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"올해 주택시장 침체, 내년 하향안정화 이뤄질 것" |전문가칼럼

2018-12-29 12:20

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"올해 주택시장 침체, 내년 하향안정화 이뤄질 것"


대출규제 깐깐, 실수요자 악영향
주택공급 많아 내년 시장회복 더뎌



올해 부동산 시장은 집값의 급격한 상승세와 이를 잠재우기 위한 정부 정책으로 다른 한 해 보다 어수선한 격변기를 거쳤다. 문재인 정부 집권 초기 역대급 고강도 규제책을 내 놓았지만 시장은 비웃기라도 하듯 서울의 경우 몇 주만에 아파트값이 수억원 오르는가 하면 분양시장에는 '로또청약'라는 말이 유행처럼 번졌다. 이에 정부는 8.27 대책을 시작으로, 9.13, 9.21 공급대책까지 더욱 강력한 추가 대책안을 내 놓으며 시장을 더욱 옥죄여 왔다.

그 결과 집값 안정화라는 정부의 소기 목적은 달성했지만 꽁꽁 얼어붙은 시장 모습은 내년 시장 전망까지 한동안 안갯속 국면에 접어들 가능성이 지배적이다. 이에 <아시아타임즈>는 국내 부동산 전문가 4인을 만나 올 한해 부동산 시장을 돌아 보고 다가오는 2019년 전망을 진단해 본다. <편집자 주>

부동산시장 데이터를 분석하는 장재현 리얼투데이 본부장은 전반적으로 기존주택 시장은 침체됐지만 분양시장은 주택도시보증공사의 시세보다 낮은 분양가 책정 등으로 성공을 거둔 해라고 평가했다.

또한 정부의 강력한 규제 드라이브 속에 예전과 같은 집값 수직상승 현상은 당분간 보기 어려울 것으로 진단했다. 시장 정체는 물론 조정국면이 내년에도 이어진다는 얘기다. 또한 3기 신도시 개발로 인해 서울과 인접해 있는 신도시에 많은 사람들이 몰릴 것으로 전망하면서도, 그만큼 기존 주택시장은 침체될 것으로 분석했다. 약 30만호가 공급될 3기 신도시에 사람들이 몰리다보면, 기존 주택시장의 거래량은 그만큼 줄어든다는 것.

9.13대책 등 정부 규제가 본격화 되는 내년에는 경기회복, 업무지구 형성 등 호재가 없다면 침체기조는 계속 이어질 것으로 봤다. 그만큼 서울, 수도권과 지방간 양극화 현상은 더욱 심화될 것이라는 말도 덧붙였다. 사실상 침체된 시장에 반등할 요소가 없다는 것이 장 본부장의 내년 부동산 시장 전망이다.

-올해 부동사 시장을 평가하자면.

올해 분양시장은 호황이었던 기존아파트시장을 중심으로 상고하저를 이뤘다. 기존시장이 더 잘 됐으면 하는 바람이 있었지만, 올해는 정부 규제 속에 시장이 형성돼 전반으로 부동산 시장이 침체기였다. 특히 재건축초과이익환수제의 시작과 9.13 대책 등으로 인해 기존주택시장 상황은 더욱 좋지 않았다.

여기에 대출규제 강화와 DRS의 제2금융권 확산 등으로 인해 대출한도가 낮아져 대출을 받는 것 자체가 까다로워졌는데, 이것이 실수요자들에게도 악영향을 끼쳤다.

반면 분양시장은 올해 성공적이었다. 새 아파트가 부족했다는 점도 있었고 주택도시보증공사(HUG)에서 낮은 분양가를 책정하면서 시세보다 저렴하게 나왔다는 점도 침체된 부동산 시장에 많은 수요자들을 몰리게 했다. 9.13 대책 이후 임대사업자혜택이 줄면서 다주택자들이 똘똘한 한 채를 남겨두고 나머지 집들을 모두 처분했다는 점은 정부 대책이 시장에 반영됐다는 방증이었다.

내년에는 다주택자 양도세 중과 등이 더욱 가중돼 다주택자들이 주택 처분은 더욱 가속화 될 것으로 보고 있다. 집값이 계속 하락하는 상황에서 여러 집을 보유하기에는 다주택자 입장에서는 부담으로 다가올 수밖에 없기 때문이다. 전반적으로 내년 부동산 시장은 가격 하향 안정화가 이뤄질 것으로 전망된다.

-시장침체를 평가했는데, 내년 반등의 여지는.

