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‘부동산 거래절벽’ 파장에 대비해야 |전문가칼럼

2019-01-20 10:57

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‘부동산 거래절벽’ 파장에 대비해야


서울 지역을 중심으로 집값 하락이 이어지면서 ‘거래절벽’이 심화되고 있다. 매수세가 위축되고 집을 팔겠다는 매도 물량도 감소하는 추세가 이어지고 있다. 여기에다 전세 거래까지 감소해 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 전국 공인중개업소와 일반인 가구를 대상으로 조사한 지난해 말 서울 부동산 소비심리지수가 전월 대비 12.6포인트 하락한 93.9로 나타나 6년 5개월 만에 100 이하를 기록했다. 매수 심리가 뚝 떨어졌다는 지표다. 강남 지역 실제 거래가격도 몇 억씩 급락했지만 매수세가 거의 없다고 한다.

 

부동산 시장의 하락은 지난해 9.13대책이 발표된 이후 충분히 예상됐던 일이다. 정부가 주택공시가격 인상과 세제 강화, 대출규제를 한꺼번에 쏟아내고 금리가 상승세로 돌아서면서 시장은 급락했다. 부동산 상승세를 잡기 위해 각종 규제를 내놓으면서 다주택 보유자가 집을 매도할 출구까지 사실상 봉쇄해 부동산 하락에 이은 거래절벽을 초래했다. 보유세를 인상하려면 양도소득세를 비롯한 거래세를 낮춰 세부담의 형평을 맞추고 매도가 원활해지도록 출구를 열어놓아야 하는데 정부는 주택보유자를 ‘공공의 적’으로 몰아 세금공세를 펼쳤다.

 

그 결과 시장을 안정시키는 수준을 지나 아예 거래가 끊기는 절벽이 바로 다가왔다. 부동산 급등에 따른 각종 부작용을 막기 위해 정부가 대책을 세우는 것은 당연한 역할이다. 하지만 대책이 지나쳐 거래가 끊어질 지경에 이르게 되면 정책 실패로 인한 후폭풍이 경제 전반에 엄청난 부담을 남기게 된다.

 

거래절벽에 따른 후폭풍은 곧 바로 공급 감소로 이어져 주택건설이 위축되고 이는 건설업계의 감량경영과 일자리 감소를 가져온다. 거래가 실종되면서 문을 닫는 부동산 중개업소가 늘어나고 전기조명과 도배 도장을 포함한 인테리어업체, 가구업체, 포장이사업체에도 한파가 바로 엄습하게 된다.

 

정부의 과도한 대책에 따른 장기 침체가 부동산 대출의 부실로 확산되면 이는 다시 금융 시스템의 위기를 불러 경제전반에 큰 파장을 안겨준다. 국제결제은행 2017년 통계에 따르면 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채는 94.8%로 43개국 중 7위에 해당하는 것으로 나타났다. 지난해 3분기 우리나라 가계부채는 전년 동기 대비 6.7% 증가한 1514조원에 달했으며 주요 증가원인은 부동산 대출로 분석됐다. 은행 시스템 밖에서 중개가 이뤄지는 이른바 ‘그림자 금융’도 470조원 규모로 이 중80조원 정도가 부동산 시장 침체에 따라 부실화될 위험이 높은 것으로 보인다.

 

거래절벽이 초래하는 장기 침체는 주택건설 위축으로 인한 가격 급등을 다시 불러 시민의 주거부담을 키우는 악순환을 불러오게 마련이다. 이로 인해 주택 가격은 완만한 안정세가 아니라 급등과 장기침체를 반복하는 ‘위험한 계단식’ 오름세를 보여 시장을 구조적으로 불안하게 만든다.

 

주택시장을 때려 부숴야 할 증오의 대상으로 보아 세금폭탄 퍼붓고 각종 규제를 가하는 게 능사라면 집값을 잡지 못할 정부는 없다. 그러나 주택시장은 국민에게 주거안정을 제공할 뿐 아니라 금융과 실물 경제의 큰 몫을 담당하는 기반이다. 따라서 세금과 규제 폭탄이 아니라 급등락을 오가는 시장을 안정화시킬 연착륙 방안이 절실하다. 주택업계가 꾸준하게 주택을 신축할 수 있도록 시장여건을 조성하고 기존 주택도 합리적인 수준의 양도세를 부담하고 거래하도록 세제를 마련해야 한다. 그래야 집값이 안정되고 급등락의 단절 없이 공급을 지속할 수 있다.

 

지금 정부의 구상대로 공시가격을 대폭 올리고 재산세와 종합부동산세 부담을 키우면 주택시장은 더 이상 감당하기 어려운 충격에 빠질 우려가 높다. 이러한 충격은 다시 경제 전반에 악영향을 미쳐 정치권까지 파장을 키울 수 있다. 강남 동작 마포 서초 성동 종로 등 서울시내 6개 구청이 표준단독주택 공시가격을 다시 조사해달라고 한국감정원에 요청한 사실을 주목할 필요가 있다. 현장의 민심이 올라오는 구청에서 주민 부담이 급증할 것을 우려한 조치로 보인다. 이들 가운데 5개구의 청장은 더불어민주당 소속이라는데 이런 민심이 여당에 바로 전달되는지 궁금하다. <투데이코리아 부회장>



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