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8.2대책의 거주요건? 9.13대책의 거주요건? |전문가칼럼

2018-12-07 11:51

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8.2대책의 거주요건? 9.13대책의 거주요건?


지난 9월13일 발표된 '주택시장 안정대책(이하 9.13대책)' 중 국회의결이 필요한 종부세를 제외한 나머지 세무 조항이 국무회의를 거쳐 공포되었다. 시행령 개정으로 인해 1주택 양도세 비과세 관련 내용이 바뀌었다. 이에 따라 납세자들이 집을 팔 때 고려해야 하는 사항이 늘어났다.


우선 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 요건이 강화되었다. 실거래가 9억원을 초과하는 1주택을 양도할 때는 전체 양도차익 중 고가주택비율{(양도가액-9억원)/양도가액}에 해당하는 차익은 과세된다. 이때 9억원 초과부분에 과세하지만 1주택이라는 점을 감안하여 장기보유특별공제는 연 8%씩 최대 80%를 차감해준다.


일반적인 장기보유특별공제는 연 2%씩 최대 30%를 공제받지만 1주택은 더 높은 공제율을 받을 수 있다. 그런데 2020년 1월1일 이후 양도하는 것부터는 2년 이상 거주한 경우에만 연 8%의 공제율을 적용받을 수 있다. 실수요자 즉, 거주목적이 있는 경우에만 적용하도록 한 것이다.


다만 9.13대책 전에 이미 '주택시장 안정화 방안(이하 8.2대책)'에서 2017년 8월3일 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 1주택 비과세를 받기 위해 2년 이상 거주할 것을 요건으로 두고 있었다. 따라서 9.13대책의 고가 1주택 장기보유특별공제 요건 강화는 8.2대책 이후에 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는 큰 의미가 없다. 어차피 2년 이상 거주해야 비과세가 되고 2년 이상 거주했다면 전과 동일하게 연 8%의 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다.  


대신 2017년 8월2일 이후에 조정대상지역이 아닌 지역에서 주택을 취득한 경우와 2017년 8월2일 이전에 이미 취득한 경우에는 2년 이상 거주해야 연 8%의 장기보유특별공제를 받게 되었다. 9.13대책 이전에는 2년 이상 보유만 해도 1주택 9억원까지는 비과세, 9억원 초과분에 대해서도 연 8%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만 이제 2년 거주하지 않은 경우에는 9억원까지 비과세는 되지만 9억원 초과분에 대해서는 장기보유특별공제를 연 2%씩 최대 30%만 받을 수 있다.


참고로 분양의 경우 준공이 2017년 8월3일 이후 되었다 하더라도 거주요건 없이 비과세를 받을 수 있다. 또한 조정대상지역 주택의 분양계약을 2017년 8월2일 이전에 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여한 경우 거주요건을 적용하지 않는다. 즉 거주요건 없이 비과세 된다. 


8.2 대책과 9.13대책에 의해 1주택자의 경우에도 주택의 취득시점이 언제인지, 조정대상지역인지 아닌지, 양도하는 시점은 언제인지에 따라 세금의 크기가 달라지게 된다. 따라서 상황에 따라 양도하는

시기를 조절할 수 있는지를 따져봐야 한다. 또한 거주요건을 채운 후 양도할지 여부도 고려해야 한다.


각자의 조건에서 적용될 수 있는 상황을 최대한 자세히 검토하고 이에 따라 양도를 할 수 있어야
한다. 그래야 세금을 고려한 자산관리에 성공할 수 있다.  




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