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요즘 부동산시장의 현주소 |전문가칼럼

2019-01-16 10:25

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요즘 부동산시장의 현주소



신문이나 인터넷에는 매일같이 집값이 내렸다는 기사만 보이는데, 길거리에는 아파트 분양한다는 현수막만 보인다. 작년 이맘땐 값이 오르기 전에 집을 산다고 계산기를 두드려가며 대출 많이 받거나, 전세 많이 안고 주택을 사셨겠지.


세상 참, 많이 변했다. 지금은 주택시장에 눈보라가 몰아치고, 바람찬 신도시 예정지에는 불평만 쏟아진다. 사회문제도 변했고, 경제문제도 변했고, 부동산문제도 변했다. 특히 남녀평등은 우리나라가 세계 1위로 올라섰단다.


어쩌다보니 집도 집같이 않은 것, 빌라까지 포함해서 집이 서너 채 돼버린 사람들의 곡소리가 여기저기서 들린다. 돈 벌 때는 부자들이 벌고, 시장이 어려워지면 꼭 가난한 사람들이 고생을 하거든~ 금년도 예외는 아닌 듯싶다.


지난 2-3년간 투자로 사놓은 집들이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶인 바람에 울며 겨자 먹기로 임대사업등록을 했거나, 그냥 억지로 보유하고 있는 사람들의 걱정이 크다. 내 팔자에는 왜 부동산복이 없는고?


스스로 위로해 보지만, 마음은 불편하고 기나긴 세월을 기다리자니 나이가 무서울 뿐이다. 여기저기 신도시 5곳이나 지정하고, 청년주택. 공공주택. 임대주택. 분양주택이 쏟아진다고 하니 앞으로 집값은 오를까? 내릴까?


주택시장은 철사 줄로 꽁꽁 묶어 놓고, 5억 이상 집은 보유세까지 2, 3배로 올리고 있다. 값을 내려 팔기는 억울하고, 사겠다는 사람도 없다. 내가 살 때는 사겠다는 사람들이 줄줄이사탕이더니 모두가 조용히 숨어버렸다.


그 많은 갭투자자들은 어디로 갔을까? 전국의 부동산시장은 개점휴업이라 해도 과언은 아니다. 이런 기간이 3년 갈지, 5년 갈지 알 수 없는 세상이다. 집을 꼭 팔아야 할 사람들은 갈 길이 막연하다.


이제는 대출규제가 심해 아무나 집을 살 수 없는 처지에 이르렀기에 현금 많이 가진 프로투자자가 아니면 집을 사줄 사람이 없다. 그런 매물을 노리는 전문투자자들이 지금 시장을 헤매기 시작했다니 참고 기다려 보자.


불 꺼진 부동산시장에 최소한 5억이나 10억을 든 현금투자자가 중개업소를 찾아다니며 값 내린 급급매물이 나오거든 연락하라는 인사를 하고 다닌다. 이 사람들이 바로 부동산고수들인데 부동산시장을 살리기도 하고, 죽이기도 하는 사람들이다.


부동산은 무조건 비싸게 달란다고 그대로 주는 사람 없고, 터무니없이 싸게 파는 사람도 없다. 그러나 자신의 부동산이 투기지역. 투기과열지구. 조정대상지역. 그 외 지역 중 어디에 속해 있는지는 알고 있어야 한다.


그리고 그에 합당한 가격을 요구해야 한다. 당신은 아래 4곳 중 어느 지역이나 지구에 살고 계시는가? 수원시 팔달구는 경기도 물가상승폭도 안 되는 1.73%올랐는데 그것도 올랐다고 조정대상지역으로 승진했다.


1) 투기지역 - 강남. 서초. 송파. 강동. 용산. 성동. 노원. 마포. 양천. 영등포. 강서. 종로. 중구. 동작구와 세종시


2)투기과열지구 - 서울 전 지역. 과천. 분당. 광명. 하남. 세종. 대구 수성


3)조정대상지역 - 서울 전 지역. 과천. 성남. 하남. 고양. 남양주. 동탄2. 광명. 구리. 안양 동안. 광교. 수원 팔달. 용인 수지. 기흥. 세종. 해운대. 동래. 수영


4) 그 외 지역 - 이상 기재되지 않은 곳은 그 외 지역이다.


위에 기재되지 않은 지역은 집값은 오르지 않은 곳이 많다. 오르는 곳은 조정대상지역으로 묶인 곳들이 대부분이다. 조정대상지역으로 묶이면 다주택자 양도세 중과. 장기보유 특별공제 배제. 종부세 추가과세. LTV 60%. DTI 50%. 1주택이상 세대는 주택신규 구입담보대출 금지. 청약규제 등 제약이 많다.


결국 찬찬히 들여다보면 앞으로 집을 사지 말라는 것과 다를 바 없다. 집을 살 사람은 조정대상지역에다 집을 사려고 했는데 조정대상지역은 투자에 대한 규제내용이 많아 갈 수 없게 돼버렸다. 그렇다면 이제 집을 살 때에는 그 외 지역아니면 답이 없게 됐다.


그 외 지역은 서울이 빠져 있고, 서울과 교통이 좋은 경기도가 빠져있다. 또 학군이 맞지 않고, 직장거리가 먼 곳이 태반이다. 내가 살만한 곳 다 빼놓고 어디로 가란 말인가? 결국 조정대상지역에서 고를 수밖에 없다. 맛있는 생선은 가시가 많음과 같은 이치요, 주택시장도 그렇다고 이해하자.


앞으로 주택을 꼭 사야 할 실수요자 입장에서는 조정대상지역이나 그 인근동네에 집을 사고, 땅을 살 여유가 있거든 쉼 없이 부풀어 오를 도넛츠 가장자리에 점을 찍자. 도넛츠를 튀길 때 보면 복판은 부풀지 않는다. 가장자리가 계속 부풀게 되는데 부동산의 개발이치도 그와 같다고 보면 된다.



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