정부가 3기 신도시를 발표한 만큼 이 지역을 중심으로 호재가 될 수 있다. 서울과 인접했고 정부 또한 30만호의 아파트 공급을 약속한 만큼 많은 사람들이 이곳에 몰릴 것으로 예상되기 때문이다. 여기에 신도시 조성에 있어 인프라 구축에 10년 정도 걸리는데, 3기 신도시 지역인 하남, 남양주, 과천, 계양 등은 인근 지역에 이미 인프라가 구축돼있고 교통도 서울과 인접해있을 뿐더러 GTX도 개발도 예정돼있어 장점으로 꼽힌다.

반면 3기 신도시 개발로 인해 기존 주택시장은 더욱 침체기에 접어들 것으로 예상된다. 결과적으로 3기 신도시로 개발은 주택공급을 더욱 늘어난다는 얘기이기 때문에 기존 주택 시장의 집값 상승효과는 크게 없을 것으로 보인다. 이렇게 되면 기존 주택시장의 거래량은 더욱 줄어들고, 이는 전반적인 시장 침체를 내년에도 이어갈 수 있다.
-기존 주택 침체가 지방 부동산 시장에도 영향을 주나.

서울과 수도권은 하향안정세에 접어들 것으로 전망된다. 결국 부동산 투자에 대한 매력이 반감되고 주택수요에 있어 유입자금이 없으면 전반적으로 시장 자체가 침체될 수밖에 없다.

지방도 서울, 수도권과 비교해 업무지구가 빈약해 주택 수요를 끌어들일만한 요소가 부족하다. 이미 부산, 대구 등은 침체기로 돌아섰다. 다만 세종, 대전, 인천 등은 이런 요소들을 갖춘 곳이어서 상승세를 이어갈 여지가 있다. 특히 호남권은 그동안 주택재개발재건축 신도시 사업이 많이 없었지만, 전주, 광주 등을 중심으로 업무지구를 개발 중이어서 이곳에서는 호재로 작용할 수 있다.

-정부가 규제의 고삐를 계속 죄면 언젠가 탈이 날 것으로 보는데.

정부 기조가 확고해 쉽게 바꾸진 않을 것으로 본다. 다만 주택경기가 악화되면 내후년에 있을 21대 총선에서 지역구 후보들은 지역개발 호재를 공약할 가능성이 크기에 규제완화 기회를 그때 즈음 엿볼 수 있을 것이다. 만약 그때도 부동산 규제 압박이 심하면 다음 대선 때 기회가 올 것으로 예상된다. 주택시장 규제가 심해지면 수익형 부동산으로 넘어갈 확률이 크다. 과거 이명박 정부 때 강남 아파트 가격이 하락하자 일부 강남 주민들은 아파트를 팔고 강북의 4층 빌딩을 매입하며 또 다른 부동산 시장을 형성해 전체적인 시장 가격 상승을 초래했다. 아이러니하게도 주택 시장 침체는 수익형부동산 상승이라는 결과를 낼 수 있기에 정부는 시장 안정화 방안과 동시에 시장 완화 방안을 함께 고려해야 한다.

-내년 전망은.

내년 시장도 9.13대책이 본격적으로 시행되는 해이기에 투자자 기준에서는 그리 전망이 밝지 않은 편이다. 현재 부동산 시장은 과거 참여정부 때와 비슷한 기조로 흘러가는 모양새다. 그때도 전국에 약 60만가구의 주택이 공급되고, 세계금융위기를 겪으면서 약 10년 간 장기불황이 찾아왔다.

현 정부도 경기가 안 좋은 상황에서 많은 물량이 전국에서 공급됐다. 다만 대책 전에는 전국 아파트값이 최고점을 찍었지만, 대책 이후 시장 침체가 찾아왔고 경기도 안 좋아졌다. 내년에도 이와 비슷한 기조로 흘러갈 가능성이 크다. 결국 산업단지 등 경제적 기반을 갖춘 곳에 부동산 시장이 활기를 띨 수 있다는 얘기인데, 상황이 이러다 보면 서울 및 수도권 지역과 지방간 양극화 현상이 더욱 심화될 것이다.

-시장 회복세는 언제쯤 이뤄질 것이라 예상하나.

2007년 당시 단기간에 30만호 아파트가 풀렸는데, 입주 시기까지 5년 걸렸다. 이후 시장이 집값이 급등하기 시작했다. 현재 공급되는 물량을 보면 2007년보다 2배 이상 많다. 결국 공급량이 부족할 때 시장회복을 평가할 수 있는데 입주가 완료되는 시점은 2023년 정도 걸릴 것으로 예상된다. 변수가 있다면 3기신도시 건립이다. 공급량이 늘어나면 집값 안정세는 확실해지지만, 공급량이 더 늘어나 예전 같은 가격 회복은 시간이 더딜 수밖에 없다.


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