전문가칼럼(1535)

내용보기 목록보기 요약보기

2018 부동산 시장을 돌아보며...변화하는 국내 부동산 시장을 인지하자 |전문가칼럼

2018-12-22 10:46

http://blog.drapt.com/muzige/7862041545443176727 주소복사

2018 부동산 시장을 돌아보며...변화하는 국내 부동산 시장을 인지하자


 필자는 2018년 부동산 시장을 논하기 전에 우선적으로 “국내 부동산 시장의 변화를 인지하는 것이 중요하다.”라고 생각한다. 통상적으로 국내 부동산 개발의 성공 요소를 정부정책, 대기업 주도 개발사업, 부동산 사이클, 경기회복, 지역개발 등에 초점을 맞추고 있다.


또한 성공적인 부동산 개발과 투자를 위해서는 보다 본질적인 국내 경제, 사회의 트렌드 변화를 주목할 필요가 있기 때문이다. 실제 몇 가지 사례를 들어보겠다. 최근 서울과 판교 등 수도권 일부 지역을 제외한 주택(아파트) 시장의 장기 불황 속에서도 오피스텔, 도시형생활주택 등의 개발이 활성화 되고 있다.


이처럼 도심권 오피스텔과 도시형생활주택 등이 각광을 받는 이유는 국내 1~2인 가구 증가에 기인한다. 통계청 발표 자료에 따르면, 우리나라의 현재 1인 가구 수는 전체 가구수의 28%(2018년 기준)를 차지했으며, 2030년까지 꾸준히 증가해 1~2인 가구 수는 40~50%대까지 달할 것으로 예측되고 있다.


이러한 추세는 최근 몇 년간의 국내 아파트 미분양 사태와 대형평형 아파트의 수요감소에 따른 가치 하락 등의 원인으로 맞물려 있는 것이다. 그렇다면 전체 가구 중 최대 50%까지 늘어날 수 있는 1~2인 가구의 증가치 예상만 보더라도 향후 아파트를 통한 투자수익은 기대하기 어렵다는 것을 알 수 있다.


여기에 최근 성공적으로 분양을 마친 ‘자이 더 빌리지’, ‘태영 라피아노’ 등의 단지형 단독주택이 향후 국내 주택시장을 이끌 블루칩으로 부상하고 있다. 단지형 단독주택은 도심의 편리함, 커뮤니티, 보안 등 기존 단독주택의 단점을 지우고 장점을 극대화 했으며, 아파트에 비해 세대당 높은 대지지분을 확보. 향후 주택 노후에 따른 재건축 시에도 유리한 조건을 갖추고 있다.


앞으로 20~30년 후 지속적인 인구감소는 주택 수요 감소로 이어질 것이며, 이로 인해 도심권 고층 노후 아파트들은 현재 시스템으로는 재건축이 불가해 도시의 흉물이 될 가능성도 배제할 수 없어, 투자에 신중을 기해야 한다.

주택과 더불어 대표적인 부동산 투자 종목인 상가는 국내경기, 상권, 유동인구, 입지 등의 요소를 얼마만큼 정확히 분석하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우되는 종목이다. 하지만 이는 일반투자자들이 분석하기에는 실로 어려운 부분이 아닐 수 없다. 이에 일반투자자들 입장에서 가장 정확하고 손쉽게 상가 투자를 접근할 수 있는 부분이 금융권 대출한도를 지침으로 삼는 것이다. 실제 최근 상가 경매 시 경락잔금 대출의 평균 최대치가 50~60%로 집계되고 있다.


이는 경기 호조를 보이던 시기의 대출 최대치의 2/3 수준으로 상가시장의 위축을 한눈에 파악할 수 있는 지표이다. 즉 금융권 대출의 폭이 상가의 가치를 상징하는 지표 중 하나로해석 할 수 있으며, 일반적인 수준보다 높은 대출이 가능한 상가라면 투자의 성공 가능성을 높게 평가할 수 있는 것이다.


하지만 최근의 경기 악화로 상가 시장 장기간 고전을 면치 못할 것으로 전망되고 있다. 그간 부동산 투자 시장을 양분했던 주택과 상가 시장은 정부 부동산대책과내수침체 및 경기불황으로 투자 가치를 점차 잃어가고 있다.


반면 최근 각종 규제완화와 전국적인 개발 사업으로 토지 투자에 관심이 높은 투자자들이 늘고 있다. 과거 자산가들의 전유물로만 인식되던 토지 투자가 점차 보편화 되고 있는 추세이며, 투자자들의 평균 연령도 낮아지고 있다. 하지만 주택, 상가, 오피스 등의 부동산과는 달리 토지 투자는 어지간한 전문가도 성공을 장담하기 어려운 종목 중 하나이다.


즉 세공된 보석(아파트)은 브랜드와 객관적인 시세가 정해져 있지만 세공이 되지 않은 원석(토지)은 입지가 어떻게 만들어지느냐(주변개발)에 따라 그 가치가 정해지기 때문이다.토지 투자는 우리에게 조금더 익숙한 아파트, 상가 투자와 달리 입지와형질에 따른 각종 규제 및 변수가 많아 전문성이 결여된 투자는 오히려 독이 될 수도 있다.


이처럼 최근의 부동산 투자는 과거 사놓기만 하면 오르는 손쉬운 투자의 대상이 아닌지 오래이다. 크게 주택, 상가, 토지 등으로 구분되는 부동산 시장은 이제 수익성뿐만 아니라 안정성, 환금성, 절세 까지도 고려를 해야 하는 입체적인 투자의 해법이 요구되는 시점이다.

