서대문구에 위치한 여러 아파트 단지 중 투자가치가 가장 높은 아파트 단지는 어디일까. 부동산 예측 시스템 ‘살집팔집’을 통해 서대문구 ‘슈퍼아파트 베스트 3’를 살펴본다.

‘살집팔집’은 아파트 수익성을 예측하는 빅데이터 기반 가치분석시스템(AVS)으로 정부로부터 특허 기술 인정과 신기술 자금을 지원받아 한국자산관리연구원이 자체 개발한 ‘프롭테크’ 솔루션이다. 총 18개 객관적 지표와 10년간 통계 수치를 활용해 계량화한 점이 장점이다.

2019년 1월 기준으로 서대문구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 ‘천연뜨란채’인 것으로 나타났다. 2006년 입주했으며 총 1008가구로 구성됐다. 서대문구 천연동에 위치했으며 돈의문뉴타운과 북아현뉴타운 사이에 위치했다.

천연뜨란채는 5호선 서대문역까지 도보 10분이면 도착할 수 있다. 대중교통 이용도 편리하다. 인근 버스정류장에 5호선 광화문역과 1·2호선 시청역행 버스 노선이 있어 업무지구까지 통근이 쉽다. 사직로, 종로, 신촌로를 이용해 서울 도심지 이동이 용이하다.

용적률은 229%로 서울 평균 용적률(274%)과 비교해 상당히 낮다. 매매가격은 전용 85㎡ 기준 약 7억2000만원이다. 전용 85㎡의 대지지분은 48.7㎡로 대지지분이 상당히 높은 편이다. 대지지분 가격은 3.3㎡당 4228만원이다.

가장 중요한 지표 중 하나인 공시지가변동률을 보면 10년간 연평균 상승률은 3.48%, 3년간 상승률은 9.05%다.

10년간 서울 연평균 상승률(3.37%)이나 지난 3년간 서울 평균(5.39%)보다 높은 수치다. 매매가격 변동률이나 전세가격 상승률도 서울 평균과 비교해 높은 수준이다.

두 번째로 꼽힌 ‘대현럭키’는 1999년 입주한 단지로 총 855가구로 구성됐다. 용적률은 229%며 전용 83㎡의 매매 시세는 약 6억7500만원에 형성됐다. 전용 83.4㎡의 대지지분은 41.4㎡며 3.3㎡당 대지지분 가격은 4982만원이다.

공시지가 변동률은 10년간 연평균 2.68%, 3년간 연평균 5.53%로 서울 평균과 비교하면 10년간 변동률은 낮고 3년간 변동률은 높다. 매매가격이나 전세 시세는 서울 평균보다 높은 수치를 기록했다.

세 번째로 선정된 단지는 ‘래미안남가좌2차’다. 2005년 입주한 단지로 용적률은 209%에 불과하다. 서울 평균 용적률과 비교해 굉장히 낮은 편이다. 전용 84㎡ 매매가격은 약 7억7500만원이며 같은 면적 대지지분은 54.3㎡로 지분이 큰 편이다. 대지지분 가격은 3.3㎡당 4172만원에 책정됐다.

공시지가나 매매가격 변동률은 서울 평균보다 낮지만 전세가격 변동률은 서울 평균과 비교해 훨씬 높은 것으로 나타났다. 그만큼 실거주자 만족도가 높은 단지로 분류할 수 있다. 이 밖에도 서대문구에 위치한 단지 중 ‘돈의문센트레빌’ ‘청구1차 아파트’ 등도 미래 투자가치가 유망한 지역으로 꼽혔다.



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