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다주택자 세부담이 실수요자에게 미치는 악영향 |전문가칼럼

2019-01-19 12:45

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다주택자 세부담이 실수요자에게 미치는 악영향


1월 서울 주택시장은 정중동(靜中動)입니다. 조용히 제 갈 길을 가고 있습니다. 저가매물이 하나둘씩 거래되고 있습니다. 압구정처럼 전고점 대비 5억원 하락한 가격으로 30평형대가 거래되는가 하면 재건축 초과이익환수제를 피한 신반포4지구 20평형대는 9.13대책 이전보다 겨우(?) 2천만원 낮은 가격으로 거래되기도 했습니다. 이르면 설 연휴 이후 서울 매매시장의 터닝포인트가 될 수 있다고 봅니다. 

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 1월 7일 입법예고하고 2월 중 시행될 2018년 세법 개정안에 대한 세부 세법 시행령 개정안에 따라 한층 강화된 다주택자 세부담에 대한 칼럼입니다. 다주택자 세부담이 늘어날수록 무주택자나 1주택자 등 실수요자에게 미치는 악영향을 정리했습니다.


문재인정부는 이번 세법 시행령 개정안에 대해 다주택자에 대한 과세 정상화라는 명분을 내세웠지만 언론에선 ‘다주택자 사망선고’라고 할 정도입니다. 공시가격과 종부세율 인상에 따른 보유세 부담과 1주택자 고가주택 장기보유특별공제 축소로 인한 양도세 부담을 피하기 위해 5월까지 다주택자의 매물이 늘어날 것이라는 뉴스가 쏟아지고 있습니다.


결론적으로 다주택자 세부담이 늘어나면 실수요자에게 내집마련의 기회가 많아질 것이라고 생각하는 것은 착각입니다.


악영향1: 아파트 분양가가 오른다


다주택자 세부담이 아파트 분양가와 무슨 상관이냐고 하겠지만 밀접하게 관련이 있습니다.


정부는 2019년에 주택 공시가격은 물론 공시지가 대폭 인상(정부 표현은 현실화)을 예고하고 있습니다. 재산세 종부세 등 보유세 부담을 늘리기 위한 것입니다.


2019년 서울 표준지 공시지가는 14%(2018년 6.9%) 인상될 예정입니다. 종부세 등 보유세 부담의 기준이 되는 서울 공동주택 공시가격도 작년보다 20% 안팎 오를 것으로 예상됩니다.


2019년 공시지가는 2019년 1월 1일 기준으로 먼저 표준지 공시지가를 2월에 발표하고 이의신청을 거쳐 4월에 최종 확정됩니다. 이를 토대로 5월말 개별 공시지가를 발표합니다. 공동주택 공시가격은 4월말 발표합니다.

 

표준지 공시지가는 토지보상은 물론 공공택지에 짓는 아파트는 분양가 산정시 감정평가를 할 때 기준이 됩니다. 또 이주철거가 급증하는 수도권 재개발 재건축 등 정비사업에서 사업시행인가 이후 감정평가를 할 때 역시 기준이 됩니다.


따라서 2019년 공시지가가 10% 오른다면 분양가도 최소한 5% 이상 오른다고 보면 됩니다. 아파트 분양가(땅값 건축비 마진)에서 땅값이 차지하는 비중이 70% 안팎인 서울에선 공시지가 인상에 따른 분양가 상승폭이 더 커질 것입니다. 여기에 최저임금 인상에 따른 인건비와 자재비 상승으로 건축비 역시 오르게 됩니다. 결국 2019년 아파트 분양가는 두자릿수 상승으로 이어질 것입니다. 주택도시보증공사(HUG) 조사 결과 2018년 12월말 현재 서울 아파트 분양가 상승률은 전년동기 대비 10.31%. 

 

악영향2: 세부담 증가는 결국 매매가 상승으로 이어진다


강남 다주택자가 가장 부담스러워 하는 세금이 종부세 입니다. 종부세는 매도하지 않고 고가주택을 보유하고 있다는 이유로 부담해야 하는 징벌적 과세입니다. 임대수익이 적거나 고정 급여를 받지 않는 60대 이후 은퇴세대에게 직격탄이 될 수 있습니다.


지금처럼 세입자가 전세 아파트를 골라서 들어갈 수 있는 세입자 우위시장에선 집주인이 종부세 부담을 월세나 보증금에 종부세 부담을 전가하긴 힘들 것입니다. 

 

그런데 전세시장에서 세입자 우위시장이 장기간 지속될까요? 특히 고가주택이 몰려있는 서울 강남이나 도심에서 말입니다. 2019년 하반기 이후 신축공급 감소 시그널이 분명해지고 있습니다. 또 무주택자는 지난해 12월 11일 무주택자 우선공급으로 주택공급규칙이 개정되면서 전세자금대출을 받아 전세로 살다 분양받아 중도금 대출을 받아 내집마련하는 것을 선택하고 있습니다. 희망고문이 될 가능성이 높지만 말입니다.