2018년 부동산 시장의 핵심 이슈들

앞서 언급한 바와 같이 국내 부동산 시장은 주택(아파트), 상가, 토지 등 크게 세가지 종목으로 분류한다. 우선 국내 주택시장은 지난 정부의 LTV, DTI 규제완화를 통해 얼어붙어 있던 아파트 시장에 올해 상반기까지 훈풍이 불었다. 특히 서울 강남3구(16.8%), 판교(20.1%) 등의 지역은 기록적인 상승률을 기록하며, 훈풍이 아닌 수도권 아파트 시장의 열풍을 일으켰다. 이에 정부에서는 지난 9월 9.13부동산대책을 통해 과열된 서울, 수도권 주택시장의 안정과 집값 잡기에 주력하고 있다.


9.13부동산대책의 가장 큰 특징은 대출규제가 주류를 이루던 과거 대책과 달리 보다 강력한 대출규제를 비롯해 증세(보유세, 양도세) 및 서울, 수도권 주택공급 확대(3기 신도시) 등 주택시장 안정화를 위한 다양한 정책들을 선보이고 있다. 9.13부동산대책 이후 서울, 수도권의 주택거래량은 지난 5년 간 최저 거래량으로 돌아 섰으며, 가파르게 오르던 아파트거래가도 상승세가 둔화되는 등 정부대책이 실효를 거두는 것으로 부동산 업계는 평가하고 있다.


실제 9.13 대책을 통해 최근 국내 아파트 가격상승의 진원지인 강남 재건축단지의 매매가 사라지고 가격이 하락하고 있다. 이에 반해 서울 주변 위성도시의 오피스텔, 토지 등은 반대급부로 투자가 몰리고 가격이 상승하고 있다.

상가시장은 결론적으로 2018년 한해 양극화가 더욱 심해졌다고 볼 수 있다. 최근 악화를 거듭하고 있는 국내 내수시장이 좀처럼 반등하지 못해 상가 시장은 울상을 짓고 있다. 여기에 지난 2016년 발효된 부정부패방지법(김영란법)과 올해 미투운동 등의 사회적 요인도 더해져 접대, 회식등이 크게 줄어들자 고급식당, 주점 등의 매출하락은 피할 수가 없었다.


이에 폐업 등을 결정한 식당, 주점들이 늘어나며, 관청, 역세권 주변 상가 및 유흥가 상가 할 것 없이 임대료가 하락하고 있다. 이러한 임대료 하락은 결국 상가 가격에도 큰 영향을 미치고 있다. 반면 경기와 조금 덜 밀접한 대단지 아파트 단지 내 상가, 점포 주택 등은 여전히 강세를 보이고 있어, 안정적인 임대 수익을 원하는 중장년층에게 인기가 높다.

마지막으로 국내 토지 시장은 수도권 지역 중 확실한 개발 호재들이 존재하는 지역을 중심으로 가파른 가격상승세를 이어가고 있다. 실제 판교신도시의 경우 기존 판교테크노밸리에 이어 제2판교테크노밸리(공사중)와 제3판교테크노밸리(토지보상) 개발이 진행되고, GTX(광역급행전철), 모란~판교 구간 8호선 연장, 월곶~판교간 복선전철 등이 개통될 예정이다.


이러한 대형 개발호재들이 실현되고 있는 판교신도시 부동산 시장은 엄청난 수혜를 입었다. 아파트 가격은 수도권 내에서 가장 많이 오른 지역으로 손꼽히며, 상가 공실률은 0.5%로 전국 최저이다. 이에 판교 내 토지는 희소성이 높아지고, 최근에는 가격상승 기대감에 아예 매물이 자취를 감춰버렸다.


이에 필자는 토지 시장에서 수익성과 환금성을 모두 얻을 수 있는 안정적인 투자처로는 서울과 가까운 수도권 내 대규모 아파트단지, 산업단지주변의 공원해제부지, 단절토지 등이가장 우수한 투자 상품이라 생각한다. 지난 정부부터 이어져온 수도권 규제 완화 정책과 최근 3기 신도시 개발 발표 등으로 인해 올해 확실한 호재가 있는 지역의 그린벨트, 임야 등도 소리소문 없이 높은 지가 상승률을 기록했기 때문이다.

다사다난 했던 2018년이 저물어 가고 있다. 올해 초부터 불이 붙은 서울, 수도권 아파트 가격 급등, 9.13부동산대책, 3기 신도시발표 등 연말까지 숨가쁘게 달려온 올 한해 우리나라 부동산 시장을 돌아보며 필자도 많은 생각이 교차했다. 정치, 경제, 사회 분야는 과거와 달리 급속한 변화를 일으키고 있다. 이에 부동산 개발과 투자에 있어서도 빠르게 변화하는 트렌드에 부합하지 못하면 성공을 장담 할 수 없다.


 하지만 이러한 급격한 변화 속에서도 부동산 시장에 변치 않는 원칙은 반드시 존재한다. 수요가 몰리는지역의 주택, 유동인구와 교통이 좋은 상가, 수도권 지역의 입지 좋은 미개발 토지 등 특별함이 있는 부동산만큼은 그 어떠한 변화에도 그 가치가 쉽게 하락하지 않는다는 것이다.



이규엽 칼럼 바로가기 클릭




천만명 동산의 꿈 카페 가입 환영

 
클릭-네이버 천만명 부동산의 꿈 카페 바로가기 
클릭-다음 천만명 부동산의 꿈 카페 바로가기 
클릭-닥터아파트 천만명 부동산의 꿈 부로그  




0

투자/개발

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


다음글 부동산 투기는 어떻게 한국을 망치고 있는가- 불평등과 비효율의 주범인 부동산과 전체글 보기
이전글 손해 보지 않기 위해 알아야 할 교통호재의 요건은?

맨위로