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“서울 집값 조정 뒤 다시 오를 것…주택 공급이 적소에 늘어나야” |전문가칼럼

2018-12-12 11:11

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“서울 집값 조정 뒤 다시 오를 것…주택 공급이 적소에 늘어나야”


서울 집값이 치솟다 정부의 9·13 및 9·21 부동산 대책 발표 이후 한풀 꺾였다. 하지만 이는 단기적인 시장 흐름일 뿐 근본적인 집값 문제가 해결된 것이라 보기 어렵다는 견해도 있다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 서울 집값이 중장기적으로 오를 것이라 보고 부동산 대책 효과를 이어가려면 주택 공급 물량을 늘리는 방안이 중요하다고 강조했다. 특히 다주택자를 겨냥한 서울 집값 잡기보다는 수요와 공급의 문제로 시장 원리를 풀어야 한다고 조언했다.

 
건국대 서울캠퍼스 연구실에 만난 심 교수는 "정부가 수요 억제책으로 투기 대책을 내놓았는데 단기적으로 효과가 있을지 몰라도 역사적으로 봤을 땐 큰 효과가 없었다"라며 "거시경제 흐름이 있기 때문이다. (수요 억제가)근원적인 대책으로 보기 힘들다"라고 말했다. 그는 "선진국 사례를 토대로 추론하면, 대도시는 집값이 조정을 받아도 결국엔 다시 오른다"라며 "서울 집값도 중장기적으로는 올라갈 것"이라고 전망했다.
 
정부는 지난해부터 투기세력 근절과 더불어 시장 안정화로 양도세 중과 및 종부세 상향 등 대책을 내놓으며 다주택자와 고가주택 보유자를 규제하고 있다. 그러나 심 교수는 "집값을 잡겠다고 다주택자를 겨냥한 정책 자체가 모호하다"라며 "집값이 하락한 것은 서울 집값이 이미 많이 올랐기 때문이다. 거시경제의 영향과 금리인상 요인으로 봐야 한다. 우리나라가 경기 침체로 돌아설 경우 부동산이 장기 침체되는 부작용도 생길 수 있다"고 말했다. 그는 "집값을 때려 잡기보다는 거래 절벽 현상과 가격이 내려가는 현상에서 오는 '나라 경제'를 걱정해야 한다"라며 "거래 절벽은 사고 싶은 사람은 못 사는 것인데 여기서 오는 인테리어 업체, 가전업체 등 관련 연관 산업화 침체를 고려해야 하며 거시경제가 악화되는 상황을 피하고자 조심스럽게 시장에 접근해야 한다"고 말했다.
 
근본적으로 수요 문제는 공급과의 수급 균형으로 풀어야 한다는 게 그의 시각이다. 정부도 9.21대책을 통해 수도권 주택 공급 방안도 내놓았다. 그러나 심 교수는 공급 물량을 늘리는 것은 긍정하면서도 신도시 교통망 대책에 대해서 의구심을 표했다. 심 교수는 "최근 정부가 공급을 늘린다고는 하는데, 단기적으로 효과는 없을 것"이라며 "신도시 개발에 7년 정도 걸린다. 서울까지 30~40분 이내 이동이 불가능한 신도시는 서울 집값에 크게 영향을 끼친다고 보기 힘들다"고 지적했다. 이어 "신도시는 교통망 대책이 중요하다. 서울 강남과 가까운 용인, 성남, 하남, 수원 등 일부 지역은 분당선이 있는데 이 지역 신도시는 서울 집값에 영향을 끼친다는 것이 논문 등 연구자료로 입증된다"라고 말했다. 
 
심 교수는 현재 시장에 필요한 부동산 대책은 가계 안정을 위한 시스템을 만드는 것이 중요하다고 강조했다. 그는 "선진국들은 다주택자들을 위한 인센티브를 제공해 집을 내놓고 공급량을 늘린다. 반면, 우리나라는 (다주택자)인센티브가 적어 다주택자가 투자를 하지 않으면 임대주택 공급이 줄어들고 임대료는 올라가게 마련"이라며 "결국 서민이 더 힘들어질 것"이라고 말했다. 이어 "다주택자들이 주택 투자를 통해 집을 공급하게 하는 방안과 민간이 집을 더 짓게 해 민간 공급량을 늘리는 방안이 유효하다"라며 "정부가 공급하는(임대)주택보다 민간에서 공급하는 물량이 훨씬 많다. 민간주택 공급량을 늘리게 해서 임대료를 더 낮추는 방향으로 가야 한다"고 말했다. 시장 자율적인 자정노력에 맡기고 정부는 직접 개입하기보다 수요와 공급 곡선에서 시그널을 주며 자연스럽게 선방향을 유도하는 시스템을 만들어야 한다는 얘기다.


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