또 2019년부터 주택임대사업자 임대등록 메리트(전용면적 85타입이하&공시가격 6억원 이하 장기보유특별공제 8년 이상 보유 50%, 10년 이상 보유 70%가 유일)가 사라졌습니다. 다주택자의 임대등록 주택수가 급감하게 될 것입니다. 이미 지난해 11월부터 급감하고 있습니다. 이는 전월세 공급물량 감소를 의미합니다. 기존 임대등록 아파트의 경우 임대료 연 5%(2년에 5%) 인상제한으로 기존 전세입자의 재계약율은 전셋값이 오를수록 높아질 것입니다.


2019년 하반기 이후 수도권 입주물량이 감소하고 문재인정부 집권기한인 2022년까지 정비사업의 이주철거로 인한 멸실주택이 급증할 것입니다.


따라서 전세물량이 추가로 공급되지 못하고 재고물량이 갈수록 줄어들어 수도권 전세난이 2021년에 다시 올 가능성이 높습니다. 송파헬리오시티 84타입 전셋값 6억원대는 옛날 얘기가 될 것입니다.


세부담을 늘리기위한 것이든 세수확대를 위한 것이든 아파트 공시가격 인상은 결국 정부가 아파트라는 자산가치를 공식적으로 올려주는 것입니다. 일시적 매수자 우위시장이 끝나고 다시 매도자 우위시장으로 돌아선다면 세부담 증가액은 고스란히 매매가에 반영될 것입니다. 

 

악영향3: 미분양이 늘어나고 신규주택 공급물량이 감소한다


다주택자 세부담은 신규주택공급 감소를 초래합니다. 다주택자 세부담 증가가 초래하는 가장 큰 악영향입니다. 신규주택이 감소하는 이유는 분양수요가 갈수록 줄어들어 건설사가 주택사업을 보수적으로 하기 때문입니다.


문재인정부는 분양아파트는 무주택자만 우선 분양받으라고 했습니다. 하지만 시장은 그렇게 될 수 없습니다. 예를 들어 아파트 분양물량이 100가구라면 100가구 모두 무주택자가 당첨받아 계약하는 것은 불가능합니다. 통상 50가구는 무주택자나 1주택자 교체수요 등 실수요자가 분양받습니다.


나머지 50가구는 중도금대출을 레버리지 삼아 계약금만 갖고 자본차익을 노리고 분양받거나 미계약 물량을 매수하는 투자수요입니다. 하지만 주택시장이 침체되면 투자수요가 줄어들어 미분양 물량이 늘어나는게 분양시장입니다.


그럼에도 정부는 지난해 12월 무주택자만 아파트를 우선 분양받도록 주택공급규칙을 개정했습니다.


이런 상황에서 분양물량이 쏟아지면 인기 단지만 무주택자가 몰리게 됩니다. 중도금 대출을 주담대 수준으로 규제했으니 투자수요가 위축돼 실수요만 남은 분양시장은 부익부 빈익빈 양극화가 갈수록 심해질 것입니다. 분양가가 오를수록 분양물량이 늘어날수록(택지를 사거나 관리처분인가를 받은 정비사업은 사업을 중단하지 않는 한 분양할 수밖에 없으니) 미분양이 늘어나게 됩니다.


서울에서 청량리4구역, 길음1구역 등 중도금 대출이 가능한 소위 대박 분양단지는 가점 커트라인이 70점까지 치솟을 것입니다. 반면 비인기단지는 서울에서도 2019년부터 미분양물량이 발생할 것입니다. 검단산도시에서 보듯 인천경기권은 더욱더 그렇습니다. 실수요층이 얇아 양극화가 더욱 심해질 것입니다. 

 

투자수요 차단으로 초기계약률(정당계약일 기준 3~6개월)이 떨어지면 건설사는 주택사업을 보수적으로, 소극적으로 할 것입니다. 여기에 정비사업에 가해지는 무차별 규제로 수도권에선 2023년 이후 일반분양이 급감하게 됩니다. 따라서 서울 등 수도권 신규주택물량은 감소할 수밖에 없습니다. 특히 재건축 일반분양물량이 급감할 것입니다.


서울 등 도심 신축 희소가치가 갈수록 높아질 것이라고 믿는 사람이 늘어날수록 재고아파트 신축 준신축 매매가는 우상향할 것입니다. 조합설립전 재건축 초기 단계라고 하더라도 사업성과 수익성이 뛰어난 강남3구 중층 구축 역시 우상향할 것입니다.


이미 지난 2016년 하반기부터 주택허가와 주택착공 면적(12개월 이동평균선)이 감소세로 돌아섰습니다. 이르면 2019년 하반기부터 시장의 역습이 시작된다는 것을 의미합니다. 시장의 역습이란 공급감소 시그널로 인한 집값 폭등을 의미합니다.


대출규제나 세부담을 강화하면 다주택자 투자수요 이상으로 무주택자 1주택자 등 실수요도 줄어듭니다. 결국 거래를 늘리는 규제완화가 필요하게 됩니다.



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