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주택임대사업자, 어떤 혜택있을까? |전문가칼럼

2018-12-28 10:30

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주택임대사업자, 어떤 혜택있을까?


Q. 자영업을 하고 있는 A(46)씨.  


그는 1주택자로 실거주하고 있다. 그런데 지난해 은퇴준비를 위해 소형아파트를 분양받은 상태다. 아파트가 준공되면 주택임대사업자 등록을 하고 월세를 받을 생각이다. 그런데 친구의 얘기로는 주택임대사업자에 대한 헤택이 확 줄었다고 한다. 그래서 주택임대사업자로 등록하는 것이 유리한지 판단이 서지 않는다. 주택임대사업자 등록 기준은 무엇이며, 그 혜택은 어떤 것들이 있는지 궁금하다.


A. 주택임대사업자는 1주택 이상 소유하거나, 분양, 매매, 건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우에 등록할 수 있다. 주택임대는 단기임대(4년)와 준공공임대(8년)가 있다. 임대등록은 주택이 소재한 시· 군 · 구청에 임대사업자 등록을 마치고, 그 등록증을 첨부해 거주지 관할 세무서에 사업자등록을 신청하면 된다. 한편 주택임대사업자에게는 취득세를 비롯해 재산세, 양도세, 소득세까지 면제 또는 감면혜택이 주어진다. 


첫째, 취득세 및 재산세  
취득세의 감면은 공동주택을 신축했거나, 또는 공동주택 및 오피스텔을 최초로 분양받은 경우에만 그 혜택을 받을 수 있다. 취득세는 전용면적 60㎡ 이하인 경우, 200만원까지 세금은 전액 면제다. 하지만 세금이 200만원을 초과하면 85% 감면이다. 한편 재산세는 단기 임대주택의 경우에는 최대 50% 감면이다. 또한 전용면적 40㎡ 이하 준공공임대주택은 100% 면제다. 다만 세금이 50만원을 초과하는 경우에는 85% 감면이다. 또 전용면적 40㎡~60㎡ 이하 75% 감면, 60㎡~85㎡이면 50% 감면된다.


둘째, 양도세는 줄었다.  

주택임대사업자에게 양도세 감면은 가장 큰 혜택이었다. 기존에는 신규 주택을 취득해 3개월 이내 장기임대사업등록을 하고 10년 이상 임대 후, 처분할 경우 양도세가 100% 면제였다. 그러나 2019년부터 양도세에 대한 혜택은 없어졌다. 즉, 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 양도세가 중과세다(2주택자=일반세율 10% 포인트, 3주택자=일반세율 20% 포인트). 다만, 준공공임대의 경우, 8년 이상 보유하면 70%까지 장기보유특별공제는 받을 수 있다. 단기임대주택은 최대 40%까지다. 


셋째, 임대소득세 비과세는 없어졌다.  
기존에는 임대소득이 2,000만원 이하인 경우에는 비과세였다. 물론 2,000만원을 초과하면 종합소득세에 합산 과세했다. 그런데 2019년부터는 임대소득이 2,000만원 이하인 경우에도 분리과세(지방소득세 1.4% 포함, 15.4%)한다. 대신 임대사업자의 필요경비율은 60%에서 70%로 늘어났다. 임대사업자 미등록시 필요경비율은 50%이다. 


참고로 종합부동산세는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 종부세는 합산 과세다. 여기서 조정대상지역은 서울시, 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군 일광면, 수영구, 남구 등 부산 7개 지역, 수도권 과천시, 고양시, 성남시, 하남시 등이다.



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