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"가계부채 감축 필요…토지보상금 재유입 막아야" |전문가칼럼

2018-12-31 11:34

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"가계부채 감축 필요…토지보상금 재유입 막아야"




올해 부동산 시장은 집값의 급격한 상승세와 이를 잠재우기 위한 정부 정책으로 다른 한 해 보다 어수선한 격변기를 거쳤다. 문재인 정부 집권 초기 역대급 고강도 규제책을 내 놓았지만 시장은 비웃기라도 하듯 서울의 경우 몇 주만에 아파트값이 수억원 오르는가 하면 분양시장에는 '로또청약'라는 말이 유행처럼 번졌다. 이에 정부는 8.27 대책을 시작으로, 9.13, 9.21 공급대책까지 더욱 강력한 추가 대책안을 내 놓으며 시장을 더욱 옥죄여 왔다. 그 결과 집값 안정화라는 정부의 소기 목적은 달성했지만 꽁꽁 얼어붙은 시장 모습은 내년 시장 전망까지 한동안 안갯속 국면에 접어들 가능성이 지배적이다. 이에 <아시아타임즈>는 국내 부동산 전문가 5인을 만나 올 한해 부동산 시장을 돌아보고 다가오는 2019년 전망을 진단해 본다. <편집자 주>


9·13 부동산대책 이후 서울의 아파트 값이 안정화되는 추세다. 강력한 여신규제가 시행되면서 다주택자의 추가 주택구입이 더욱 어려워졌다. 여기에 금리인상이 현실화되면서 강남 중심으로 아파트 값이 하락하고 있다.

하지만 여전히 높은 가계부채 비율은 우려스러운 수준이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 거래 절벽이 발생한 가운데 소득대비 부채증가율 상승은 국내 경제의 뇌관으로 작용할 공산이 크다”고 분석했다.

향후 주택시장은 강력한 수요억제책으로 저성장이 지속될 전망이다. 2019년에도 거래량 감소 및 서울 약보합, 지방 가격 하락, 전월세 시장 가격 안정이 예상된다. 다만 22조원에 달하는 막대한 토지보상금이 풀릴 예정이어서 가라앉은 주택시장 분위기를 반전시킬지 관전 포인트로 꼽힌다.

국내 대표 부동산 O2O 플랫폼 직방에서 데이터 분석을 통한 프롭테크(부동산 산업에 IT기술을 접목한 서비스) 구현에 앞장서고 있는 함영진 직방 빅데이터랩장과 일문일답을 진행했다.

Q. 올해 전반적인 부동산 시장을 평가한다면?

A. 2018년 주택시장의 키워드는 서울 등 수도권 지역과 지방간의 집값 양극화와 정부의 강력한 수요억제책을 활용한 단기투기세력과의 전쟁을 꼽을 수 있다.

저금리와 시중의 부동자금이 팽배한 상황에서 다주택자에 대한 과세 강화와 대출 규제로 똘똘한 한 채 선호가 집중된 상태에서 서울은 하반기 용산과 여의도 개발방안이 발표됐다. 이에 따라 서울 등 수도권 지역에서 큰 가격상승이 나타났다.

여기에 다주택자 양도세중과, 증여, 임대사업자 규제로 인한 매물 잠김 현상이 서울지역의 가격상승 기대를 높이는 요인이 되기도 했다.

Q. 정부의 대책 발표에 대해 어떻게 생각하나?

A. 9·13대책의 여신규제 효과가 즉각적이었다고 본다. 9월14일부터 즉각적으로 2주택이상 세대의 규제지역 내 주택구입, 규제지역 내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지, 주택임대사업자 규제지역(투기지역·투기과열지구 내) 사업자대출 LTV 40% 축소, 11월 고DSR 규제 및 RTI규제 등 부동자금의 유통을 제한하는 효과 컸다,

11월 이전까지 기준금리인상 속도가 더딘 상황에서 유동성 제한하는 효과 있었다. 단기차익을 기대하는 다주택자들의 주택 추가구입을 원천 봉쇄하는 효과가 현실화 됐다.

9·13 부동산대책이 발표된 지 3개월째에 접어들면서 서울 아파트값 안정세가 완연해지는 분위기다. 특히 연초부터 집값 상승이 가팔랐던 강남권을 중심으로 아파트 값이 하락하고 있다. 한국감정원에 따르면 9·13대책이후 현재까지 송파구가 0.7%, 강남구 0.69% 매매값이 하락했고, 서초, 용산, 동작, 강동구 순으로 0.55~0.2%까지 아파트 매매값이 떨어졌다.

9·13 부동산대책에 따른 대출 규제, 세제개편 부담과 금리인상이 현실화되며 하락폭이 확대되고 있다.

