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사면초가에 몰린 주택 임대업자 |전문가칼럼

2019-01-10 10:28

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사면초가에 몰린 주택 임대업자


올 한해는 주택 임대사업자에게 큰 변화의 시기가 될 전망이다. 악재들이 널려있어 꽃길보다는 가시밭길이 될 가능성이 높다. 그간 주택 임대업은 노후 보장의 버팀목으로 여겨졌다. 세제 혜택을 받는 다주택자이면서 매달 월급처럼 월세를 받을 수 있어서다.

 저금리 속에서 임대소득은 예금보다 수익률이 높고, 주식에 비해 안정성을 갖췄다.  더욱이 시세차익도 기대할 수 있다. 때문에 매년 직장에서 쏟아지는 수십만명의 베이비부머 은퇴자 중 적지 않은 이들이 임대업에 합류했다. 임대업자는 지난 2017년 말 25만9000명에서 지난해 말 40만4000명으로, 같은 기간 임대주택은 98만채에서 136만2000채로 불어났다. 이들은 빚을 내 갭투자 형태로 임대업에 뛰어든 사례가 많다. 임대업자를 포함한 부동산업자의 ‘소득 대비 대출비율(LTI)’은 2013년 257%에서 2017년 338%로 올랐다.

 임대업자는 부동산경기 상승기일때 우쭐댈 수 있어도 하락기에는 공포가 크다는 게 선배 임대업자들의 고언이다. 

불길한 징조는 감지된다. 임대업자들이 월세 놓기를 선호하는 오피스텔의 수익률이 매년 떨어지고 있다. 지난해 11월 기준 국민은행이 조사한 오피스텔 임대수익률을 보면 서울은 4.65%, 경기는 5.16%에 그친다. 이는 국민은행이 오피스텔 조사를 시작한 2010년 7월 이후 가장 낮다.  최근 몇년간 오피스텔 입주 물량이 과잉 공급된데 따른 것이다.

 임대업자가 선호하는 월세보다 전세거래 비중이 높아지는 점은 더 우려스런 대목이다. 지난해 1~9월 전월세 거래량 중 전세는 22% 증가했으나 월세는 3% 감소했다. 공급 증가로 세입자들이 주도권을 쥐면서 이런 현상은 지속되고 수익률 역시 더 낮아질 것이라고 KB금융경제연구소는 예상했다.

 반면에 대출금리는 오르고 있다. 한국은행에 따르면 지난해 11월 은행의 주택담보대출 평균금리는 3.28%에 이른다. 11월 말 한은이 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 올린 것을 고려하면 시차를 두고 금리가 계속 오를 전망이다.

 그래도 아직 밑지는 수준은 아니다. 수익률에 비해 금리가 낮아서다. 하지만 앞으로의 금리 인상에다 관리비와 수수료 소득세 등 각종 세금을 합치면 자칫 밑지는 장사가 될 수 있다.

 여기에다 규제 강화와 세금 감면 축소로 시장 경색은 의외로 빠를 수 있다. 정부는 집값 상승이 임대업자의 장기 보유 탓으로 보고 세제혜택을 줄이고, 임차인 주거 안정을 위개 임대료 상승 제한 등 규제를 강화하고 있다.

 임대업에 대한 정부 정책은 냉·온탕의 본보기라 할 수 있다. 한때는 서민 주거수단의 안정적 공급책으로 육성하다가 지금은 불로소득과 집값 상승의 주범으로 취급하고 있다.

 임대업자도 사업자다. 임차인을 얻지 못한데 따른 공실 손실을 보고 시장 상황에 따라 망할 수도 있다.  그  영향에 대해선 정부가 과소평가하는 것 같다. 임대업자가 부실화되고 집값이 하락하면 은행 연체가 늘고 부실이 다시 심화되는 악순환이 되풀이될 수 있다. 지금은 규제책을 쏟아내기 보다 시장을 주시하며 연착륙 방안을 찾는게 순리라고 본다.  



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