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재개발/재건축 세무①재개발/재건축 사업 절차상 세무 이슈 |전문가칼럼

2018-12-30 11:04

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재개발/재건축 세무①재개발/재건축 사업 절차상 세무 이슈



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본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

 

최근 부동산시장의 최대 이슈 중 하나인 재개발/재건축의 사업 진행 절차에 따라 주의해야 할 세무상 이슈에 대해 알아보도록 한다.

 

재개발/재건축은 많은 분이 아는 것처럼 노후화된 지역이나 아파트 단지를 철거하고 새로운 아파트를 신축하는 것이다. 워낙 규모가 크고 비용도 많이 들어가는 사업이어서 진행되는 절차도 복잡하고 진행 절차상 까다로운 세무상 쟁점들이 발생한다.

 

재개발/재건축은 통상적으로 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가. 착공, 준공의 단계를 거쳐 사업이 진행되며 그중 양도소득세 관련 고려할 진행단계에 대해 알아보면 다음과 같다,

 

첫 번째는 사업시행인가 단계다. 사업시행인가는 구체적으로 사업계획은 확정하고 사업타당성 여부에 대해 시장, 군수의 인가를 받는 단계로 사업시행인가가 나면 조합원이 가지고 있는 종전부동산에 대한 감정평가가 진행되며 조합원 분양신청을 받게 된다.

 

이때 조합원의 자격을 얻지 않고 조합이 현금청산을 통해 수용하게 되는 경우 사업인정고시일 2년 이전에 취득한 물건에 대해서는 현금 10%, 채권 15% 등 양도소득세 감면 혜택도 있음을 고려해야 한다.

 

두 번째는 관리처분계획인가 단계이다. 관리처분인가는 분양되는 대지 또는 건물, 권리의 배분을 결정하고 공사가 시작되며 본격적인 이주가 시작되는 단계로 조합원 권리가액, 청산금, 분양가액이 확정되며 기존에 조합원이 보유하고 있던 종전부동산이 부동산 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점으로 재개발/재건축 양도소득세 계산을 위해 가장 중요한 시점이 된다.

 

세 번째는 준공 단계이다. 재개발/재건축을 통해 신축아파트 공사가 완공된 후 분양자들의 입주와 소유권 이전이 이루어지는 단계로 세무상 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 취득한 승계조합원의 아파트 취득 시점이 되며 준공일을 기점으로 기존에 부동산 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 전환되는 중요한 세무상 이슈가 발생한다.

 




재개발/재건축 세무②관리처분계획인가 전 현금청산 시 세무



재개발/재건축 사업을 진행하기에 앞서 기존부동산 소유자들의 토지와 건물을 철거하는 작업이 진행돼야 한다.

 

이 경우 조합원자격을 원치 않는 주택소유자 또는 상가, 토지 소유자들은 현금청산 대상자에 해당하여 감정평가액에 해당하는 보상금을 받고 조합에 해당 부동산 소유권을 이전하게 되는 과정을 거치며 세법에서는 이와 같은 현금청산의 원활한 사업 진행을 위해 현금 청산자들에게 여러 가지 혜택을 제공하고 있으며 그중 다음의 세 가지를 알아보도록 한다.


첫 번째는 1세대 1주택 비과세 판단시 보유 및 거주기간 배제이다. 양도소득세에서 가장 큰 세금 혜택은 1세대 1주택 비과세 양도에 따른 세금 혜택이다.


하지만 이 경우 까다로운 여러 가지 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 제공하는데 그 중 보유 및 거주 요건에 관해서는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 협의 매수, 수용되는 경우는 사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면 비과세 요건 판단시 보유 및 거주기간에 무관하게 1세대 1주택 요건만 채우면 비과세 혜택을 받을 수 있다.


두 번째는 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 혜택이다. 재개발/재건축 사업을 위해 조합이 현금청산 하는 경우 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 현금 보상 시 해당 보상금에 대해 양도소득세 세액 산출 시 현금보상은 100분의 10, 채권보상은 100분의 15에 해당하는 양도소득세를 감면받게 된다.


세 번째는 공익사업수용 등에 따른 공장 이전 시 세제 혜택이다. 공익사업시행에 따라 불가피하게 사업인정고시일 2년 전부터 가동한 공장을 이전하는 경우 공장 이전에 따른 사업상 어려움을 줄여주기 위해 양도소득세 세액감면(현금보상 15%,채권보상 20%)와 양도소득세 3년 거치 3년 분할 납부 중 납세자가 선택한 혜택을 제공한다.



재개발/재건축 세무③관리처분계획인가 전 비과세 양도(세대원 판단)



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본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

 

관리처분계획인가 전 조합원이 아닌 소유자가 부동산을 양도하는 경우 양도소득세에 있어 가장 큰 세금 혜택은 1세대 1주택 2년 보유(거주)라는 비과세 요건을 갖추고 비과세 양도를 하는 것이다.

 

이러한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 과정에서 납세자분들은 의외로 주택 수 판단이나 보유 기간에 대한 요건은 잘 지키면서 세대 요건을 갖추지 못해 비과세로 신고하고도 세금이 추징되는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 지금부터는 주택 비과세 양도를 위한 세대원 판단 시 고려할 사항에 대해 알아보도록 한다.

 

첫 번째는 1세대의 정의와 판정기준일이다. 소득세법에서 말하는 1세대는 동일한 주소에서 현실적으로 생계를 같이하는 세대 구성원을 말하며 해당 세대 구성원은 주택 양도일 기준으로 판정하게 된다. 물론 국세청에서는 생계를 같이하는 구성원을 실질적으로 확인하기 어려워서 주민등록등본상 전입된 세대 구성원의 주택수를 양도일 기준으로 모두 합산해서 2주택 이상 소유 시 비과세를 배제하고 세금을 추징하는 것이 현실이다.

 

두 번째는 배우자 없어도 독립된 1세대로 인정받는 경우이다. 사례를 들어 말씀드리면 세대 구성원 중 20대 중반인 아들에게 부모님이 대학 근처에 조그만 오피스텔을 얻어주었고 당연히 주민등록등본상 다른 지역에 전입된 아들은 주택 수에서 제외된다고 생각한 부모는 본인들이 거주하던 주택을 비과세 양도로 신고했으나 6개월 뒤에 수 억원의 세금이 추징되었다.

 

이런 경우는 배우자 없이 독립된 1세대로 인정받는 요건을 알지 못해서 그런 것이다. 배우자가 없는 자녀의 경우 거주 연령이 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 또는 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 독립된 생계유지를 할 수 있는 경우이다.

 

따라서 대학생 신분인 아들의 경우 주민등록상 세대원은 아니어도 30세 미만으로 중위소득의 100분의 40이상의 경제적 능력이 없으므로 아들의 오피스텔까지 주택 수에 포함하는 국세청 판단이 틀리지 않음을 알 수 있다.

 

세 번째는 세대원 중 부부에 대한 것이다. 기존에 대법원 판례(대법 98두 13463)에 따르면 각각 단독세대로 분리하여 사실상 생계를 달리해도 부부는 무조건 동일한 세대로 간주하며 단,법률 상 이혼만 별도세대로 인정하며 사실상의 이혼 역시도 동일세대로 보고 있다.

 

그러므로 부부는 주민등록등본 세대원에 해당하지 않고 떨어져 지내도 주택 수 판단 시 무조건 합산해서 판단해야 함을 주의해야 한다.



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