하지만 수요억제책 일변도의 정부정책에 시장 우려감이 커지자 9·21대책이나 12·19대책으로 수도권 3기 신도시 등 공급 확대책을 병행하는 등 정책방향을 급선회하기도 했다. 다주택자 양도세 중과 및 종부세 합산배제 등 주택임대사업자 세제혜택을 1년 만에 폐지하면서 정책의 일관성에 상처를 입기도 했다.

Q. 올해 부동산 시장에 많은 사건이 있었다. 가장 기억에 남는 이슈는?

A. 4월 1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치 본격 시행과 종부세 인상이다. 조정지역 다주택자는 6~42%의 양도세 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상자는 20%포인트 추가 과세가 현실화됐다. 3월까지 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울 아파트 거래량은 1분기 역대 1분기 최다 거래량을 기록했지만 4월 제도 시행 이후 2분기 주택거래량은 전분기 대비 절반이상 급감했다. 거래세 부담으로 주택임대사업 등록을 고려하는 다주택자들이 증가했고 서울은 일시적으로 매물 잠김 현상이 나타나기도 했다.

집값을 잡기 위한 방안으로 종부세 인상이 내내 화두였는데, 7월초 재정개혁특별위원회가 종부세 개편 권고안을 공개했고 정부가 이를 토대로 종부세 개편안을 발표하자 예상보다 규제강도가 약하다며 집값이 재상승 했다. 이에 정부가 9·13부동산 대책으로 조정지역 2주택이상 보유자에게 종부세 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3~6억원 구간을 신설하면서 고가·다주택자의 보유세 부담이 내년 더 커질 전망이다.


Q. 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는 무엇인가.

A. 급격한 주택 거래량 감소와 높은 가계부채, 소득대비 부채증가율이 더 높아 부동산시장의 디레버리징(부채 감축)이 필요하다는 점이다.

특히 2014년 이후 누증된 집값 상승의 피로감이 쌓여있고 내년 경제성장률과 고용지표 등 거시경제 지표도 녹녹치 않을 전망이다. 주택공급과잉 등 38만 가구에 달하는 2019년 아파트 입주 대기 물량을 고려할 때 침체된 지방 주택시장과 전세보증금 반환 리스크를 지속적으로 점검할 필요 있다.

보유세에 영향을 미칠 공시가격 상향조정과, 2000만원 이하 주택임대소득세 과세 등 세부담 증가가 미치는 주택시장 영향력도 모니터링 해야 한다.

Q. 서울 집값이 안정화를 위해서는 정부가 어떻게 해야 하나?

A. 2019년 기준금리인상 속도가 둔화가 전망되고 부동자금이 상당한 상황에서 토지보상금이 부동산시장에 재유입되는 것의 진입장벽을 높일 필요가 있다.

전세금반환보증상품을 확대해 공급과잉에 따른 전세입자 보증금 반환 안전판 확보해야 한다, 또한 거래세를 완화해 과세형평과 거래시장 정상화를 위한 조세 밸런스도 고려해야 할 것이다.

Q. 부동산 시장의 내년 전망은 어떤가?

A. 9·13 부동산대책에 따른 대출 규제, 세제개편 부담과 금리인상이 현실화되며 하락폭이 확대되고 있다. 2019년 주택시장은 금융, 세제, 청약 등 강력한 수요억제책이 전방위적으로 압박하면서 저성장 모드가 지속될 전망이다. 거래량 감소 및 서울 약보합, 지방 가격 하락, 전월세 시장 가격 안정이 예상된다.

Q. 지방이나 광역시 부동산 시장은 어떨 것으로 보이나?

A. 지방은 공급과잉 우려, 거래량 감소, 미분양 적체, 지역산업 위축 등 시장의 반등이 쉽지 않을 전망이며, 2019년에도 가격 하락이 지속될 것으로 예상된다. 다만 광역시 가운데 대구 등 일부 지역은 가격이 상승하되 상승폭은 크게 둔화될 전망이다.

Q. 매매 이외에 전월세 시장은 어떨 것 같나?

A. 전국 38만 가구에 달하는 아파트 입주물량이 2019년 대기하고 있는 등 2017년부터 3년 연속 주택 대량공급(입주) 부담에 노출되고 있다. 전세가격은 하향 조정되는 등 가격안정 이어질 것으로 예측된다.

Q. 내년 부동산 시장에 반등을 꾀할 만한 변곡점이 있나? 활황 기대 시기는?

A. 38만 가구 입주물량과 정부의 강력한 수요억제책을 고려할 때 반등 기회 쉽지 않을 듯하다. 다만 20조원을 넘어설 것으로 예상되는 토지보상금이 부동산 시장에 재유입 될지 여부, 30만 가구 넘게 대기하고 있는 아파트 분양시장의 청약대기수요 움직임을 지켜볼만하다. 당분간 시장 활황은 어렵다고 보며 3~4년 이후를 고려해볼만 하다.


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